Κτηματολόγιο: Τα λάθη που «παγώνουν» μεταβιβάσεις και πώς διορθώνονται
Καθώς η διαδικασία ολοκλήρωσης του Εθνικού Κτηματολογίου πλησιάζει στο τελικό της στάδιο, αναδεικνύονται σοβαρές αναντιστοιχίες σε στοιχεία ιδιοκτησίας, οι οποίες φέρνουν χιλιάδες ιδιοκτήτες αντιμέτωπους με πιθανά εμπόδια σε μεταβιβάσεις, άδειες δόμησης και λοιπές πράξεις. Εσφαλμένες εγγραφές δικαιωμάτων, αποκλίσεις στα εμβαδά και λάθη στον προσδιορισμό ορίων αποτελούν τα βασικά προβλήματα που εντοπίζονται, με τους πολίτες να καλούνται πλέον να προχωρήσουν σε διορθώσεις, ώστε να αποφύγουν επιβαρυντικές συνέπειες.
Τα λάθη που εντοπίζονται μετά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης
Σύμφωνα με ειδικούς, σε αρκετές περιπτώσεις τα προβλήματα δεν έγιναν αντιληπτά κατά τη φάση της κτηματογράφησης. Σε περιοχές όπου το Κτηματολόγιο έχει ήδη ολοκληρωθεί, καταγράφονται περιπτώσεις όπου ακόμη και το 50% των ακινήτων εμφανίζει αποκλίσεις μεταξύ του πραγματικού εμβαδού και αυτού που αναγράφεται στα κτηματολογικά δεδομένα.
Μια λανθασμένη αποτύπωση θέσης ή ορίων μπορεί να οδηγήσει από αδυναμία σύνταξης συμβολαίου έως και στο «πάγωμα» της έκδοσης οικοδομικής άδειας.
Οι αιτίες των αποκλίσεων στα στοιχεία ιδιοκτησίας
Η προέλευση των σφαλμάτων θεωρείται σύνθετη. Κύριοι παράγοντες είναι παλαιά συμβόλαια και τοπογραφικά διαγράμματα ηλικίας 40 ή 50 ετών, καθώς και ανθρώπινα λάθη κατά την επεξεργασία των δηλώσεων.
Παρά τη σοβαρότητα των διαφορών, στη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων υπάρχει δυνατότητα επίλυσης χωρίς δικαστική εμπλοκή, μέσω της διαδικασίας της κτηματολογικής διαμεσολάβησης.
Πότε επιλέγεται η κτηματολογική διαμεσολάβηση
Η διαμεσολάβηση δεν αποτελεί λύση όταν υπάρχει σοβαρή νομική αμφισβήτηση που απαιτεί δικαστικό δεδικασμένο ή όταν μία από τις εμπλεκόμενες πλευρές αρνείται να συνεργαστεί. Σε περίπτωση αποτυχίας, η προσφυγή στη Δικαιοσύνη καθίσταται μονόδρομος και η υπόθεση μπορεί να φτάσει ακόμη και στον Κτηματολογικό Εφέτη.
Η διαδικασία ξεκινά με τη συμφωνία των μερών για προσφυγή στη διαμεσολάβηση και την επιλογή πιστοποιημένου διαμεσολαβητή. Οι συνεδρίες πραγματοποιούνται είτε κοινά είτε κατ’ ιδίαν και, εφόσον επιτευχθεί συμφωνία, συντάσσεται πρακτικό διαμεσολάβησης. Το πρακτικό μπορεί να κατατεθεί στο δικαστήριο και να αποκτήσει ισχύ δικαστικής απόφασης, επιτρέποντας στη συνέχεια τις απαραίτητες διορθώσεις στο Κτηματολόγιο.
Τι προβλέπει η νομοθεσία για τις αγωγές
Βάσει της ισχύουσας νομοθεσίας, η διαμεσολάβηση είναι υποχρεωτική για όλες τις αγωγές που κατατίθενται μετά την έναρξη ισχύος του σχετικού πλαισίου, ανεξαρτήτως της αξίας της διαφοράς, ακόμη και για υποθέσεις κάτω των 30.000 ευρώ.
Ωστόσο, η επίλυση δεν μπορεί να υποκρύπτει άτυπη μεταβίβαση ακινήτου, καθώς σε μια τέτοια περίπτωση θεωρείται ακυρώσιμη.
Διαφορές με το Δημόσιο και δημόσιους φορείς
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι περιπτώσεις διαφορών με το Δημόσιο ή δημόσιους οργανισμούς. Για αγωγές που κατατίθενται μετά τις 16 Σεπτεμβρίου 2025, προβλέπεται πλέον η δυνατότητα διαμεσολάβησης, αφού προηγουμένως υποβληθεί αγωγή διόρθωσης αρχικών εγγραφών.
Το Δημόσιο εκπροσωπείται από νομικούς του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, οι οποίοι αποφασίζουν εάν θα προχωρήσει η εξωδικαστική επίλυση. Μεγαλύτερες πιθανότητες επιτυχίας καταγράφονται όταν οι ιδιώτες διαθέτουν ισχυρούς τίτλους ιδιοκτησίας, ενώ δυσκολίες εμφανίζονται κυρίως σε υποθέσεις που εμπλέκονται δήμοι και απαιτούν γεωμετρικές μεταβολές, καθώς συνήθως δεν συναινούν εύκολα.
Οι πιο συχνές περιπτώσεις διαφορών μεταξύ ιδιοκτητών
Συχνό φαινόμενο αποτελούν οι αποκλίσεις ορίων μεταξύ γειτονικών οικοπέδων, όπου μετά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης διαπιστώνεται μετατόπιση στα κτηματολογικά διαγράμματα. Συνήθως πρόκειται για σφάλματα αποτύπωσης ή παλαιά τοπογραφικά και όχι για εσκεμμένες ενέργειες.
Σε αυτές τις περιπτώσεις, η διαμεσολάβηση μπορεί να προσφέρει ταχύτερη και οικονομικότερη λύση, αποφεύγοντας πολυετείς δικαστικές αντιπαραθέσεις και τη φθορά στις σχέσεις μεταξύ γειτόνων.
Τα απαραίτητα έγγραφα και οι περιορισμοί
Για την επίλυση μιας κτηματολογικής διαφοράς μέσω διαμεσολάβησης απαιτούνται, μεταξύ άλλων:
- τοπογραφικό διάγραμμα
- τίτλοι ιδιοκτησίας
- απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος
- παλαιό συμβόλαιο ή πράξη νομής, όπου υπάρχει
Το Κτηματολόγιο δεν αποδέχεται τη διαμεσολάβηση όταν αμφισβητείται το ίδιο το δικαίωμα κυριότητας, όταν υπάρχει εγγραφή «αγνώστου ιδιοκτήτη» μετά τη λήξη των προθεσμιών ή όταν έχει ήδη εκδοθεί τελεσίδικη δικαστική απόφαση για το ακίνητο.
- 3 λεπτά πριν Ποια είναι η καλύτερη ώρα για ανεφοδιασμό καυσίμων – Τι ισχύει πραγματικά
- 1 ώρα πριν Εορτολόγιο: Δείτε ποιοι γιορτάζουν σήμερα, Παρασκευή 19/6/2026
- 1 ώρα πριν Χαλάει πρόσκαιρα ο καιρός σήμερα 19/06: Πού αναμένονται καταιγίδες
