Εξωδικαστικός Μηχανισμός: Πώς προστατεύεται η κύρια κατοικία – Τι γίνεται με τα άλλα ακίνητα

Μια νέα δυνατότητα ενεργοποίησε ο Εξωδικαστικός Μηχανισμός για τους οφειλέτες που θέλουν να προστατεύσουν την κύρια κατοικία τους, ακόμη και αν διαθέτουν επιπλέον ακίνητη περιουσία.

Ο ενδιαφερόμενος μπορεί πλέον να ζητήσει τον διαχωρισμό της κύριας κατοικίας από τα υπόλοιπα ακίνητά του. Έτσι, η πλατφόρμα υπολογίζει τη νέα πρόταση ρύθμισης με βάση την αξία του σπιτιού στο οποίο κατοικεί.

Υπάρχει, όμως, ένα σημαντικό αντάλλαγμα: ο οφειλέτης συναινεί στην εκούσια ρευστοποίηση της υπόλοιπης ακίνητης περιουσίας του μέσω της ειδικής διαδικασίας που προβλέπει το νέο πλαίσιο.

Το νέο εργαλείο τέθηκε σε πλήρη λειτουργία στις 21 Σεπτεμβρίου 2026.

Τι αλλάζει στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό

Μέχρι σήμερα, ο υπολογισμός της πρότασης λάμβανε υπόψη το σύνολο της περιουσίας του οφειλέτη. Αυτό μπορούσε να αυξήσει το ποσό που έπρεπε να αποπληρώσει και, κατά συνέπεια, τη μηνιαία δόση.

Πλέον, ο οφειλέτης μπορεί να επιλέξει μια διαφορετική διαδρομή:

• κρατά την κύρια κατοικία μέσα στη ρύθμιση,
• διαχωρίζει τα υπόλοιπα ακίνητα,
• συναινεί στη ρευστοποίησή τους,
• λαμβάνει νέα πρόταση με βάση την αξία της κύριας κατοικίας,
• επιδιώκει μεγαλύτερη διαγραφή και χαμηλότερη δόση.

Η επιλογή δεν ενεργοποιείται αυτόματα. Ο ενδιαφερόμενος πρέπει να τη δηλώσει κατά την υποβολή της αίτησης στην ηλεκτρονική πλατφόρμα.

Ποιο είναι το «αντάλλαγμα»

Η νέα διαδικασία δεν προστατεύει το σύνολο της ακίνητης περιουσίας.

Για να υπολογιστεί η ρύθμιση μόνο με βάση την κύρια κατοικία, ο οφειλέτης αποδέχεται τη ρευστοποίηση των άλλων περιουσιακών στοιχείων που εντάσσονται στη συγκεκριμένη διαδικασία.

Η ρευστοποίηση πραγματοποιείται εκούσια, μέσω απλοποιημένης διαδικασίας πλειστηριασμού. Επομένως, ο οφειλέτης πρέπει να εξετάσει προσεκτικά εάν το όφελος από τη χαμηλότερη οφειλή αντισταθμίζει την απώλεια των υπόλοιπων ακινήτων.

Ποιοι πιστωτές υποβάλλουν υποχρεωτικά την εναλλακτική πρόταση

Για τους ευάλωτους και επιλέξιμους οφειλέτες, οι πιστωτές οφείλουν να καταθέσουν την εναλλακτική πρόταση που προβλέπει:

• προστασία της κύριας κατοικίας,
• ρευστοποίηση των υπόλοιπων ακινήτων,
• νέο υπολογισμό της οφειλής.

Ωστόσο, ο οφειλέτης διατηρεί το δικαίωμα να αποδεχθεί ή να απορρίψει την πρόταση.

Εάν την απορρίψει, μπορεί να λάβει την κανονική πρόταση του Εξωδικαστικού Μηχανισμού, χωρίς τη συγκεκριμένη διαδικασία εκποίησης της υπόλοιπης περιουσίας.

Πώς λειτουργεί η διαδικασία

Ο οφειλέτης ακολουθεί τέσσερα βασικά βήματα:

1. Υποβάλλει αίτηση στην πλατφόρμα του Εξωδικαστικού Μηχανισμού.
2. Δηλώνει ότι επιθυμεί να προστατεύσει την κύρια κατοικία του.
3. Επιλέγει τον διαχωρισμό της από την υπόλοιπη ακίνητη περιουσία.
4. Συναινεί στη ρευστοποίηση των άλλων ακινήτων.

Στη συνέχεια, ο αλγόριθμος διαμορφώνει την πρόταση, λαμβάνοντας υπόψη την αξία της κύριας κατοικίας, το διαθέσιμο εισόδημα και τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης.

Άρα, η αξία του σπιτιού δεν αποτελεί το μοναδικό στοιχείο που επηρεάζει τη δόση. Ο αλγόριθμος εξετάζει συνολικά την οικονομική εικόνα του οφειλέτη, καθώς και στοιχεία συνοφειλετών ή εγγυητών, όπου απαιτείται.

Παράδειγμα: Χρέος 300.000 ευρώ και κύρια κατοικία 150.000 ευρώ

Το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών παρουσιάζει το ακόλουθο ενδεικτικό παράδειγμα:

Ο οφειλέτης δηλώνει ότι θέλει να προστατεύσει την κύρια κατοικία αξίας 150.000 ευρώ. Ταυτόχρονα, συναινεί στη ρευστοποίηση των υπόλοιπων ακινήτων, συνολικής αξίας 50.000 ευρώ.

Στο συγκεκριμένο παράδειγμα, ο αλγόριθμος διαμορφώνει την οφειλή προς ρύθμιση στις 150.000 ευρώ. Το υπόλοιπο ποσό μπορεί να αποπληρωθεί σε έως 35 χρόνια, ανάλογα με το εισόδημα και τα υπόλοιπα οικονομικά δεδομένα του οφειλέτη.

Το παράδειγμα είναι ενδεικτικό. Δεν σημαίνει ότι κάθε οφειλέτης με αντίστοιχο χρέος θα λάβει την ίδια διαγραφή ή τον ίδιο αριθμό δόσεων.

Πόσες δόσεις προβλέπονται

Ο Εξωδικαστικός Μηχανισμός μπορεί να προβλέψει:

• έως 240 δόσεις για χρέη προς το Δημόσιο και τους Φορείς Κοινωνικής Ασφάλισης,
• έως 420 δόσεις για ορισμένα δάνεια φυσικών προσώπων προς τράπεζες και servicers,
• έως 240 ή 180 δόσεις σε άλλες κατηγορίες οφειλών, ανάλογα με τον οφειλέτη και τις εξασφαλίσεις.

Το τελικό πλάνο αποπληρωμής δεν προκύπτει από απλή διαίρεση του χρέους. Η πλατφόρμα συνυπολογίζει το εισόδημα, τις δαπάνες διαβίωσης, την ηλικία, την περιουσία και τις εμπράγματες εξασφαλίσεις.

Πότε προστατεύεται πραγματικά η κύρια κατοικία

Η υποβολή της αίτησης δεν αρκεί από μόνη της για μόνιμη προστασία.

Η απαγόρευση πλειστηριασμού, αναγκαστικής εκτέλεσης ή λήψης ασφαλιστικών μέτρων ενεργοποιείται μετά την οριστική υπογραφή της σύμβασης αναδιάρθρωσης και αφορά τους πιστωτές που συμμετέχουν στη ρύθμιση.

Παράλληλα, ο οφειλέτης πρέπει να καταβάλλει κανονικά τις δόσεις. Εφόσον τηρεί τη σύμβαση, οι συγκεκριμένοι πιστωτές δεν μπορούν να στραφούν κατά της κύριας κατοικίας του.

Τι συμβαίνει αν ο οφειλέτης σταματήσει να πληρώνει

Η προστασία δεν είναι ανεξάρτητη από την τήρηση της συμφωνίας.

Εάν ο οφειλέτης καθυστερήσει τρεις δόσεις ή ποσό που αντιστοιχεί στο 3% της συνολικής οφειλής προς έναν πιστωτή, ο συγκεκριμένος πιστωτής μπορεί να καταγγείλει τη ρύθμιση.

Σε αυτή την περίπτωση:

• η ρύθμιση χάνεται ως προς τον συγκεκριμένο πιστωτή,
• οι παλιές απαιτήσεις αναβιώνουν, αφού αφαιρεθούν όσα έχουν πληρωθεί,
• το υπόλοιπο ποσό γίνεται άμεσα απαιτητό,
• η προστασία της κατοικίας μπορεί να τεθεί σε κίνδυνο.

Γι’ αυτό η προτεινόμενη δόση πρέπει να είναι πραγματικά βιώσιμη και όχι απλώς χαμηλότερη από την προηγούμενη απαίτηση.

Τι κερδίζει και τι παραχωρεί ο οφειλέτης

Τι μπορεί να κερδίσει

• προστασία της κύριας κατοικίας,
• μεγαλύτερη διαγραφή οφειλής,
• χαμηλότερη μηνιαία δόση,
• μακροχρόνιο πλάνο αποπληρωμής,
• αναστολή μέτρων αναγκαστικής εκτέλεσης όσο τηρεί τη ρύθμιση,
• συνολική αντιμετώπιση χρεών προς Δημόσιο, Ταμεία, τράπεζες και servicers.

Τι παραχωρεί

• συναινεί στη ρευστοποίηση άλλων ακινήτων,
• δεσμεύεται από τους όρους της σύμβασης,
• αναλαμβάνει μακροχρόνια υποχρέωση πληρωμών,
• κινδυνεύει να χάσει τη ρύθμιση εάν δημιουργήσει σημαντικές καθυστερήσεις.

Γρήγορος έλεγχος: Σας αφορά η νέα επιλογή;

Απαντήστε στα ακόλουθα:

• Διαθέτετε κύρια κατοικία και τουλάχιστον ένα ακόμη ακίνητο;
• Η συνολική αξία της περιουσίας ανεβάζει τη δόση σε μη βιώσιμο επίπεδο;
• Θα δεχόσασταν να ρευστοποιήσετε τα άλλα ακίνητα για να προστατεύσετε το σπίτι σας;
• Μπορείτε να εξυπηρετείτε σταθερά τη νέα μηνιαία δόση;
• Έχετε ελέγξει τυχόν συνοφειλέτες, εγγυητές και εμπράγματες εξασφαλίσεις;

Εάν οι περισσότερες απαντήσεις είναι θετικές, η νέα δυνατότητα αξίζει να εξεταστεί. Ωστόσο, πριν από την οριστική αποδοχή, χρειάζεται σύγκριση της εναλλακτικής πρότασης με την κανονική πρόταση του Εξωδικαστικού.

Τι πρέπει να προσέξουν οι οφειλέτες

Η νέα ρύθμιση μπορεί να δημιουργήσει ουσιαστική διέξοδο, αλλά δεν χαρίζει αυτόματα το χρέος ούτε προστατεύει άνευ όρων κάθε κύρια κατοικία.

Ο οφειλέτης πρέπει να αξιολογήσει:

1. την πραγματική αξία των ακινήτων που θα ρευστοποιηθούν,
2. το ποσό της διαγραφής,
3. τη συνολική διάρκεια αποπληρωμής,
4. το ύψος της μηνιαίας δόσης,
5. το συνολικό ποσό που θα καταβάλει,
6. τις συνέπειες πιθανής απώλειας της ρύθμισης.

Περισσότερα:

Νέο κληρονομικό δίκαιο: Πώς ξεμπλοκάρουν τα εξ αδιαιρέτου ακίνητα – 13 κρίσιμες απαντήσεις

Ηλεκτρονικά τιμολόγια: Ποιοι κάνουν δήλωση έως 12 Οκτωβρίου – Ποιοι δεν χρειάζονται νέα

Τουρισμός: 6,6 εκατ. αφίξεις τον Ιούλιο – Στους ξένους το 87,6% των διανυκτερεύσεων

Ρεύμα: Στα 211,76 ευρώ η χονδρική τιμή – Τι έρχεται στους λογαριασμούς