Funds, δάνεια και μεταβιβάσεις: Το νέο μοντέλο αλλαγής ιδιοκτησίας
Τα Νότια Προάστια της Αθήνας καταγράφουν, για ακόμη μία φορά, τον μεγαλύτερο όγκο και την υψηλότερη μέση αξία ακινήτων που οδηγούνται σε πλειστηριασμό.
Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία της ReDataset, τα οποία βασίζονται στην πλατφόρμα e-auction και στο Δελτίο Δικαστικών Δημοσιεύσεων, η μέση τιμή των κατοικιών που βγήκαν στο σφυρί τον Σεπτέμβριο του 2025 ανήλθε στις 186.000 ευρώ, την υψηλότερη τιμή πανελλαδικά.
Παράλληλα, σημαντικός αριθμός ακινήτων που βρίσκονται σε κατάσταση οικονομικών εκκρεμοτήτων αλλάζει ιδιοκτήτη χωρίς να φτάνει στο στάδιο του πλειστηριασμού.
Πρόκειται για μια τάση που, σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, έχει ενισχυθεί τα τελευταία χρόνια, καθώς αυξάνονται οι πιέσεις σε νοικοκυριά και επιχειρήσεις με ληξιπρόθεσμα δάνεια, ενώ οι εταιρείες διαχείρισης και τα επενδυτικά κεφάλαια επεκτείνουν την παρουσία τους στην ελληνική κτηματαγορά. Εκτιμάται ότι περίπου το 40% των συναλλαγών που αφορούν ακίνητα συνδέεται πλέον με αυτή τη διαδικασία.
Σύμφωνα με στελέχη του κλάδου, μετά τον προγραμματισμό ενός πλειστηριασμού συχνά προωθούνται συμφωνίες εκτός της επίσημης διαδικασίας. Σε αυτές τις περιπτώσεις, οι δανειολήπτες αποδέχονται τη μεταβίβαση του ακινήτου σε χαμηλότερη τιμή από την αγοραία, ώστε να επιτευχθεί εξόφληση της οφειλής. Ταυτόχρονα, οι επενδυτικοί φορείς αποκτούν πρόσβαση σε ακίνητα για τα οποία έχουν προηγουμένως αγοράσει τα σχετιζόμενα δάνεια σε μειωμένη τιμή από τις τράπεζες.
Η πρακτική αυτή στηρίζεται στο γεγονός ότι τα «κόκκινα» δάνεια αγοράζονται συνήθως σε τιμές χαμηλότερες του υπολοίπου της οφειλής. Για παράδειγμα, δάνειο ύψους 250.000 ευρώ μπορεί να εξαγοραστεί από ένα fund κάτω από τις 125.000 ευρώ.
Ακολουθεί διαδικασία τεχνικού και νομικού ελέγχου του ακινήτου, με στόχο την άρση πιθανών εκκρεμοτήτων. Στη συνέχεια, οι διαχειριστές επικοινωνούν με τον δανειολήπτη προτείνοντας συμφωνία εξόφλησης και μεταβίβασης, συνοδευόμενη σε κάποιες περιπτώσεις από πρόσθετη οικονομική αποζημίωση. Το τελικό τίμημα παραμένει συνήθως χαμηλότερο από την τρέχουσα εμπορική αξία.
Παράγοντες της αγοράς αναφέρουν ότι το «δίλημμα» για τον δανειολήπτη είναι συχνά περιοριστικό: είτε αποδέχεται τη συμφωνία είτε το ακίνητο οδηγείται σε πλειστηριασμό, όπου η τιμή εκκίνησης δεν καλύπτει πάντοτε το σύνολο της οφειλής, με αποτέλεσμα να διατηρεί υπόλοιπο χρέους ακόμη και μετά την απώλεια της κατοικίας. Αντίθετα, με την προσυμφωνημένη μεταβίβαση επιτυγχάνεται πλήρης διαγραφή της οφειλής.
Από την πλευρά τους, τα funds επωφελούνται διπλά: αφενός λόγω της εξαγοράς δανείων σε σημαντικά μειωμένες τιμές και αφετέρου από την απόκτηση ακινήτων με αξία που συχνά υπερβαίνει το συνολικό κόστος τους. Η άνοδος των τιμών των ακινήτων τα τελευταία χρόνια ενισχύει περαιτέρω την αποδοτικότητα αυτού του μοντέλου.
Ένα πρόσφατο παράδειγμα αφορά κατοικία 150 τ.μ. στη Νέα Σμύρνη, όπου αγοραστής ενημερώθηκε για υφιστάμενο δάνειο ύψους 250.000 ευρώ. Προχώρησε σε εξόφληση του ποσού, το οποίο μοιράστηκε μεταξύ fund και οφειλέτριας, καταβάλλοντας συνολικά 400.000 ευρώ. Το fund είχε αποκτήσει το δάνειο έναντι περίπου 60.000 ευρώ. Η τελική τιμή διαμορφώθηκε στα 2.666 ευρώ/τ.μ., ενώ οι εμπορικές αξίες αντίστοιχων ακινήτων με θέση στάθμευσης στην περιοχή ξεκινούν από 4.000 ευρώ/τ.μ.. Η περίπτωση αυτή, σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, αντικατοπτρίζει τον τρόπο με τον οποίο λειτουργεί η παράλληλη αγορά ακινήτων εκτός της διαδικασίας πλειστηριασμών.
*Πηγή: noupou.gr, με πληροφορίες από ReDataset, e-auction, Δελτίο Δικαστικών Δημοσιεύσεων
- 3 λεπτά πριν Ζεφύρι: Σε κρίσιμη κατάσταση η 3χρονη που παρασύρθηκε από αυτοκίνητο
- 10 λεπτά πριν Ακαθάριστα οικόπεδα 2026: Λήγει στις 15 Ιουνίου η προθεσμία – Ποιοι κινδυνεύουν με πρόστιμα έως 2.000 ευρώ
- 14 λεπτά πριν Νέα Γραμμή 5 στο Μετρό της Αθήνας: Πότε ξεκινά και ποιες περιοχές θα εξυπηρετεί
