Airbnb – Βραχυχρόνια μίσθωση 2026: Ε2, ΑΜΑ, πρόστιμα και νέοι περιορισμοί

Η βραχυχρόνια μίσθωση δεν είναι πλέον μια ανάρτηση σε Airbnb ή Booking και μια δήλωση στο τέλος του έτους. Είναι μια αλυσίδα στοιχείων που πρέπει να συμφωνούν: το ακίνητο, ο ΑΜΑ, οι κρατήσεις, οι ακυρώσεις, οι Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής, το Τέλος Ανθεκτικότητας, το Ε2 και τα δεδομένα που μπορεί να διασταυρώσει η ΑΑΔΕ. Όταν ένας κρίκος εμφανίζεται διαφορετικός, η απόκλιση αφήνει ίχνος.

Το 2026 βρίσκει τους ιδιοκτήτες βραχυχρόνιας μίσθωσης μπροστά σε μια πολύ πιο απαιτητική πραγματικότητα. Η ΑΑΔΕ έχει εντάξει στον επιχειρησιακό της σχεδιασμό ελέγχους για τον προβλεπόμενο Αριθμό Μητρώου Ακινήτου, τον γνωστό ΑΜΑ, με αξιοποίηση της συνεργασίας της με τις πλατφόρμες Airbnb, Booking.com και Vrbo, για το φορολογικό έτος 2025.

Παράλληλα, προβλέπονται δράσεις εντοπισμού αδήλωτων εισοδημάτων φυσικών προσώπων από βραχυχρόνιες μισθώσεις για τα φορολογικά έτη 2022 και 2023.

Το κρίσιμο θέμα, επομένως, δεν είναι απλώς αν δηλώνεται κάποιο εισόδημα. Είναι αν το ποσό, το ακίνητο, οι ημέρες διαμονής, οι κρατήσεις και οι δηλώσεις που έχουν προηγηθεί εμφανίζουν την ίδια πραγματική εικόνα.

Και εδώ βρίσκεται ένα από τα συχνότερα λάθη: ο ιδιώτης βλέπει την καθαρή πίστωση της πλατφόρμας στον τραπεζικό του λογαριασμό και θεωρεί ότι αυτό είναι το ποσό που πρέπει να δηλώσει. Στη βραχυχρόνια μίσθωση, όμως, αφετηρία είναι το συμφωνηθέν μίσθωμα και όχι απλώς ό,τι απέμεινε μετά την προμήθεια της πλατφόρμας.

Πρώτα το ακίνητο: Μπορεί πράγματι να λειτουργήσει;

Πριν από την τιμή, τις φωτογραφίες και την ανάρτηση, υπάρχει ένα ερώτημα που συχνά υποτιμάται: είναι το ακίνητο κατάλληλο και νόμιμο για βραχυχρόνια μίσθωση;

Από την 1η Οκτωβρίου 2025, τα ακίνητα που διατίθενται με βραχυχρόνια μίσθωση και διαθέτουν ΑΜΑ υπόκεινται σε συγκεκριμένες προδιαγραφές ασφάλειας, υγιεινής και λειτουργικής καταλληλότητας. Δεν αρκεί, δηλαδή, ένα ακίνητο να είναι ανακαινισμένο ή εμπορικά ελκυστικό. Πρέπει να μπορεί να σταθεί και σε πραγματικό έλεγχο.

Ο ιδιοκτήτης οφείλει να έχει ελέγξει αν το ακίνητο:

• αποτελεί χώρο κύριας χρήσης και όχι βοηθητικό χώρο,
• διαθέτει τον απαιτούμενο φυσικό φωτισμό και αερισμό,
• διαθέτει κλιματισμό, σύμφωνα με τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις,
• καλύπτεται από ασφάλιση αστικής ευθύνης,
• διαθέτει σε ισχύ Υπεύθυνη Δήλωση Εγκαταστάτη ηλεκτρολόγου και τον απαιτούμενο ηλεκτρολογικό εξοπλισμό προστασίας,
• έχει τον προβλεπόμενο εξοπλισμό πυρασφάλειας, όπως πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, φωτιστικό ασφαλείας στις εξόδους και σήμανση διαφυγής,
• διαθέτει πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης,
• έχει φαρμακείο πρώτων βοηθειών και εμφανή οδηγό με τηλέφωνα έκτακτης ανάγκης.

Η πλατφόρμα μπορεί να φιλοξενήσει μια καταχώρηση. Ο έλεγχος, όμως, δεν εξετάζει τη φωτογράφιση. Εξετάζει τη νόμιμη χρήση, την ασφάλεια και την πραγματική καταλληλότητα του χώρου.

Ένα ακίνητο μπορεί να είναι άψογα διαμορφωμένο. Αν όμως δεν πληροί τις προϋποθέσεις κύριας χρήσης ή τις υποχρεωτικές τεχνικές προδιαγραφές, η εμπορική του εικόνα δεν αρκεί.

Το 59ήμερο δεν είναι ετήσιο όριο

Βραχυχρόνια μίσθωση θεωρείται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση επιπλωμένου ακινήτου διάρκειας έως και 59 ημερών, χωρίς άλλη υπηρεσία πέρα από τη διαμονή και τα κλινοσκεπάσματα.

Αυτό δεν σημαίνει ότι ένα ακίνητο μπορεί να νοικιαστεί συνολικά μόνο 59 ημέρες μέσα στο έτος. Το όριο αφορά κάθε επιμέρους μίσθωση.

Ένα ακίνητο μπορεί να έχει πολλές βραχυχρόνιες κρατήσεις στη διάρκεια της χρονιάς, αρκεί καθεμία να εντάσσεται στον νόμιμο ορισμό. Αντίθετα, μία ενιαία μίσθωση 60 ημερών και άνω δεν αντιμετωπίζεται ως βραχυχρόνια και δηλώνεται με διαφορετικό τρόπο.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζονται και οι υπηρεσίες. Όταν η εκμετάλλευση συνοδεύεται από οργανωμένες παροχές ξενοδοχειακού χαρακτήρα, πέρα από τη διαμονή και τα κλινοσκεπάσματα, παύει να είναι μια απλή υπόθεση βραχυχρόνιας μίσθωσης και μπορεί να απαιτεί διαφορετική επιχειρηματική και τουριστική αντιμετώπιση.

Η βραχυχρόνια μίσθωση δεν είναι μικρό ξενοδοχείο χωρίς τις αντίστοιχες υποχρεώσεις.

Ο ΑΜΑ δεν είναι διακοσμητικός αριθμός

Κάθε ακίνητο που διατίθεται με βραχυχρόνια μίσθωση πρέπει να διαθέτει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), ο οποίος αναγράφεται σωστά σε κάθε ανάρτηση και μέσο προβολής.

Η υποχρέωση δεν περιορίζεται στις κρατήσεις μέσω ψηφιακών πλατφορμών. Ακόμη και όταν μία μίσθωση έως 59 ημερών συμφωνείται απευθείας, χωρίς Airbnb ή Booking, εξακολουθεί να εντάσσεται στο πλαίσιο της βραχυχρόνιας μίσθωσης και να απαιτεί τις αντίστοιχες δηλώσεις.

Τα συνηθέστερα λάθη εμφανίζονται όταν:

• αναγράφεται λάθος ΑΜΑ στην αγγελία,
• το ίδιο ακίνητο εμφανίζεται με διαφορετικά στοιχεία σε περισσότερες πλατφόρμες,
• το ακίνητο που διαφημίζεται δεν αντιστοιχεί καθαρά στην εγγραφή του Μητρώου,
• διατίθενται αυτοτελώς δωμάτια χωρίς τη σωστή ξεχωριστή καταχώρηση.

Αν το ίδιο ακίνητο προβάλλεται σε περισσότερες πλατφόρμες, χρησιμοποιείται ο ίδιος σωστός ΑΜΑ. Αν, όμως, μισθώνονται αυτοτελώς διαφορετικοί χώροι ή δωμάτια, η καταχώρηση πρέπει να ακολουθεί την πραγματική μορφή της εκμετάλλευσης.

Η λεπτομέρεια αυτή είναι ουσιαστική, επειδή ο αριθμός των ακινήτων που εμφανίζονται στο Μητρώο επηρεάζει και τον φορολογικό χαρακτηρισμό της δραστηριότητας.

Αθήνα και Θεσσαλονίκη: Πρώτα ο έλεγχος, μετά η επένδυση

Στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων, η αναστολή πρώτης εγγραφής νέων ακινήτων στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής ισχύει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.

Για όποιον σχεδιάζει αγορά ή ανακαίνιση ακινήτου στο κέντρο της Αθήνας με σκοπό νέα εκμετάλλευση τύπου Airbnb, το ζήτημα είναι καθοριστικό. Η σωστή σειρά είναι μία: πρώτα ελέγχεται αν επιτρέπεται η νέα εγγραφή και αν μπορεί να εκδοθεί ΑΜΑ· μετά δεσμεύονται κεφάλαια.

Σε περίπτωση παραβίασης του περιορισμού στην Αθήνα, προβλέπεται ειδικό διοικητικό πρόστιμο ίσο με το 50% του εισοδήματος από τη βραχυχρόνια μίσθωση για το κρίσιμο διάστημα, με κατώτατο ποσό τις 20.000 ευρώ. Αν διαπιστωθεί νέα παράβαση εντός του ίδιου φορολογικού έτους, το ελάχιστο πρόστιμο ανέρχεται σε 40.000 ευρώ.

Υπάρχει, όμως, και μία νέα εξέλιξη που πρέπει να παρακολουθούν όσοι ενδιαφέρονται για αγορά ή εκμετάλλευση ακινήτου στη Θεσσαλονίκη.

Σε σχέδιο νόμου του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, το οποίο τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση την 1η Ιουνίου 2026, προβλέπεται ότι, εφόσον η διάταξη ψηφιστεί με την προτεινόμενη μορφή, από την 1η Ιουλίου έως την 31η Δεκεμβρίου 2026 δεν θα επιτρέπεται η πρώτη εγγραφή ακινήτων στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής για την Α΄ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης. Η προτεινόμενη κύρωση είναι αντίστοιχα βαριά: πρόστιμο ίσο με το 50% του εισοδήματος από τη βραχυχρόνια μίσθωση κατά το διάστημα της παράβασης, με κατώτατο όριο τις 20.000 ευρώ, και σε νέα παράβαση εντός του ίδιου φορολογικού έτους κατώτατο όριο τις 40.000 ευρώ.

Το ίδιο σχέδιο νόμου προβλέπει ακόμη ότι ακίνητα στις περιοχές περιορισμού της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, τα οποία μεταβιβάζονται με πώληση, δωρεά, γονική παροχή ή κληρονομική διαδοχή, θα διαγράφονται από το Μητρώο και δεν θα μπορούν να επανεγγραφούν όσο ισχύει ο αντίστοιχος περιορισμός.

Προσοχή: Η πρόβλεψη για τη Θεσσαλονίκη και τη μεταβίβαση ακινήτων αποτελεί, κατά τον χρόνο σύνταξης του παρόντος άρθρου, πρόταση νόμου σε δημόσια διαβούλευση και όχι ακόμη ισχύουσα διάταξη.

Για έναν ιδιοκτήτη ή επενδυτή, η διαφορά ανάμεσα σε ένα σχέδιο νόμου και σε μια ψηφισμένη απαγόρευση δεν είναι θεωρητική. Μπορεί να καθορίσει αν μια αγορά ακινήτου θα εξελιχθεί σε αποδοτική επένδυση ή σε κεφάλαιο δεσμευμένο χωρίς τη χρήση για την οποία προορίστηκε.

Δύο ακίνητα ή τρία: Η γραμμή που αλλάζει το φορολογικό καθεστώς

Για τα φυσικά πρόσωπα, ο αριθμός των ακινήτων που διατίθενται με βραχυχρόνια μίσθωση δεν είναι λεπτομέρεια. Καθορίζει τον τρόπο φορολόγησης και τις υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη.

Έως δύο ακίνητα

Όταν φυσικό πρόσωπο διαθέτει έως δύο ακίνητα, χωρίς πρόσθετες υπηρεσίες πέρα από τη διαμονή και τα κλινοσκεπάσματα, το εισόδημα αντιμετωπίζεται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία.

Στην περίπτωση αυτή:

• το εισόδημα δηλώνεται μέσω Ε2 και Ε1,
• η βραχυχρόνια μίσθωση απαλλάσσεται από ΦΠΑ,
• δεν απαιτείται έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας μόνο για τη συγκεκριμένη εκμετάλλευση,
• παραμένει η υποχρέωση απόδοσης του Τέλους Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση.

Τρία ακίνητα και άνω

Όταν φυσικό πρόσωπο διαθέτει βραχυχρόνια τρία ή περισσότερα ακίνητα, το εισόδημα αντιμετωπίζεται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.

Στην περίπτωση αυτή γεννιούνται υποχρεώσεις όπως:

• έναρξη δραστηριότητας,
• λογιστική παρακολούθηση,
• διαβίβαση δεδομένων στο myDATA,
• δήλωση του εισοδήματος μέσω Ε3,
• υπαγωγή σε ΦΠΑ 13% για το σύνολο των ακινήτων,
• απόδοση Τέλους Παρεπιδημούντων,
• απόδοση Τέλους Ανθεκτικότητας.

Για τις εταιρείες και τις λοιπές νομικές οντότητες, η βραχυχρόνια μίσθωση αντιμετωπίζεται ως επιχειρηματική δραστηριότητα ανεξάρτητα από τον αριθμό των ακινήτων.

Η παγίδα είναι προφανής: ο ιδιώτης που από ένα ή δύο ακίνητα περνά στο τρίτο δεν συνεχίζει απλώς την ίδια δραστηριότητα σε μεγαλύτερη έκταση. Αλλάζει φορολογικό καθεστώς.

Η παγίδα της χρονιάς: Άλλο δήλωση 2026, άλλο εισόδημα 2026

Η φράση «Airbnb 2026» χρειάζεται προσοχή, γιατί άλλο είναι η δήλωση που υποβάλλεται μέσα στο 2026 και αφορά εισόδημα του 2025, και άλλο το εισόδημα που αποκτάται μέσα στο ίδιο το 2026.

Για εισόδημα από ακίνητη περιουσία που αποκτήθηκε το 2025 και δηλώνεται μέσα στο 2026, εφαρμόζεται η κλίμακα:

• 15% έως τις 12.000 ευρώ,
• 35% για το τμήμα από 12.000,01 έως 35.000 ευρώ,
• 45% για το τμήμα πάνω από 35.000 ευρώ.

Για εισόδημα από ακίνητη περιουσία που αποκτάται από την 1η Ιανουαρίου 2026 και θα δηλωθεί το 2027, ισχύει η νέα κλίμακα:

• 15% έως τις 12.000 ευρώ,
• 25% για το τμήμα από 12.000,01 έως 24.000 ευρώ,
• 35% για το τμήμα από 24.000,01 έως 36.000 ευρώ,
• 45% για το τμήμα πάνω από 36.000 ευρώ.

Αυτή η διάκριση δεν είναι λογιστική λεπτομέρεια. Είναι ο μόνος τρόπος να υπολογιστεί σωστά ο φόρος και να γίνει σοβαρός σχεδιασμός των εισοδημάτων του 2026.

Το λάθος με το μικτό ποσό: Τι δηλώνει ο ιδιώτης

Εδώ βρίσκεται μία από τις πιο επικίνδυνες παρερμηνείες.

Η πλατφόρμα μπορεί να εισπράξει το μίσθωμα, να παρακρατήσει την προμήθειά της και να αποδώσει στον ιδιοκτήτη μικρότερο ποσό. Αυτό, όμως, δεν σημαίνει ότι ο ιδιώτης δηλώνει απλώς όσα είδε να πιστώνονται στον λογαριασμό του.

Στη βραχυχρόνια μίσθωση, εισόδημα είναι το συμφωνηθέν μίσθωμα ή το ποσό που καταβάλλεται βάσει πολιτικής ακύρωσης. Από αυτό διαχωρίζονται ποσά που δεν αποτελούν εισόδημα του ιδιοκτήτη, όπως το Τέλος Ανθεκτικότητας και, όπου εφαρμόζονται, ο ΦΠΑ ή το Τέλος Παρεπιδημούντων.

Αν, για παράδειγμα, το συμφωνηθέν μίσθωμα είναι 500 ευρώ και η πλατφόρμα παρακρατήσει προμήθεια 75 ευρώ, αποδίδοντας στον ιδιοκτήτη 425 ευρώ, ο ιδιώτης δεν δηλώνει ως μίσθωμα τα 425 ευρώ επειδή αυτό είναι το ποσό της τραπεζικής πίστωσης. Η φορολογική δήλωση ακολουθεί το συμφωνηθέν μίσθωμα των 500 ευρώ, αφού διαχωριστούν σωστά τυχόν τέλη που δεν αποτελούν εισόδημα.

Για τον ιδιώτη που φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία, η προμήθεια της πλατφόρμας δεν αφαιρείται ως πραγματική επιχειρηματική δαπάνη από το δηλωτέο μίσθωμα. Στην επιχειρηματική δραστηριότητα, αντίθετα, οι προμήθειες παρακολουθούνται λογιστικά με βάση τους κανόνες της επιχείρησης.

Με μια φράση: η καθαρή κατάθεση δείχνει τι καταβλήθηκε μετά την προμήθεια· δεν αντικαθιστά το εισόδημα που πρέπει να δηλωθεί.

Οι δηλώσεις γίνονται μέσα στη χρονιά, όχι όταν ανοίξει το Ε2

Η Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής υποβάλλεται έως την 20ή ημέρα του επόμενου μήνα από την αναχώρηση του μισθωτή.

Αν μία κράτηση ακυρωθεί και, βάσει της πολιτικής ακύρωσης, καταβληθεί ποσό μισθώματος, η σχετική δήλωση υποβάλλεται έως την 20ή ημέρα του επόμενου μήνα από την ακύρωση.

Οι δηλώσεις μπορούν να τροποποιούνται έως την 28η Φεβρουαρίου του έτους υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος και πριν από την οριστικοποίηση του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Μετά την οριστικοποίηση του Μητρώου δεν επιτρέπεται αλλαγή.

Αυτό αποκτά ιδιαίτερη σημασία όταν υπάρχουν:

• λανθασμένες ημερομηνίες άφιξης ή αναχώρησης,
• λάθος ποσά μισθώματος,
• ακυρώσεις με είσπραξη ποσού,
• συνιδιοκτησίες ή μεταβολές στα ποσοστά εισοδήματος,
• διαφορετικές κρατήσεις από περισσότερες πλατφόρμες.

Το Ε2 δεν είναι το σημείο όπου διορθώνονται πρόχειρα όσα δεν παρακολουθήθηκαν σωστά μέσα στο έτος. Είναι το τελικό φορολογικό αποτύπωμα των στοιχείων που έχουν ήδη καταχωρηθεί.

Το Ε2 του 2026: Οι κωδικοί που πρέπει να γνωρίζει ο ιδιοκτήτης

Για τη δήλωση που υποβάλλεται το 2026 και αφορά το φορολογικό έτος 2025, τα εισοδήματα από βραχυχρόνια εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση, όταν φορολογούνται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία, προσυμπληρώνονται στο Ε2 βάσει των στοιχείων που έχει στη διάθεσή της η ΑΑΔΕ, με δυνατότητα μεταβολής από τον φορολογούμενο όταν διαπιστώνεται απόκλιση.

Στη στήλη 17 του Ε2:

• ο κωδικός 60 αφορά εισοδήματα από βραχυχρόνια εκμίσθωση,
• ο κωδικός 61 αφορά εισοδήματα από βραχυχρόνια υπεκμίσθωση.

Οι κωδικοί αυτοί χρησιμοποιούνται ανεξάρτητα από το αν η μίσθωση έγινε μέσω ψηφιακής πλατφόρμας ή συμφωνήθηκε εκτός αυτής.

Όταν, όμως, φυσικό πρόσωπο διαθέτει βραχυχρόνια τρία ακίνητα και άνω, το εισόδημα δεν θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και δεν δηλώνεται ως τέτοιο στο Ε2. Αντιμετωπίζεται ως επιχειρηματική δραστηριότητα και δηλώνεται μέσω Ε3.

Το τέλος ανθεκτικότητας αφήνει δεύτερο ψηφιακό ίχνος

Το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση αφορά φυσικά και νομικά πρόσωπα που διαθέτουν ακίνητα με βραχυχρόνια μίσθωση.

Βαρύνει τον διαμένοντα, υπολογίζεται ανά ημερήσια χρήση και ανά ακίνητο, εισπράττεται πριν από την αναχώρηση και αποδίδεται με ειδική μηνιαία δήλωση.

Για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, το τέλος ανέρχεται σε:

• 8 ευρώ ανά διανυκτέρευση από τον Απρίλιο έως και τον Οκτώβριο,
• 2 ευρώ ανά διανυκτέρευση από τον Νοέμβριο έως και τον Μάρτιο.

Για μονοκατοικίες άνω των 80 τετραγωνικών μέτρων, ανέρχεται σε:

• 15 ευρώ ανά διανυκτέρευση από τον Απρίλιο έως και τον Οκτώβριο,
• 4 ευρώ ανά διανυκτέρευση από τον Νοέμβριο έως και τον Μάρτιο.

Όταν μια διαμονή εκτείνεται σε μήνες με διαφορετικό ύψος τέλους, το ειδικό στοιχείο εκδίδεται ανά μήνα. Το τέλος δεν επιβαρύνεται με ΦΠΑ και, όταν διαχωρίζεται σωστά, δεν αποτελεί εισόδημα του ιδιοκτήτη.

Για τη φορολογική εικόνα, όμως, έχει μία ακόμη σημασία: οι διανυκτερεύσεις που συνδέονται με την απόδοσή του πρέπει να είναι συμβατές με τις Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής και με τα υπόλοιπα στοιχεία του ακινήτου.

Οι διασταυρώσεις της ΑΑΔΕ δεν είναι πλέον θεωρητικό σενάριο

Το Επιχειρησιακό Σχέδιο της ΑΑΔΕ για το 2026 προβλέπει έλεγχο συμμόρφωσης ως προς τον προβλεπόμενο ΑΜΑ, με βάση τη συνεργασία της Αρχής με τις πλατφόρμες Airbnb, Booking.com και Vrbo, καθώς και δράσεις εντοπισμού αδήλωτων εισοδημάτων φυσικών προσώπων από βραχυχρόνιες μισθώσεις για τα φορολογικά έτη 2022 και 2023.

Στην πράξη, μπορούν να τεθούν υπό έλεγχο:

• η ύπαρξη και η σωστή αναγραφή του ΑΜΑ,
• τα εισοδήματα που δηλώθηκαν σε σχέση με τις κρατήσεις,
• ο αριθμός των ακινήτων και η σωστή φορολογική κατηγορία,
• η συνέπεια μεταξύ Μητρώου, δηλώσεων, τελών και φορολογικής δήλωσης,
• παλαιότερα έτη που παραμένουν ελεγκτικά ανοικτά.

Μία αναντιστοιχία δεν σημαίνει αυτομάτως ότι η δήλωση μπλοκάρεται. Σημαίνει, όμως, ότι μπορεί να εντοπιστεί κατά τη διασταύρωση και να οδηγήσει σε αίτημα εξηγήσεων, έλεγχο ή διορθωτικό προσδιορισμό φόρου.

Το μικρότερο ποσό χωρίς τεκμηρίωση δεν είναι προφύλαξη. Είναι πρόσκληση για ερώτημα.

Πολυκατοικία, συνιδιοκτησία και διαχειριστής: Τα σημεία που δεν φαίνονται στην πλατφόρμα

Η λήψη ΑΜΑ ρυθμίζει τη φορολογική και διοικητική πλευρά της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Δεν παραμερίζει τυχόν όρους της σύστασης ή του κανονισμού μιας πολυκατοικίας.

Πριν από την ανάρτηση ενός διαμερίσματος, χρειάζεται έλεγχος:

• του κανονισμού της πολυκατοικίας,
• της επιτρεπόμενης χρήσης της ιδιοκτησίας,
• τυχόν περιορισμών ή απαγορεύσεων,
• της χρήσης των κοινόχρηστων χώρων,
• ζητημάτων ασφάλειας και όχλησης.

Στις συνιδιοκτησίες, επίσης, δεν αρκεί ένα πρόσωπο να χειρίζεται την πλατφόρμα. Πρέπει να αποτυπώνονται σωστά οι δικαιούχοι του εισοδήματος και τα ποσοστά τους.

Όταν ο διαχειριστής δεν είναι ιδιοκτήτης αλλά υπεκμισθωτής, απαιτείται σωστή μισθωτική βάση και δικαίωμα βραχυχρόνιας υπεκμίσθωσης, ώστε η εγγραφή στο Μητρώο και η έκδοση ΑΜΑ να στηρίζονται σε νόμιμη σχέση.

Στη φορολογία, το «το έχουμε συμφωνήσει μεταξύ μας» δεν αρκεί. Πρέπει να αποτυπώνεται σωστά.

Το νέο χωροταξικό του τουρισμού και το ρυθμιστικό ρίσκο της επένδυσης

Το σχέδιο για το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, που δημοσιοποιήθηκε τον Μάιο του 2026, κινείται στη λογική της βιώσιμης ανάπτυξης, της ανθεκτικότητας των προορισμών και της διαχείρισης της τουριστικής πίεσης.

Δεν πρόκειται, στο στάδιο αυτό, για οριζόντιους περιορισμούς που εφαρμόζονται ήδη σε κάθε βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα. Αποτελεί, όμως, καθαρή ένδειξη της θεσμικής κατεύθυνσης.

Ο ιδιοκτήτης ή ο επενδυτής δεν μπορεί πλέον να αξιολογεί ένα ακίνητο μόνο από την τιμή ανά διανυκτέρευση. Ιδίως σε ιστορικά κέντρα, νησιά και περιοχές με στεγαστική πίεση, πρέπει να εξετάζει αν η επένδυση παραμένει βιώσιμη ακόμη και αν το πλαίσιο γίνει αυστηρότερο.

Η αγορά ενός ακινήτου για βραχυχρόνια μίσθωση είναι πλέον και απόφαση κανονιστικού κινδύνου.

Τα πρόστιμα που πρέπει να γνωρίζει κάθε ιδιοκτήτης

Οι κυρώσεις δεν αφορούν μόνο την πλήρη απόκρυψη εισοδήματος. Αφορούν και την απουσία ΑΜΑ, την ανακριβή δήλωση ή την εκπρόθεσμη συμμόρφωση.

Τα βασικά σημεία είναι τα εξής:

• Για μη τήρηση βασικών υποχρεώσεων, όπως η μη εγγραφή στο Μητρώο ή η μη αναγραφή ΑΜΑ όπου απαιτείται, προβλέπεται πρόστιμο ίσο με το 50% των ακαθάριστων εσόδων του φορολογικού έτους της παράβασης, με ελάχιστο ποσό τις 5.000 ευρώ.
• Σε επανάληψη της ίδιας παράβασης εντός ενός έτους από την πράξη επιβολής, το πρόστιμο επιβάλλεται αυξημένο σύμφωνα με το ισχύον πλαίσιο.
• Για μη υποβολή ή ανακριβή Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, προβλέπεται πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος, όπως αυτό εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα κατά την ημέρα του ελέγχου.
• Για εκπρόθεσμη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής προβλέπεται αυτοτελές πρόστιμο 100 ευρώ, με την εξαίρεση που προβλέπει ο νόμος όταν το σχετικό εισόδημα έχει ήδη περιληφθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος.
• Για παραβίαση του ισχύοντος περιορισμού πρώτης εγγραφής στα τρία πρώτα Δημοτικά Διαμερίσματα της Αθήνας, το ελάχιστο πρόστιμο είναι 20.000 ευρώ, ενώ σε νέα παράβαση εντός του ίδιου φορολογικού έτους δεν μπορεί να είναι κατώτερο από 40.000 ευρώ.
• Εφόσον ψηφιστεί η προτεινόμενη ρύθμιση για την Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης, θα εφαρμόζονται αντίστοιχα αυξημένα πρόστιμα για παραβίαση του νέου περιορισμού.

Για ανακριβή δήλωση εισοδήματος στο Ε2 ή, όπου απαιτείται, στην επιχειρηματική δήλωση, δεν υπάρχει μία γενική φράση που καλύπτει όλες τις περιπτώσεις. Η διαφορά μπορεί να οδηγήσει σε πρόσθετο φόρο, τόκους και τις κυρώσεις του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, ανάλογα με τα δεδομένα της περίπτωσης.

Η βασική αρχή είναι απλή: στη βραχυχρόνια μίσθωση, το λάθος δεν κοστίζει μόνο όταν υπάρχει απόκρυψη. Κοστίζει και όταν τα στοιχεία δεν συμφωνούν.

Τα 15 SOS πριν από τη δήλωση

Πριν από την οριστικοποίηση του Μητρώου και την υποβολή της φορολογικής δήλωσης, ο ιδιοκτήτης ή διαχειριστής χρειάζεται να ελέγξει:

1. Αν το ακίνητο αποτελεί νόμιμο χώρο κύριας χρήσης και πληροί τις νέες προδιαγραφές.
2. Αν η περιοχή επιτρέπει νέα εγγραφή στο Μητρώο και αν υπάρχει νομοθετική μεταβολή σε εξέλιξη.
3. Αν υπάρχει σωστός ΑΜΑ για κάθε αυτοτελώς μισθούμενο ακίνητο ή δωμάτιο.
4. Αν ο ΑΜΑ εμφανίζεται σωστά σε κάθε πλατφόρμα προβολής.
5. Αν κάθε μίσθωση είναι έως 59 ημέρες ή πρέπει να δηλωθεί διαφορετικά.
6. Αν παρέχονται μόνο διαμονή και κλινοσκεπάσματα ή πρόσθετες υπηρεσίες που αλλάζουν τον χαρακτηρισμό.
7. Αν η εκμετάλλευση παραμένει έως δύο ακίνητα ή έχει περάσει στα τρία και άνω.
8. Αν εφαρμόζεται η σωστή φορολογική κλίμακα με βάση το έτος απόκτησης του εισοδήματος.
9. Αν δηλώνεται το συμφωνηθέν μίσθωμα και όχι μόνο η καθαρή πίστωση της πλατφόρμας.
10. Αν φόροι και τέλη έχουν διαχωριστεί σωστά από το εισόδημα.
11. Αν οι Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής έχουν υποβληθεί ή διορθωθεί έγκαιρα.
12. Αν το Τέλος Ανθεκτικότητας έχει εκδοθεί και αποδοθεί σωστά.
13. Αν έχουν ελεγχθεί ο κανονισμός της πολυκατοικίας και τυχόν περιορισμοί χρήσης.
14. Αν οι συνιδιοκτήτες ή ο διαχειριστής έχουν αποτυπωθεί με νόμιμο και ακριβή τρόπο.
15. Αν το Ε2 ή, όπου απαιτείται, το Ε3 συμφωνεί με το Μητρώο, τις δηλώσεις, τα τέλη και τα πραγματικά δεδομένα των κρατήσεων.

Η ουσία

Η βραχυχρόνια μίσθωση δεν είναι πλέον μια δραστηριότητα που οργανώνεται στο τέλος του έτους, μπροστά στην οθόνη της φορολογικής δήλωσης.

Ξεκινά από το αν το ακίνητο μπορεί πράγματι να λειτουργήσει. Συνεχίζει με τον σωστό ΑΜΑ, τη σωστή φορολογική κατηγορία, το συμφωνηθέν μίσθωμα, τις δηλώσεις του μήνα, το Τέλος Ανθεκτικότητας, την πολυκατοικία και το καθεστώς της περιοχής. Και καταλήγει στο Ε2 ή στο Ε3, όπου η εικόνα πρέπει να κλείνει χωρίς αντιφάσεις.

Το 2026, ο έλεγχος στις βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν στηρίζεται σε υποψίες. Στηρίζεται στη σύγκριση δεδομένων. Και στη σύγκριση δεδομένων, η προχειρότητα δεν χάνεται. Καταγράφεται.

Πηγή φωτογραφίας: ΓΙΑΝΝΗΣ ΠΑΝΑΓΟΠΟΥΛΟΣ/EUROKINISSI

– Αν θέλετε να δείτε όλη την αρθρογραφία του Τάσου Δουκέρη, πατήστε ΕΔΩ

Περισσότερα:

Καύσιμα: Προς νέα άνοδο οι τιμές – Τι δείχνουν οι διεθνείς εξελίξεις

Τέλος στις αυθαιρεσίες των εργοδοτών – Τι αλλάζει

Κλήρωση Λαϊκού Λαχείου σήμερα 3/6: Ο αριθμός που κερδίζει τα 2 εκατ. ευρώ