Το υψηλό κόστος ανακαίνισης επιβαρύνει το στεγαστικό πρόβλημα

12 Φεβρουαρίου 2026, 10:06

6 λεπτά

Το υψηλό κόστος ανακαίνισης επιβαρύνει το στεγαστικό πρόβλημα

Οι λόγοι που κρατούν τα σπίτια κλειστά ΚΟΝΤΑΡΙΝΗΣ ΓΙΩΡΓΟΣ EUROKINISSI

Το υψηλό κόστος ανακαίνισης λειτουργεί πλέον ως βασικός ανασταλτικός παράγοντας για την επιστροφή χιλιάδων κλειστών κατοικιών στην αγορά, εντείνοντας τις πιέσεις στο στεγαστικό πεδίο. Παρά το μεγάλο απόθεμα ακινήτων, σημαντικό μέρος παραμένει αναξιοποίητο, καθώς οι ιδιοκτήτες αδυνατούν ή δεν επιλέγουν να επενδύσουν τα απαιτούμενα ποσά για την αποκατάστασή τους.

Το μέγεθος του προβλήματος

Στη χώρα καταγράφονται 794.000 κενές κατοικίες. Από αυτές, περίπου 262.000 — δηλαδή σχεδόν το ένα τρίτο — βρίσκονται στην Αττική. Το ποσοστό αντιστοιχεί στο 11,8% του συνολικού οικιστικού αποθέματος του λεκανοπεδίου, το οποίο εκτιμάται σε περίπου 2,2 εκατομμύρια κατοικίες.

Σύμφωνα με την απογραφή κτιρίων του 2021, το 35% των κατοικιών στην Ελλάδα δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία. Από αυτό το ποσοστό, το 12% αφορά απολύτως κενές κατοικίες και το 22,5% εξοχικές ή δευτερεύουσες. Σε σύγκριση με το 2011, οι διαθέσιμες προς πώληση κενές κατοικίες εμφανίζονται μειωμένες κατά περίπου ένα τρίτο.

Η μείωση είναι ιδιαίτερα έντονη σε συγκεκριμένες περιοχές: στην Κεντρική Μακεδονία αγγίζει το 50%, στην Αττική το 40,4% και στο Νότιο Αιγαίο το 37,6%.

Παλαιότητα και χαμηλή ανανέωση του αποθέματος

Η κατασκευαστική δραστηριότητα των τελευταίων ετών δεν επαρκεί για να ανανεώσει ουσιαστικά το στεγαστικό απόθεμα. Μόλις το 2,6% των κατοικιών έχει ανεγερθεί την τελευταία 15ετία. Η υποχώρηση της οικοδομικής δραστηριότητας κατά την περίοδο της κρίσης είχε ως αποτέλεσμα η μέση ηλικία των κατοικιών να ξεπερνά πλέον τα 30 έτη, ενώ μεγάλο ποσοστό ακινήτων απαιτεί εκτεταμένες παρεμβάσεις ανακαίνισης.

Το κόστος αυτών των παρεμβάσεων αποτελεί βασικό αποτρεπτικό παράγοντα, ιδίως σε περιβάλλον όπου οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται ταχύτερα από τα διαθέσιμα εισοδήματα.

Οι λόγοι που κρατούν τα σπίτια κλειστά

Η καταγραφή των αιτιών μη αξιοποίησης των κενών κατοικιών δείχνει ότι:

Το 42% αποδίδει την αδυναμία αξιοποίησης στο υψηλό κόστος ανακαίνισης ή ανακατασκευής.
Το 21% αναφέρει ζητήματα συνιδιοκτησίας ή κληρονομικά θέματα, δηλώνοντας ότι δεν είναι ο μοναδικός ιδιοκτήτης ή δεν υπάρχει συμφωνία μεταξύ των εμπλεκομένων.
Το 19% δηλώνει πρόθεση να διαθέσει το ακίνητο προς ενοικίαση στο άμεσο μέλλον.
Το 15% επικαλείται ανυπαρξία ζήτησης στην περιοχή για αγορά ή ενοικίαση.
Άλλο 15% διατηρεί το ακίνητο για μελλοντική προσωπική ή οικογενειακή χρήση.
Το 12% θεωρεί μη ικανοποιητικό το επίπεδο ενοικίου ή τιμής πώλησης.
Το 6% προσανατολίζεται σε πώληση.
Το 7% επικαλείται διαφορετικούς λόγους.

Το 11% των ερωτηθέντων δηλώνει ιδιοκτήτης κενής κατοικίας. Το ποσοστό αυτό διαμορφώνεται στο 14% στην περιφέρεια, στο 7% στην Αθήνα και στο 11% στη Θεσσαλονίκη.

Η γεωγραφική συγκέντρωση της ζήτησης

Η στεγαστική πίεση εμφανίζει έντονα χωρικά χαρακτηριστικά. Πάνω από το 70% των κατοίκων ζει σε πόλεις, κωμοπόλεις και προάστια, ενώ σχεδόν ο μισός πληθυσμός συγκεντρώνεται στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη.

Η Αθήνα φιλοξενεί περίπου το 35% του πληθυσμού της χώρας. Στην πρωτεύουσα εργάζεται το 36% των απασχολουμένων, ενώ η συμβολή της στο συνολικό ΑΕΠ ανέρχεται στο 46%. Εάν συνυπολογιστεί και η Θεσσαλονίκη, τα αντίστοιχα ποσοστά φθάνουν στο 45% για τον πληθυσμό και στο 54% για το ΑΕΠ.

Η έντονη αστικοποίηση και η συγκέντρωση δραστηριοτήτων ενισχύουν τη ζήτηση, την ώρα που το παλαιό και εν μέρει αναξιοποίητο απόθεμα κατοικιών — ιδιαίτερα στις μεγάλες πόλεις — δεν επαρκεί για να την καλύψει.

Περισσότερα: