Οι φοροπαγίδες πίσω από την αγορά ακινήτου

Παρά τη σημαντική μείωση –έως και 35%– του τεκμηρίου διαβίωσης για τις κατοικίες, το 2026 φέρνει μια νέα υποχρέωση για τους φορολογούμενους: την προσθήκη του τεκμηρίου απόκτησης περιουσιακών στοιχείων στο νέο καθεστώς των τεκμηρίων. Η προσθήκη αυτή αναμένεται να ανεβάσει αισθητά τον λογαριασμό όσων προχωρούν σε αγορά ακινήτου ή άλλων περιουσιακών στοιχείων.

Αν και οι αντικειμενικές αξίες των κατοικιών έχουν αυξηθεί τα τελευταία χρόνια, οι νέες αντικειμενικές που θα ισχύσουν από το 2026 θα συμπαρασύρουν προς τα πάνω και τα τεκμήρια. Σύμφωνα με πληροφορίες, το υπουργείο Οικονομικών εξετάζει ένα σύστημα υπολογισμού που θα ενσωματώνει τις αυξημένες τιμές, με αποτέλεσμα να απαιτείται μεγαλύτερη «απόδειξη» εισοδήματος για τη χρηματοδότηση μιας αγοράς.

Πώς θα επηρεάσει τους φορολογούμενους

Με τη νέα δομή των τεκμηρίων, η εφορία θα ζητά από τον πολίτη να δικαιολογήσει την προέλευση των χρημάτων που χρειάστηκαν για την αγορά ακινήτου, αυτοκινήτου ή άλλου περιουσιακού στοιχείου, ακόμη και όταν το ποσό καταβλήθηκε με δάνειο ή αποταμιεύσεις προηγούμενων ετών.

Το «πόθεν έσχες» θα ενεργοποιείται σε κάθε είδους μεταβίβαση, με τον φορολογούμενο να πρέπει να παρουσιάζει αποδείξεις εισοδήματος ή κεφαλαίων που δικαιολογούν την αγορά. Εφόσον δεν υπάρχουν αντίστοιχες αποδείξεις, το ποσό θα θεωρείται «τεκμαρτό εισόδημα» και θα φορολογείται.

Τα ποσά που μπορούν να «χτυπήσουν»» το τεκμήριο

Σύμφωνα με την ανάλυση των ειδικών, η εφορία εξετάζει συγκεκριμένες κατηγορίες ποσών και εισοδημάτων που μπορούν να αποδείξουν ότι ο φορολογούμενος είχε τα απαιτούμενα χρήματα. Μεταξύ αυτών:

1. Πραγματικά εισοδήματα που δεν λειτούργησαν ως τεκμήριο (λόγω απαλλαγής ή ειδικών συνθηκών).
2. Χρηματικά ποσά που δεν αποτελούν εισόδημα (π.χ. αποζημιώσεις, ασφαλιστικές πληρωμές).
3. Εισοδήματα προηγούμενων ετών, τα οποία δεν έχουν καταναλωθεί.
4. Έσοδα από πώληση περιουσιακών στοιχείων.
5. Χρηματικά ποσά που αποκτήθηκαν στο εξωτερικό και δικαιολογούνται από συναλλαγές ή εργασία.
6. Δάνεια από τράπεζες ή άλλους οργανισμούς, υπό την προϋπόθεση ότι καταγράφονται επίσημα.
7. Κέρδη από λαχεία, τυχερά παιχνίδια ή κληρώσεις που επιβεβαιώνονται.
8. Ποσά από δωρεές ή γονικές παροχές, εφόσον έχουν δηλωθεί.

Τι πρέπει να γνωρίζουν οι αγοραστές ακινήτων

Οι φοροτεχνικοί επισημαίνουν ότι από το 2026 και μετά, η φορολογική δήλωση θα γίνεται πιο απαιτητική για όσους προχωρούν σε αγορά ακινήτου. Η εφορία θα ζητά επιβεβαίωση ότι το σύνολο του ποσού αγοράς –είτε πρόκειται για προκαταβολή, είτε για δόσεις δανείου– καλύπτεται από νόμιμα δηλωθέν εισόδημα ή κεφάλαια.

Με απλά λόγια, ακόμη κι αν κάποιος αγόρασε σπίτι με δάνειο, η αρχική προκαταβολή και οι ετήσιες δόσεις πρέπει να μπορούν να δικαιολογηθούν από τα εισοδήματα της ίδιας χρονιάς.

Οι παγίδες του νέου συστήματος

Σύμφωνα με οικονομικούς αναλυτές, οι μεγαλύτεροι κίνδυνοι για τους φορολογούμενους εντοπίζονται:

• Στην αδυναμία κάλυψης τεκμηρίων από ανεπαρκώς δηλωμένα εισοδήματα.
• Στην καταγραφή καταθέσεων που δεν συμβαδίζουν με εισοδήματα των προηγούμενων ετών.
• Στις περιπτώσεις αγοράς ακινήτων με χρήματα που προέρχονται από άτυπες πηγές (π.χ. μη δηλωμένα δάνεια ή δώρα).
• Σε δωρεές και γονικές παροχές που δεν έχουν δηλωθεί ορθά.

Το νέο πλαίσιο θα καταστήσει πιο εντατικούς τους ελέγχους σε τραπεζικές ροές και καταθέσεις, ενώ η εναρμόνιση με τα ευρωπαϊκά πρότυπα αναμένεται να κάνει τους ελέγχους πιο αυτοματοποιημένους.

Περισσότερα:

Πώς θα γίνει το νέο «κυνηγητό» της φοροδιαφυγής;

Γιατί η Heineken αποζημιώνει τη Βεργίνα

Ποιοι μπορούν να σβήσουν πρόστιμα και προσαυξήσεις της Εφορίας έως το 2026;