Οι 6 αλλαγές για όσους θέλουν να πουλήσουν ή να μεταβιβάσουν ακίνητο

Χιλιάδες ακίνητα που δεν μπορούσαν να πουληθούν λόγω απλήρωτων φόρων, κατασχέσεων ή διεκδικήσεων του Δημοσίου επιχειρεί να επαναφέρει στην αγορά το νέο πλαίσιο για τις μεταβιβάσεις.

Οι νέες ρυθμίσεις προβλέπονται στον νόμο 5293/2026, ο οποίος δημοσιεύθηκε στις 7 Απριλίου, και τίθενται σε εφαρμογή σταδιακά.

Μεταξύ άλλων, επιτρέπουν την πληρωμή του φόρου κληρονομιάς από το τίμημα της πώλησης, διευρύνουν τον ρόλο του συμβολαιογράφου και δημιουργούν δυνατότητα μεταβίβασης ακινήτων που έχουν κατασχεθεί για χρέη προς την Εφορία.

Ο φόρος κληρονομιάς θα μπορεί να πληρώνεται από την πώληση

Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές αφορά ανθρώπους που έχουν κληρονομήσει ένα ακίνητο, αλλά δεν διαθέτουν τα χρήματα για να καταβάλουν τον φόρο κληρονομιάς.

Μέχρι σήμερα δημιουργούνταν συχνά ένας φαύλος κύκλος: ο κληρονόμος δεν μπορούσε να ολοκληρώσει την αξιοποίηση ή την πώληση του ακινήτου χωρίς να τακτοποιήσει πρώτα τον φόρο, αλλά δεν είχε τη ρευστότητα για να τον πληρώσει αν δεν πωλούσε το ακίνητο.

Με τη νέα ρύθμιση, ο φόρος κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής μπορεί να εξοφλείται κατά τη μεταβίβαση. Ο συμβολαιογράφος παρακρατεί το οφειλόμενο ποσό από το τίμημα και το αποδίδει στο Δημόσιο, ενώ το υπόλοιπο καταλήγει στον πωλητή. Η δυνατότητα προβλέπεται στο άρθρο 17 του νόμου και ισχύει από τη δημοσίευσή του.

Παράδειγμα

Ένας πολίτης κληρονομεί διαμέρισμα αξίας 150.000 ευρώ και οφείλει φόρο κληρονομιάς 8.000 ευρώ. Αν δεν έχει το ποσό διαθέσιμο, μπορεί να συμφωνήσει την πώληση του ακινήτου για 150.000 ευρώ. Κατά την υπογραφή του συμβολαίου, τα 8.000 ευρώ παρακρατούνται και αποδίδονται στην ΑΑΔΕ, ενώ ο πωλητής εισπράττει τα υπόλοιπα 142.000 ευρώ.

Η πρακτική σημασία της αλλαγής είναι ότι η έλλειψη μετρητών δεν εμποδίζει πλέον αυτομάτως την πώληση μιας κληρονομημένης κατοικίας.

Ο συμβολαιογράφος γίνεται το κεντρικό σημείο της συναλλαγής

Η δεύτερη παρέμβαση αφορά τη δημιουργία «υπηρεσίας μιας στάσης» για τις μεταβιβάσεις. Αντί ο πολίτης να απευθύνεται χωριστά σε φορολογικές, ασφαλιστικές, πολεοδομικές και κτηματολογικές υπηρεσίες, ο συμβολαιογράφος θα αναλαμβάνει τον συντονισμό της διαδικασίας.

Στις αρμοδιότητές του προβλέπεται να περιλαμβάνονται η ηλεκτρονική αναζήτηση των αναγκαίων εγγράφων, η προετοιμασία και υποβολή φορολογικών δηλώσεων, η είσπραξη και απόδοση φόρων και τελών, καθώς και η καταχώριση της πράξης στο Κτηματολόγιο. Για την πλήρη εφαρμογή της υπηρεσίας απαιτούνται οι σχετικές κανονιστικές αποφάσεις και η διασύνδεση των πληροφοριακών συστημάτων.

Ο Ψηφιακός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτου και οι ηλεκτρονικές υπηρεσίες του Κτηματολογίου αποτελούν ήδη μέρος της υποδομής πάνω στην οποία μπορεί να στηριχθεί η νέα διαδικασία.

Τι αλλάζει στην πράξη

Σήμερα ένας πωλητής μπορεί να χρειαστεί να συνεννοηθεί με μηχανικό, λογιστή, δήμο, Εφορία, ΕΦΚΑ, συμβολαιογράφο και Κτηματολόγιο. Με τη νέα διαδικασία, ο συμβολαιογράφος αναμένεται να λειτουργεί ως κεντρικός διαχειριστής του φακέλου, ώστε ο ιδιοκτήτης να μη χρειάζεται να κυνηγά ο ίδιος κάθε πιστοποιητικό.

Αυτό δεν σημαίνει ότι καταργούνται οι έλεγχοι ή οι επαγγελματίες που απαιτούνται. Στόχος είναι να μειωθούν οι επαναλαμβανόμενες αιτήσεις, οι επισκέψεις στις υπηρεσίες και οι καθυστερήσεις από έγγραφα που μπορούν να αντληθούν ψηφιακά.

Μπορούν οι αλλαγές να αυξήσουν τα διαθέσιμα σπίτια;

Η βασική επιδίωξη των παρεμβάσεων είναι να επιστρέψουν στην αγορά ακίνητα που δεν είναι πραγματικά «κλειστά» από επιλογή, αλλά παραμένουν ανενεργά λόγω νομικών και φορολογικών εμποδίων.

Σε αυτή την κατηγορία μπορεί να ανήκουν:

• διαμερίσματα που έχουν κληρονομηθεί αλλά δεν έχει πληρωθεί ο φόρος,
• ακίνητα με κατάσχεση λόγω χρεών,
• ιδιοκτησίες με εκκρεμότητες στο Κτηματολόγιο,
• ακίνητα των οποίων η μεταβίβαση καθυστερεί από ελλιπή ή διάσπαρτα δικαιολογητικά.

Η απελευθέρωσή τους μπορεί να αυξήσει τον αριθμό των ακινήτων που διατίθενται για αγορά. Δεν είναι βέβαιο, όμως, ότι όλα θα καταλήξουν στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης. Ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί να τα χρησιμοποιήσει για ιδιοκατοίκηση, να τα αφήσει κενά ή να τα αξιοποιήσει με διαφορετικό τρόπο.

Επομένως, οι ταχύτερες μεταβιβάσεις μπορούν να ενισχύσουν τη ρευστότητα της αγοράς, αλλά δεν αρκούν από μόνες τους για να μειώσουν τα ενοίκια ή να καλύψουν το έλλειμμα προσιτής κατοικίας.

Τι πρέπει να ελέγξει ένας ιδιοκτήτης πριν ξεκινήσει

Παρά τις νέες διευκολύνσεις, η προετοιμασία του ακινήτου παραμένει κρίσιμη. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να εξετάσει εγκαίρως αν:

• τα στοιχεία του συμβολαίου συμφωνούν με το Ε9 και το Κτηματολόγιο,
• υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή πολεοδομικές εκκρεμότητες,
• έχει εκδοθεί Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου όπου απαιτείται,
• υπάρχουν υποθήκες, προσημειώσεις ή κατασχέσεις,
• εκκρεμούν φόροι κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής,
• έχουν δηλωθεί σωστά τα δικαιώματα στο Κτηματολόγιο.

Περισσότερα:

Σκλαβενίτης: Νέες προσλήψεις σε Πάρο, Σπάτα, Ασπρόπυργο, Θεσσαλονίκη και Κρήτη

Γονικές παροχές: Τα λάθη που μπορεί να σας κοστίσουν φόρο

Έρχεται νέο κύμα ανατιμήσεων σε ρεύμα και καύσιμα

Ψηφιακό «σαφάρι» για κρυφά εισοδήματα: Οι τέσσερις κατηγορίες που μπαίνουν πρώτες στο στόχαστρο