Ενοίκια 2026: Οδηγός για μισθωτήρια, Ε2, τραπεζικές πληρωμές και επιστροφή ενοικίου

Τα ενοίκια του 2026 δεν είναι πλέον μια απλή ιδιωτική συμφωνία ανάμεσα σε ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Δεν αρκεί να έχει συμφωνηθεί ένα ποσό, να έχει ανέβει ένα μισθωτήριο στην ΑΑΔΕ και να πληρώνεται κάθε μήνα το ενοίκιο.

Η μακροχρόνια μίσθωση κατοικίας έχει γίνει πλέον ένα σύστημα διασταύρωσης στοιχείων. Η ΑΑΔΕ βλέπει αν υπάρχει ενεργή δήλωση μίσθωσης, αν έχει δηλωθεί λύση, ποιο ποσό εμφανίζεται ως μίσθωμα, πώς συμπληρώνεται το Ε2, αν η κατοικία δηλώνεται σωστά στο Ε1, αν υπάρχει δικαίωμα επιστροφής ενοικίου και, από την 1η Οκτωβρίου 2026, αν το ενοίκιο πληρώνεται μέσω τραπεζικού λογαριασμού.

Αυτό αλλάζει τον τρόπο που πρέπει να σκέφτονται και οι δύο πλευρές.

Ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να κοιτά μόνο αν «ανέβασε» το μισθωτήριο. Πρέπει να ελέγχει αν η δήλωση, το πραγματικό μίσθωμα, οι πληρωμές, το Ε2 και η φορολογική εικόνα του ακινήτου συμφωνούν μεταξύ τους.

Ο ενοικιαστής δεν πρέπει να κοιτά μόνο αν κατέβαλε το ενοίκιο. Πρέπει να ξέρει αν η μίσθωση εμφανίζεται σωστά, αν οι πληρωμές του αποδεικνύονται, αν η κύρια ή φοιτητική κατοικία έχει αποτυπωθεί σωστά και αν τα στοιχεία του μπορούν να στηρίξουν την επιστροφή ενοικίου.

Το 2026, το ενοίκιο δεν αφήνει μόνο οικονομικό αποτύπωμα. Αφήνει φορολογικό, τραπεζικό και δηλωτικό αποτύπωμα.

Ενοίκια 2026: Τι πρέπει να συμφωνεί σε μια μίσθωση κατοικίας

Μια ασφαλής μακροχρόνια μίσθωση κατοικίας δεν στηρίζεται σε ένα μόνο αρχείο. Στηρίζεται στη συμφωνία πολλών στοιχείων.

Πρέπει να συμφωνούν:

• το ιδιωτικό συμφωνητικό,
• η δήλωση μίσθωσης στην ΑΑΔΕ,
• το ποσό που πληρώνεται στην πράξη,
• οι τραπεζικές κινήσεις,
• το Ε2 του ιδιοκτήτη,
• το Ε1 του ενοικιαστή,
• η πραγματική χρήση του ακινήτου.

Αν ένα από αυτά δείχνει διαφορετική εικόνα, δημιουργείται κενό.

Παράδειγμα: άλλο ποσό στο συμφωνητικό, άλλο στη δήλωση μίσθωσης και άλλο στην τράπεζα. Ή μίσθωση που έχει λήξει στην πραγματικότητα αλλά εμφανίζεται ενεργή επειδή δεν δηλώθηκε η λύση. Ή φοιτητική κατοικία που πληρώνεται κανονικά, αλλά δεν εμφανίζεται σωστά στη φορολογική δήλωση.

Αυτά δεν είναι θεωρητικές λεπτομέρειες. Είναι τα σημεία στα οποία κρίνονται φόροι, απαλλαγές, ενισχύσεις και μελλοντικοί έλεγχοι.

Η δήλωση στην ΑΑΔΕ δεν αντικαθιστά το συμφωνητικό

Η ηλεκτρονική δήλωση μίσθωσης στην ΑΑΔΕ γίνεται για φορολογικούς σκοπούς. Αυτό είναι το πρώτο σημείο που πρέπει να ξεκαθαριστεί.

Η δήλωση αυτή δεν καταργεί το ιδιωτικό συμφωνητικό και δεν ρυθμίζει από μόνη της όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις ιδιοκτήτη και ενοικιαστή.

Το ιδιωτικό συμφωνητικό παραμένει απαραίτητο, γιατί εκεί πρέπει να αποτυπώνονται καθαρά ζητήματα όπως:

• η διάρκεια της μίσθωσης,
• το ύψος του μισθώματος,
• η εγγύηση,
• η χρήση του ακινήτου,
• οι φθορές,
• οι επισκευές,
• τα κοινόχρηστα,
• η παράδοση και η επιστροφή του ακινήτου,
• η πρόωρη αποχώρηση,
• η απαγόρευση ή μη παραχώρησης χρήσης σε τρίτους.

Η δήλωση στην ΑΑΔΕ δείχνει τη μίσθωση στη φορολογική διοίκηση. Το συμφωνητικό προστατεύει τη σχέση στην πράξη.

Όποιος στηρίζεται μόνο στην ηλεκτρονική δήλωση έχει καλύψει το φορολογικό ελάχιστο, όχι απαραίτητα τη νομική ασφάλεια της μίσθωσης.

Ενοίκια 2026: Οι προθεσμίες για δήλωση, αλλαγή και λύση μίσθωσης

Στις μισθώσεις κατοικίας, οι προθεσμίες έχουν μεγάλη σημασία. Η αρχική δήλωση μίσθωσης πρέπει να υποβάλλεται έως το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης.

Αν υπάρξει αλλαγή στο μίσθωμα ή σε άλλο στοιχείο που απαιτεί τροποποίηση, πρέπει να υποβληθεί τροποποιητική δήλωση έως το τέλος του επόμενου μήνα από τη μεταβολή.

Αν η μίσθωση λυθεί, ο ιδιοκτήτης πρέπει να δηλώσει τη λύση έως το τέλος του επόμενου μήνα από τη λύση. Το τελευταίο σημείο είναι από τα πιο συχνά λάθη. Πολλοί ιδιοκτήτες θεωρούν ότι αφού ο ενοικιαστής έφυγε, η μίσθωση έχει τελειώσει και φορολογικά. Δεν αρκεί αυτό.

Αν δεν δηλωθεί η λύση, η μίσθωση μπορεί να εμφανίζεται ενεργή στην ΑΑΔΕ. Αυτό μπορεί να δημιουργήσει πρόβλημα στο Ε2 του ιδιοκτήτη, στην εικόνα του ενοικιαστή, στην επιστροφή ενοικίου ή σε μελλοντική διασταύρωση.

Η αποχώρηση από το ακίνητο είναι πραγματικό γεγονός. Η δήλωση λύσης είναι το ψηφιακό κλείσιμο της μίσθωσης. Χρειάζονται και τα δύο.

Η αύξηση ενοικίου πρέπει να δηλώνεται σωστά

Ένα από τα πιο συχνά λάθη είναι η αύξηση του ενοικίου χωρίς τροποποιητική δήλωση.

Πολλοί ιδιοκτήτες γράφουν στο συμφωνητικό ή στις σημειώσεις της αρχικής δήλωσης ότι το ενοίκιο θα αυξηθεί μετά από έναν χρόνο. Όταν έρχεται η αύξηση, θεωρούν ότι δεν χρειάζεται άλλη ενέργεια, επειδή η μεταβολή είχε προβλεφθεί. Αυτό δεν αρκεί.

Όταν αλλάζει το ποσό του μισθώματος, πρέπει να υποβάλλεται τροποποιητική δήλωση. Η απλή αναφορά στις σημειώσεις δεν ενημερώνει αυτόματα το δηλωμένο μίσθωμα.

Το θέμα γίνεται ακόμη πιο σοβαρό από τη στιγμή που οι πληρωμές περνούν υποχρεωτικά από την τράπεζα.

Αν στην ΑΑΔΕ εμφανίζεται μίσθωμα 500 ευρώ και στην τράπεζα καταβάλλονται σταθερά 550 ευρώ, η διαφορά μπορεί να φανεί. Δεν είναι απλή λεπτομέρεια. Είναι ασυμφωνία ανάμεσα στη δηλωμένη και στην πραγματική εικόνα.

Η σωστή πρακτική είναι απλή: όταν αλλάζει το ενοίκιο, αλλάζει και η δήλωση.

Από 1η Οκτωβρίου 2026 η πληρωμή περνά από την τράπεζα

Από την 1η Οκτωβρίου 2026, η πληρωμή των ενοικίων μέσω τραπεζικού λογαριασμού γίνεται υποχρεωτική.

Η αλλαγή αυτή δεν αφορά μόνο τον τρόπο πληρωμής. Αφορά την απόδειξη της μίσθωσης.

Με την τραπεζική πληρωμή αποτυπώνονται καθαρά:

• ποιος πλήρωσε,
• ποιος εισέπραξε,
• ποιο ποσό καταβλήθηκε,
• ποιον μήνα αφορά η πληρωμή,
• αν το ποσό συμφωνεί με τη δήλωση μίσθωσης,
• αν μπορεί να στηρίξει την επιστροφή ενοικίου.

Για τον ιδιοκτήτη, η τραπεζική πληρωμή σημαίνει ότι οι εισπράξεις πρέπει να συμφωνούν με όσα δηλώνονται.

Για τον ενοικιαστή, σημαίνει ότι αποκτά ισχυρό αποδεικτικό καταβολής του ενοικίου.

Το ενοίκιο σε μετρητά δεν προσφέρει πλέον ασφάλεια. Δημιουργεί κίνδυνο ασυμφωνίας και δυσκολία απόδειξης.

Πώς πρέπει να γίνεται η ηλεκτρονική πληρωμή

Η ηλεκτρονική πληρωμή πρέπει να γίνεται με τρόπο καθαρό και εύκολα αναγνωρίσιμο.

Ο ενοικιαστής πρέπει να φροντίζει ώστε η πληρωμή να φαίνεται ως καταβολή ενοικίου και όχι ως γενική μεταφορά χρημάτων χωρίς περιγραφή.

Χρήσιμη αιτιολογία μπορεί να είναι:

• «Ενοίκιο κύριας κατοικίας Οκτώβριος 2026»
• «Ενοίκιο κατοικίας Νοέμβριος 2026»
• «Φοιτητική κατοικία – ενοίκιο Δεκέμβριος 2026»

Όταν υπάρχει δυνατότητα, είναι χρήσιμο να αναφέρεται και το ακίνητο ή μέρος της διεύθυνσης.

Ο ιδιοκτήτης πρέπει να κρατά αρχείο εισπράξεων ανά ακίνητο και μισθωτή. Ο ενοικιαστής πρέπει να κρατά αποδεικτικά πληρωμών.

Η τράπεζα δεν λύνει όλα τα προβλήματα από μόνη της. Δίνει όμως ισχυρή απόδειξη, εφόσον η πληρωμή γίνεται σωστά.

Το Ε2 δεν είναι απλή καταγραφή ενοικίων

Το Ε2 είναι ένα από τα πιο κρίσιμα έντυπα για τον ιδιοκτήτη. Δεν καταγράφει μόνο ποσά. Καταγράφει χρήση ακινήτου, είδος μίσθωσης, απαλλασσόμενα εισοδήματα, ανείσπρακτα ενοίκια, κενά ακίνητα, δωρεάν παραχωρήσεις και ειδικές περιπτώσεις.

Η στήλη 17 είναι βασικό σημείο. Εκεί επιλέγεται το είδος μίσθωσης ή χρήσης του ακινήτου.

Από αυτή την επιλογή εξαρτάται πού θα μεταφερθεί το ποσό στο Ε1, αν θα φορολογηθεί, αν θα εμφανιστεί ως απαλλασσόμενο ή αν απαιτείται ειδικός χειρισμός.

Ένα λάθος στη στήλη 17 δεν είναι απλώς τεχνικό λάθος. Μπορεί να αλλάξει τη φορολογική μεταχείριση του εισοδήματος.

Τα σημεία του Ε2 που θέλουν προσοχή

Υπάρχουν ορισμένα σημεία στο Ε2 που δημιουργούν συχνά λάθη.

Ε2 συζύγου ή μέρους συμφώνου συμβίωσης
Σε κοινή φορολογική δήλωση, αν ο ή η σύζυγος ή το μέρος συμφώνου συμβίωσης έχει ακίνητη περιουσία, πρέπει να υποβάλει Ε2 για τα ακίνητά του ή της, ακόμη και αν δεν αποκτά εισόδημα.

Ακίνητο ανήλικου τέκνου
Αν ανήλικο εξαρτώμενο τέκνο έχει ακίνητο, το ακίνητο καταχωρείται στο Ε2 του γονέα που υποβάλλει τη δήλωση, με τα στοιχεία του τέκνου όπου απαιτείται.

Κενό ακίνητο με διακοπή ρεύματος
Αν υπάρχει μετρητής, αναγράφεται ο πραγματικός αριθμός παροχής. Δεν χρησιμοποιείται ο αριθμός 999999999 επειδή απλώς έχει κοπεί το ρεύμα.

Βοηθητικοί χώροι με κοινόχρηστο μετρητή
Ο αριθμός 999999999 χρησιμοποιείται σε ειδικές περιπτώσεις, όπως βοηθητικοί χώροι που ηλεκτροδοτούνται από κοινόχρηστο μετρητή.

Αγροτεμάχια χωρίς μετρητή
Σε αγροτεμάχια χωρίς μετρητή κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος χρησιμοποιείται επίσης ο αριθμός 999999999.

Ανείσπρακτα ενοίκια
Δεν αρκεί να μην πληρώθηκαν. Χρειάζεται η προβλεπόμενη διαδικασία και τα απαραίτητα δικαιολογητικά πριν δηλωθούν ως ανείσπρακτα.

Ενεργές μισθώσεις
Αν δεν έχει δηλωθεί λύση, η μίσθωση μπορεί να εμφανίζεται ενεργή, ακόμη και αν έχει περάσει η αρχική διάρκειά της.

Αυτά τα σημεία πρέπει να ελέγχονται πριν από την οριστική υποβολή.

Κωδικοί 64–67: Πότε η κατοικία μπορεί να δώσει απαλλασσόμενο εισόδημα

Για το φορολογικό έτος 2025, ιδιαίτερη σημασία έχουν οι κωδικοί 64, 65, 66 και 67 της στήλης 17 του Ε2.

Οι κωδικοί αυτοί αφορούν κατοικίες που εκμισθώνονται μακροχρόνια και, υπό προϋποθέσεις, μπορούν να συνδεθούν με απαλλασσόμενο εισόδημα.

Οι βασικές περιπτώσεις είναι:

• 64: Εκμίσθωση κατοικίας που ήταν κενή.
• 65: Εκμίσθωση κατοικίας που είχε καταχωρηθεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.
• 66: Εκμίσθωση κατοικίας εξάμηνης τουλάχιστον διάρκειας που ήταν κενή, για ειδικές κατηγορίες που προβλέπονται.
• 67: Εκμίσθωση εξάμηνης τουλάχιστον διάρκειας κατοικίας που είχε καταχωρηθεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, για τις αντίστοιχες ειδικές περιπτώσεις.

Για τους κωδικούς αυτούς απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή. Πρέπει να συμπληρώνεται ο αριθμός της ηλεκτρονικής δήλωσης μίσθωσης όπου απαιτείται και να πληρούνται οι προϋποθέσεις της απαλλαγής.

Αν όλα είναι σωστά, το εισόδημα μεταφέρεται στους κωδικούς 119–120 του Ε1 ως απαλλασσόμενο από τον φόρο εισόδημα από εκμίσθωση κατοικιών.

Η απαλλαγή δεν κρίνεται από την πρόθεση του ιδιοκτήτη. Κρίνεται από τα στοιχεία.

Ανείσπρακτα ενοίκια: Τι πρέπει να έχει γίνει πριν το Ε2

Τα ανείσπρακτα ενοίκια είναι από τα πιο ευαίσθητα θέματα για τους ιδιοκτήτες.

Αν ο ενοικιαστής δεν πλήρωσε, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί απλώς να γράψει το ποσό ως ανείσπρακτο χωρίς προηγούμενη τεκμηρίωση.

Χρειάζεται να έχουν γίνει οι ενέργειες και να υπάρχουν τα δικαιολογητικά που προβλέπει το φορολογικό πλαίσιο.

Αν δεν υπάρχει σωστή βάση, ο ιδιοκτήτης μπορεί να βρεθεί να φορολογείται για εισόδημα που δεν εισέπραξε.

Αντίστοιχα, αν ενοίκια που είχαν δηλωθεί ως ανείσπρακτα σε προηγούμενο έτος εισπραχθούν μέσα στο 2025, πρέπει να δηλωθούν στο Ε2 του φορολογικού έτους 2025 στην κατάλληλη κατηγορία.

Το ανείσπρακτο ενοίκιο δεν είναι απλή διαπίστωση. Είναι ειδικός φορολογικός χειρισμός.

Επιστροφή ενοικίου: Πώς βγαίνει το ποσό

Η επιστροφή ενοικίου συνδέεται άμεσα με τη σωστή εικόνα της μίσθωσης.

Η ενίσχυση ισούται με το 1/12 της ετήσιας δαπάνης ενοικίου που καταβλήθηκε το προηγούμενο έτος για κύρια κατοικία ή για φοιτητική κατοικία.

Για την κύρια κατοικία υπάρχει ανώτατο όριο 800 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 50 ευρώ για κάθε εξαρτώμενο τέκνο, χωρίς όμως η τελική ενίσχυση να μπορεί να ξεπεράσει το 1/12 της πραγματικής ετήσιας δαπάνης.

Παράδειγμα:

• Ετήσιο ενοίκιο: 10.800 ευρώ.
• Το 1/12 είναι 900 ευρώ.
• Ο μισθωτής έχει τρία εξαρτώμενα τέκνα.
• Το όριο των 800 ευρώ προσαυξάνεται κατά 150 ευρώ.
• Το θεωρητικό όριο γίνεται 950 ευρώ.
• Η ενίσχυση όμως περιορίζεται στα 900 ευρώ, επειδή δεν μπορεί να ξεπεράσει το 1/12 της πραγματικής δαπάνης.

Αν το ετήσιο ενοίκιο είναι 6.000 ευρώ, το 1/12 είναι 500 ευρώ. Σε αυτή την περίπτωση η ενίσχυση δεν μπορεί να ξεπεράσει τα 500 ευρώ, ακόμη και αν υπάρχουν εξαρτώμενα τέκνα.

Η επιστροφή ενοικίου δεν στηρίζεται σε γενική δήλωση ανάγκης. Στηρίζεται στα δηλωμένα και αποδεδειγμένα στοιχεία.

Ποια κριτήρια ισχύουν για κύρια κατοικία

Για την κύρια κατοικία εξετάζονται εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια.

Τα εισοδηματικά όρια είναι:

• έως 20.000 ευρώ για άγαμους,
• έως 28.000 ευρώ για έγγαμους ή μέρη συμφώνου συμβίωσης, με προσαύξηση 4.000 ευρώ για κάθε εξαρτώμενο τέκνο,
• έως 31.000 ευρώ για μονογονεϊκές οικογένειες, με προσαύξηση 5.000 ευρώ για κάθε επιπλέον εξαρτώμενο τέκνο πέραν του πρώτου.

Τα περιουσιακά όρια βασίζονται στην αξία ακίνητης περιουσίας, όπως προκύπτει από τα στοιχεία ΕΝΦΙΑ του έτους καταβολής.

Η συνολική αξία δεν πρέπει να υπερβαίνει:

• τις 120.000 ευρώ για άγαμους,
• τις 120.000 ευρώ, προσαυξημένες κατά 20.000 ευρώ για τον ή τη σύζυγο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης και για κάθε επιπλέον εξαρτώμενο τέκνο.

Η καταβολή γίνεται αυτόματα στον ΙΒΑΝ που έχει γνωστοποιηθεί στην ΑΑΔΕ, χωρίς αίτηση, με βάση τα στοιχεία της φορολογικής δήλωσης όπως έχουν διαμορφωθεί έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του Σεπτεμβρίου.

Η αυτόματη καταβολή, όμως, προϋποθέτει σωστά στοιχεία.

Φοιτητική κατοικία: Όταν το μισθωτήριο είναι στον γονέα

Στη φοιτητική κατοικία, το πρώτο ερώτημα είναι ποιος εμφανίζεται ως μισθωτής.

Αν το μισθωτήριο είναι στο όνομα του γονέα, τότε στη δήλωση μίσθωσης καταχωρείται ο ΑΦΜ του γονέα.

Σε αυτή την περίπτωση, η κατοικία πρέπει να συνδέεται σωστά με το εξαρτώμενο τέκνο που σπουδάζει.

Ο γονέας πρέπει να προσέξει:

• να υπάρχει σωστή και ενεργή δήλωση μίσθωσης,
• να φαίνεται η φοιτητική κατοικία στη φορολογική εικόνα,
• να συνδέεται με το εξαρτώμενο τέκνο,
• να υπάρχει βεβαίωση σπουδών όπου απαιτείται,
• να υπάρχουν αποδεικτικά πληρωμής σε ειδικές περιπτώσεις.

Η ενίσχυση για φοιτητική κατοικία μπορεί να φτάσει έως 800 ευρώ ετησίως για κάθε φοιτητή, με βάση τις προϋποθέσεις του πλαισίου.

Φοιτητική κατοικία: Όταν το μισθωτήριο είναι στον φοιτητή

Αν το μισθωτήριο είναι στο όνομα του ίδιου του φοιτητή, τότε στη δήλωση μίσθωσης καταχωρείται ο ΑΦΜ του φοιτητή.

Αυτό δεν σημαίνει ότι αποκλείεται η ενίσχυση για φοιτητική κατοικία.

Οι οδηγίες προβλέπουν ότι για τη φοιτητική κατοικία εξετάζονται μόνο τα εισοδηματικά κριτήρια, ανεξάρτητα από το αν η φοιτητική κατοικία δηλώνεται στη φορολογική δήλωση των γονέων ή ως κύρια κατοικία στη φορολογική δήλωση του ίδιου του φοιτητή.

Το κρίσιμο είναι να φαίνεται καθαρά:

• η φοιτητική ιδιότητα,
• η μίσθωση,
• το ποσό που καταβλήθηκε,
• η σύνδεση με την κατοικία,
• τα εισοδηματικά κριτήρια.

Η φοιτητική κατοικία δεν κρίνεται μόνο από το ποιος πληρώνει στην πράξη. Κρίνεται από το ποιος εμφανίζεται στη μίσθωση και πώς αποτυπώνεται η κατοικία στη φορολογική δήλωση.

Φοιτητική κατοικία με δύο αδέλφια

Υπάρχει και μια ακόμη παγίδα.

Αν περισσότερα εξαρτώμενα τέκνα χρησιμοποιούν την ίδια φοιτητική κατοικία και καταβάλλεται ένα μίσθωμα για την ίδια κατοικία, η ενίσχυση καταβάλλεται μία φορά.

Αν όμως υπάρχουν διαφορετικές φοιτητικές κατοικίες για διαφορετικούς φοιτητές, εξετάζεται κάθε περίπτωση χωριστά.

Άρα, στη φοιτητική στέγη πρέπει να είναι καθαρό:

• ποιο ακίνητο μισθώνεται,
• ποιος είναι μισθωτής,
• ποιος φοιτητής το χρησιμοποιεί,
• αν πρόκειται για μία ή περισσότερες κατοικίες,
• ποια ποσά καταβλήθηκαν.

Η σωστή αρχική αποτύπωση αποτρέπει λάθη στην ενίσχυση.

Πότε χρειάζεται αίτημα στο myAADE

Η επιστροφή ενοικίου καταβάλλεται αυτόματα στις περισσότερες περιπτώσεις.

Υπάρχουν όμως περιπτώσεις όπου ο δικαιούχος πρέπει να υποβάλει δικαιολογητικά μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου» στο myAADE.

Αυτό μπορεί να χρειαστεί όταν:

• ο εκμισθωτής δεν υποχρεούται να υποβάλει ηλεκτρονική δήλωση μίσθωσης,
• η δήλωση μίσθωσης υποβάλλεται χειρόγραφα,
• υπάρχει θέμα με φοιτητική κατοικία,
• υπάρχει ασυμφωνία στο μίσθωμα,
• καταβλήθηκε μεγαλύτερο ποσό από αυτό που διασταυρώθηκε,
• δεν αναγνωρίστηκε σωστά η συνδρομή των προϋποθέσεων,
• χρειάζονται αποδεικτικά τραπεζικής πληρωμής ή βεβαίωση σπουδών.

Τα βασικά δικαιολογητικά μπορεί να είναι:

• μισθωτήριο,
• αποδεικτικά καταβολής ενοικίου,
• βεβαίωση σπουδών,
• στοιχεία που εξηγούν την ασυμφωνία.

Το αυτόματο σύστημα βοηθά. Όταν όμως δεν βλέπει σωστά τα στοιχεία, ο φορολογούμενος πρέπει να μπορεί να τα αποδείξει.

Νομικά σημεία που πρέπει να προβλέπει το συμφωνητικό

Μια μίσθωση κατοικίας δεν χρειάζεται μόνο σωστή φορολογική αποτύπωση. Χρειάζεται και καθαρό συμφωνητικό.

Τα βασικά σημεία που πρέπει να προβλέπονται είναι:

• Διάρκεια μίσθωσης. Για κύρια κατοικία ισχύει ελάχιστη διάρκεια τριών ετών, ακόμη και αν έχει συμφωνηθεί μικρότερο διάστημα.
• Εγγύηση. Πρέπει να αναγράφεται το ποσό, ο σκοπός της, πότε επιστρέφεται και σε ποιες περιπτώσεις μπορεί να παρακρατηθεί.
• Φθορές και επισκευές. Πρέπει να διαχωρίζονται οι συνήθεις φθορές χρήσης από τις σοβαρές βλάβες ή τις υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη.
• Κοινόχρηστα και λογαριασμοί. Πρέπει να είναι σαφές τι πληρώνει ο ενοικιαστής και τι παραμένει στον ιδιοκτήτη.
• Κατάσταση παράδοσης. Είναι χρήσιμο να υπάρχει καταγραφή της κατάστασης του ακινήτου, των κλειδιών, των μετρητών και τυχόν συσκευών.
• Φωτογραφική τεκμηρίωση. Φωτογραφίες κατά την παράδοση και την αποχώρηση μπορούν να αποτρέψουν σοβαρές διαφωνίες.
• Παραχώρηση χρήσης σε τρίτους. Πρέπει να αναφέρεται καθαρά αν επιτρέπεται ή απαγορεύεται.
• Πρόωρη αποχώρηση. Καλό είναι να προβλέπεται πώς ενημερώνει ο ενοικιαστής, πότε παραδίδει το ακίνητο και πώς γίνεται η τελική εκκαθάριση.

Το καλό συμφωνητικό δεν είναι τυπική πολυλογία. Είναι ο τρόπος να ξέρουν και οι δύο πλευρές τι ισχύει πριν εμφανιστεί η διαφωνία.

Ο τελικός έλεγχος πριν από Ε2 και επιστροφή ενοικίου

Πριν κλείσει η φορολογική εικόνα μιας μίσθωσης, ιδιοκτήτης και ενοικιαστής πρέπει να ελέγξουν τα βασικά σημεία.

Για τον ιδιοκτήτη:

• Έχει υποβληθεί σωστά η δήλωση μίσθωσης;
• Συμφωνεί το μίσθωμα με το πραγματικό ποσό;
• Έχει δηλωθεί κάθε αύξηση;
• Έχει δηλωθεί λύση παλιάς μίσθωσης;
• Είναι σωστή η στήλη 17 του Ε2;
• Χρησιμοποιούνται σωστά οι κωδικοί 64–67 όπου απαιτείται;
• Έχουν δηλωθεί σωστά τα ανείσπρακτα ενοίκια;
• Υπάρχει πλήρης φάκελος με συμφωνητικό, τροποποιήσεις, λύση και πληρωμές;

Για τον ενοικιαστή:

• Είναι σωστά δηλωμένη η κύρια κατοικία;
• Είναι σωστά δηλωμένη η φοιτητική κατοικία, αν υπάρχει;
• Υπάρχουν τραπεζικά αποδεικτικά πληρωμής;
• Είναι σωστό το ΙΒΑΝ στην ΑΑΔΕ;
• Υπάρχουν δικαιολογητικά για ειδική περίπτωση;
• Χρειάζεται υποβολή μέσω «Τα Αιτήματά μου»;
• Συμφωνεί το μίσθωμα που πληρώνεται με τα στοιχεία της δήλωσης;

Ο έλεγχος αυτός πρέπει να γίνεται πριν από την οριστική εικόνα της δήλωσης. Μετά, τα λάθη διορθώνονται δυσκολότερα.

Τι πρέπει να κρατήσουν ιδιοκτήτες και ενοικιαστές

Η μακροχρόνια μίσθωση κατοικίας το 2026 απαιτεί καθαρή εικόνα από την αρχή μέχρι το τέλος.

Ο ιδιοκτήτης πρέπει να δηλώνει σωστά το μισθωτήριο, να τροποποιεί το ποσό όταν αλλάζει, να δηλώνει τη λύση όταν ο ενοικιαστής αποχωρεί και να συμπληρώνει σωστά το Ε2.

Ο ενοικιαστής πρέπει να πληρώνει με τρόπο που αποδεικνύεται, να ελέγχει την εικόνα της κατοικίας του στη δήλωση και να κρατά τα στοιχεία που μπορεί να χρειαστούν για επιστροφή ενοικίου.

Η ηλεκτρονική πληρωμή από την 1η Οκτωβρίου 2026 κάνει τα πράγματα πιο καθαρά, αλλά και πιο αυστηρά. Όταν όλα περνούν από την τράπεζα, οι διαφορές φαίνονται ευκολότερα.

Η ασφάλεια στις μισθώσεις δεν βρίσκεται πλέον στη συνήθεια ή στην καλή πρόθεση.

Βρίσκεται στη συμφωνία ανάμεσα σε τέσσερα πράγματα: το συμφωνητικό, την ΑΑΔΕ, την τράπεζα και τη φορολογική δήλωση.

Αν αυτά συμφωνούν, η μίσθωση είναι θωρακισμένη.

Αν δεν συμφωνούν, το πρόβλημα μπορεί να εμφανιστεί εκεί που κανείς δεν το περιμένει: στο Ε2, στην επιστροφή ενοικίου ή σε μια διασταύρωση της ΑΑΔΕ.

– Αν θέλετε να δείτε όλη την αρθρογραφία του Τάσου Δουκέρη, πατήστε ΕΔΩ

Πηγή Φωτογραφίας: ΓΙΑΝΝΗΣ ΠΑΝΑΓΟΠΟΥΛΟΣ/EUROKINISSI

Περισσότερα:

Τουρισμός για Όλους 2026: Ξεκινούν τον Αύγουστο οι αιτήσεις – Ποιοι δικαιούνται voucher έως 600 ευρώ

Ενίσχυση για παιδιά: Ποιος γονέας θα πάρει τα χρήματα σε χωριστές δηλώσεις

Το κράτος βγήκε από την κρίση, οι πολίτες έμειναν στα χρέη!

Κοινοί λογαριασμοί στο στόχαστρο της Εφορίας: Πότε μια μεταφορά χρημάτων μπορεί να θεωρηθεί δωρεά