Επικαρπία και ψιλή κυριότητα: Τι ξεκαθαρίζει η ΑΑΔΕ για φόρους και μεταβιβάσεις

Να βάλει τάξη στις πολύπλοκες υποθέσεις μεταβίβασης ακινήτων όταν εμπλέκονται η επικαρπία και η ψιλή κυριότητα επιχειρεί η νέα εγκύκλιος του διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή. Πρόκειται για περιπτώσεις που συχνά προκαλούν σύγχυση στους φορολογουμένους, καθώς ο τρόπος φορολόγησης διαφέρει ανάλογα με το δικαίωμα που μεταβιβάζεται, την αιτία της μεταβίβασης και την ηλικία του επικαρπωτή.

Σύμφωνα με τον Κώδικα Φορολογίας Περιουσιών, κάθε μεταβίβαση επικαρπίας, ανεξαρτήτως αιτίας, φορολογείται με βάση την αξία της. Υπόχρεος για την καταβολή του φόρου είναι αποκλειστικά ο επικαρπωτής, δηλαδή το πρόσωπο στο οποίο περιέρχεται το δικαίωμα της επικαρπίας, και ο ίδιος είναι υπεύθυνος και για την υποβολή της σχετικής δήλωσης.

Αν ο επικαρπωτής δεν υποβάλει δήλωση και εν τω μεταξύ αποβιώσει, τότε η υποχρέωση μεταφέρεται μόνο στους νόμιμους κληρονόμους του. Αντίθετα, ο ψιλός κύριος δεν έχει υποχρέωση να υποβάλει δήλωση για την επικαρπία, εφόσον ο επικαρπωτής παρέλειψε να το κάνει.

Πώς υπολογίζεται η αξία της επικαρπίας

Στις περιπτώσεις ισόβιας ή αόριστης διάρκειας επικαρπίας, η αξία της υπολογίζεται ως ποσοστό της πλήρους κυριότητας, ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή. Όσο νεότερος είναι ο επικαρπωτής, τόσο μεγαλύτερη θεωρείται η αξία της επικαρπίας του.

Συγκεκριμένα, η αξία της επικαρπίας διαμορφώνεται:

• στο 8/10 της πλήρους κυριότητας όταν ο επικαρπωτής δεν έχει συμπληρώσει το 20ό έτος,

• στο 7/10 όταν έχει υπερβεί το 20ό,

• στο 6/10 όταν έχει υπερβεί το 30ό,

• στο 5/10 όταν έχει υπερβεί το 40ό,

• στο 4/10 όταν έχει υπερβεί το 50ό,

• στο 3/10 όταν έχει υπερβεί το 60ό,

• στο 2/10 όταν έχει υπερβεί το 70ό,

• και στο 1/10 όταν έχει υπερβεί το 80ό έτος.

Καθοριστικό στοιχείο είναι η ηλικία του επικαρπωτή κατά τον χρόνο που γεννάται η φορολογική υποχρέωση και όχι κατά τον χρόνο υποβολής της δήλωσης.

Αν ο επικαρπωτής είναι νομικό πρόσωπο, όπως εταιρεία, ίδρυμα ή σωματείο, η αξία της επικαρπίας θεωρείται ότι αντιστοιχεί στο 8/10 της πλήρους κυριότητας, επειδή η διάρκειά της θεωρείται ιδιαίτερα μεγάλη ή και αόριστη.

Τι δείχνουν τα παραδείγματα

Η εγκύκλιος παραθέτει και χαρακτηριστικά παραδείγματα. Αν, για παράδειγμα, μεταβιβαστεί επικαρπία οικοπέδου πλήρους αξίας 100.000 ευρώ σε πρόσωπο ηλικίας 29 ετών, ο φόρος θα υπολογιστεί στα 70.000 ευρώ, δηλαδή στο 7/10 της πλήρους αξίας. Αντίστοιχα, για επικαρπία διαμερίσματος αξίας 200.000 ευρώ σε πρόσωπο ηλικίας 91 ετών, η φορολογητέα αξία περιορίζεται στις 20.000 ευρώ, καθώς εφαρμόζεται το 1/10.

Σε άλλη περίπτωση, αν ένας φορολογούμενος έχει δηλώσει αρχικά λανθασμένη ηλικιακή κατηγορία και στο μεταξύ κατά τον χρόνο υπογραφής του συμβολαίου έχει περάσει στο επόμενο ηλικιακό όριο, τότε απαιτείται τροποποιητική δήλωση, ώστε ο φόρος να υπολογιστεί σωστά με βάση την ηλικία του κατά τον κρίσιμο χρόνο.

Τι ισχύει για την ψιλή κυριότητα

Η εγκύκλιος αποσαφηνίζει και το καθεστώς της ψιλής κυριότητας. Όταν αυτή αποκτάται λόγω θανάτου, η φορολογική υποχρέωση γεννάται κατά τον χρόνο που συνενώνεται με την επικαρπία, ανεξάρτητα από τον τρόπο με τον οποίο γίνεται η συνένωση. Σε αυτή την περίπτωση, ο φόρος υπολογίζεται πάνω στην αξία της πλήρους κυριότητας κατά τον χρόνο της συνένωσης, εκτός αν έχει ζητηθεί νωρίτερα η άμεση φορολόγηση της ψιλής κυριότητας.

Η ψιλή κυριότητα φορολογείται άμεσα σε ορισμένες περιπτώσεις, όπως:

• όταν ο κληρονόμος που την αποκτά έχει ήδη την επικαρπία με άλλο τίτλο,

• όταν περιέρχεται σε άλλον κληρονόμο ή κληροδόχο μετά από αποποίηση,

• όταν μεταβιβάζεται από τον ψιλό κύριο με αντάλλαγμα,

• όταν ο ψιλός κύριος αποκτά το δικαίωμα άσκησης της επικαρπίας,

• ή όταν ο ίδιος ζητήσει με δήλωσή του την άμεση φορολόγησή της.

Αν ο ψιλός κύριος επιλέξει την άμεση φορολόγηση, τότε ο χρόνος φορολογίας θεωρείται ο χρόνος υποβολής της σχετικής δήλωσης. Αν όμως η δήλωση γίνει εμπρόθεσμα, τότε ως χρόνος φορολογίας λαμβάνεται ο χρόνος θανάτου ή εκείνος κατά τον οποίο γεννάται η φορολογική υποχρέωση.

Ο φόρος στην περίπτωση της ψιλής κυριότητας υπολογίζεται με βάση τη διαφορά ανάμεσα στην πλήρη κυριότητα και την αξία της επικαρπίας. Με απλά λόγια, από την πλήρη αξία του ακινήτου αφαιρείται η αξία της επικαρπίας και το υπόλοιπο αποτελεί τη φορολογητέα αξία της ψιλής κυριότητας.

Τι ισχύει σε δωρεές και γονικές παροχές

Όταν η ψιλή κυριότητα μεταβιβάζεται μέσω δωρεάς ή γονικής παροχής, η φορολογική υποχρέωση γεννάται κατά τον χρόνο που η ψιλή κυριότητα συνενώνεται με την επικαρπία. Εξαίρεση υπάρχει μόνο στις περιπτώσεις όπου η ψιλή κυριότητα φορολογείται άμεσα, σύμφωνα με τα όσα προβλέπει ο νόμος.

Τι πρέπει να προσέξουν οι φορολογούμενοι

Η εγκύκλιος επιχειρεί ουσιαστικά να ξεκαθαρίσει ποιος πληρώνει φόρο, πότε γεννάται η φορολογική υποχρέωση και με ποιον τρόπο υπολογίζεται η αξία της επικαρπίας και της ψιλής κυριότητας. Πρόκειται για κρίσιμες διευκρινίσεις, καθώς στις μεταβιβάσεις ακινήτων με επιμέρους εμπράγματα δικαιώματα, ακόμη και μια μικρή διαφορά στην ηλικία, στον χρόνο μεταβίβασης ή στον τίτλο κτήσης μπορεί να αλλάξει σημαντικά το ύψος του φόρου.

Περισσότερα:

ΔΥΠΑ: Λήγει σήμερα (4/6) η προθεσμία για ενστάσεις στους προσωρινούς πίνακες του Κοινωνικού Τουρισμού για συνταξιούχους

Καύσιμα: Προς νέα άνοδο οι τιμές – Τι δείχνουν οι διεθνείς εξελίξεις

Τέλος στις αυθαιρεσίες των εργοδοτών – Τι αλλάζει