Ακίνητα: Οι 10 αλλαγές που έρχονται σε ΕΝΦΙΑ, φόρους και ενοίκια
Νέος φορολογικός χάρτης διαμορφώνεται στην αγορά ακινήτων, καθώς ψηφισμένες ρυθμίσεις μπαίνουν σταδιακά σε εφαρμογή, ενώ το οικονομικό επιτελείο εξετάζει την παράταση μέτρων που λήγουν στο τέλος του 2026.
Οι αλλαγές επηρεάζουν ιδιοκτήτες, ενοικιαστές, αγοραστές και επενδυτές. Μεταξύ άλλων, προβλέπουν υποχρεωτική πληρωμή των ενοικίων μέσω τραπεζών, νέα κλίμακα φορολόγησης των μισθωμάτων και πλήρη απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς.
Παράλληλα, στο τραπέζι βρίσκονται νέες παρατάσεις για την αναστολή του ΦΠΑ στις οικοδομές, τον φόρο υπεραξίας και τα φορολογικά κίνητρα που αποσκοπούν στην επιστροφή κλειστών κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση.
1. Υποχρεωτικά μέσω τράπεζας τα ενοίκια
Από την 1η Οκτωβρίου 2026, οι πληρωμές ενοικίων θα πρέπει να πραγματοποιούνται μέσω τραπεζικού λογαριασμού.
Οι ενοικιαστές που εξακολουθήσουν να πληρώνουν με μετρητά κινδυνεύουν να χάσουν την επιστροφή ενός ενοικίου, καθώς και στεγαστικές ενισχύσεις που συνδέονται με τη μίσθωση.
Αντίστοιχα, οι ιδιοκτήτες που εισπράττουν το ενοίκιο «στο χέρι» δεν θα δικαιούνται την αυτόματη έκπτωση 5% από το εισόδημα των μισθωμάτων για δαπάνες επισκευής και συντήρησης.
Οι λεπτομέρειες για τη δήλωση του τραπεζικού λογαριασμού και τις ειδικές περιπτώσεις θα καθοριστούν από τις σχετικές εφαρμοστικές αποφάσεις.
2. Αναστολή ΦΠΑ στις νέες οικοδομές
Η αναστολή του ΦΠΑ 24% στις νέες οικοδομές ισχύει έως το τέλος του 2026. Έτσι, στις σχετικές αγοραπωλησίες επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης 3% αντί ΦΠΑ.
Το οικονομικό επιτελείο εξετάζει παράταση του μέτρου και για το 2027, ώστε να αποφύγει μία απότομη αύξηση στο κόστος αγοράς νεόδμητης κατοικίας.
Προς το παρόν, πάντως, η νέα παράταση δεν έχει οριστικοποιηθεί.
3. Στον «πάγο» ο φόρος υπεραξίας
Ο φόρος υπεραξίας 15% στις μεταβιβάσεις ακινήτων παραμένει σε αναστολή έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.
Παρότι ο συγκεκριμένος φόρος έχει θεσπιστεί, δεν έχει εφαρμοστεί στην πράξη. Για τον λόγο αυτό εξετάζεται είτε νέα παράταση της αναστολής είτε οριστική κατάργησή του.
Μέχρι να ληφθεί η τελική απόφαση, οι πωλητές ακινήτων δεν επιβαρύνονται με φόρο υπεραξίας.
4. Περιορισμοί στις νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις
Η αναστολή νέων εγγραφών στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής εφαρμόζεται στις περιοχές του Δήμου Αθηναίων που καλύπτει το μέτρο.
Η κυβέρνηση εξετάζει να παρατείνει τον περιορισμό και το 2027. Παράλληλα, μελετά το ενδεχόμενο να εντάξει και άλλες περιοχές όπου οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ασκούν ισχυρή πίεση στη διαθέσιμη κατοικία και στα ενοίκια.
Οι σχετικές αποφάσεις αναμένεται να συνδεθούν με τα δεδομένα της στεγαστικής αγοράς ανά περιοχή.
5. Τριετής φοροαπαλλαγή για κλειστά ακίνητα
Ιδιοκτήτες που διαθέτουν κλειστές κατοικίες στη μακροχρόνια μίσθωση ή μετατρέπουν ακίνητα από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση μπορούν να εξασφαλίσουν απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για 36 μήνες.
Το μέτρο καλύπτει, υπό προϋποθέσεις, μισθώσεις που συνάπτονται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Κατά κανόνα αφορά κατοικίες έως 120 τετραγωνικά μέτρα που παρέμεναν κενές ή χρησιμοποιούνταν για βραχυχρόνια μίσθωση.
Για τρίτεκνες και πολύτεκνες οικογένειες, το όριο επιφάνειας αυξάνεται κατά 20 τετραγωνικά μέτρα για κάθε εξαρτώμενο παιδί πέραν των δύο.
Το οικονομικό επιτελείο εξετάζει νέα παράταση του κινήτρου, με στόχο να επιστρέψουν περισσότερα κλειστά σπίτια στην αγορά.
6. Φορολογικό μπόνους για ανακαινίσεις
Στο τραπέζι βρίσκεται και η παράταση της φορολογικής έκπτωσης για δαπάνες ενεργειακής, λειτουργικής και αισθητικής αναβάθμισης ακινήτων.
Το ισχύον κίνητρο προβλέπει μείωση φόρου για επιλέξιμες δαπάνες έως 16.000 ευρώ, κατανεμημένη σε βάθος πενταετίας. Οι πληρωμές πρέπει να πραγματοποιούνται ηλεκτρονικά και να συνοδεύονται από νόμιμα παραστατικά.
Το μέτρο λήγει κανονικά στο τέλος του 2026. Επομένως, απαιτείται νέα νομοθετική παρέμβαση για να συνεχιστεί.
7. Νέα φορολογική κλίμακα για τα ενοίκια
Η νέα κλίμακα φορολόγησης εισοδήματος από ακίνητα εισάγει συντελεστή 25% για το τμήμα του ετήσιου εισοδήματος από 12.001 έως 24.000 ευρώ.
Η κλίμακα διαμορφώνεται ως εξής:
- Έως 12.000 ευρώ: 15%.
- Από 12.001 έως 24.000 ευρώ: 25%.
- Από 24.001 έως 36.000 ευρώ: 35%.
- Πάνω από 36.000 ευρώ: 45%.
Η αλλαγή αφορά εισοδήματα που αποκτώνται μέσα στο 2026 και θα αποτυπωθεί στις φορολογικές δηλώσεις του 2027.
Ενδεικτικά, για ετήσιο εισόδημα από ενοίκια 20.000 ευρώ, ο φόρος μειώνεται από 4.600 σε 3.800 ευρώ. Το όφελος φτάνει, συνεπώς, τα 800 ευρώ.
8. Νέο Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης
Από την 1η Ιανουαρίου 2027 προβλέπεται να εφαρμοστεί το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης, το οποίο αντικαθιστά το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας και τον Φόρο Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων.
Ο βασικός συντελεστής θα κυμαίνεται από 0,30 έως 0,70 τοις χιλίοις και θα καθορίζεται από κάθε δημοτικό συμβούλιο. Προσοχή: οι συγκεκριμένοι συντελεστές υπολογίζονται σε τοις χιλίοις και όχι σε ποσοστό επί τοις εκατό.
Το ύψος της επιβάρυνσης θα συνδέεται με την επιφάνεια, την τιμή ζώνης και την παλαιότητα του ακινήτου. Επομένως, οι επιπτώσεις θα διαφέρουν ανάλογα με τον δήμο και τα χαρακτηριστικά κάθε ιδιοκτησίας.
9. Πλήρης απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ σε μικρούς οικισμούς
Από το 2027 καταργείται ο ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε περίπου 12.720 μικρούς οικισμούς. Ήδη για το 2026 εφαρμόζεται μείωση του φόρου κατά 50%.
Η πλήρης απαλλαγή αφορά κύριες κατοικίες φυσικών προσώπων, φορολογικών κατοίκων Ελλάδας, σε οικισμούς με πληθυσμό έως 1.500 κατοίκους. Για την Περιφερειακή Ενότητα Έβρου, το πληθυσμιακό όριο φτάνει τους 1.700 κατοίκους.
Εξαιρούνται οι περισσότεροι οικισμοί της Αττικής, πλην της Περιφερειακής Ενότητας Νήσων, καθώς και κατοικίες με φορολογητέα αξία πάνω από 400.000 ευρώ.
10. Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και Μητρώο Ακινήτων
Από το 2027, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου αποκτά σημαντικότερο ρόλο στον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ. Στόχος είναι ο φόρος να αντανακλά την πραγματική επιφάνεια και χρήση του ακινήτου.
Παράλληλα, με την ενεργοποίηση του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων, οι φορολογούμενοι θα κληθούν να ελέγξουν τα στοιχεία των ιδιοκτησιών τους, να διορθώσουν αποκλίσεις και να δηλώσουν την πραγματική χρήση κάθε ακινήτου.
Ο σχεδιασμός προβλέπει ότι στο νέο Μητρώο θα συγκεντρώνονται στοιχεία για ιδιοκατοίκηση, μακροχρόνια ή βραχυχρόνια μίσθωση, δωρεάν παραχώρηση, επαγγελματική χρήση και κενές κατοικίες.
- 1 λεπτό πριν ΣΤΑΣΥ: Απόπειρα αυτοκτονίας στον Άγιο Αντώνιο – Κλειστοί τρεις σταθμοί της Γραμμής 2
- 21 λεπτά πριν Μετρό – Άγιος Αντώνιος: Πτώση άνδρα στις ράγες – Ποιοι σταθμοί έκλεισαν
- 34 λεπτά πριν Προσωπικός Βοηθός ΑμεΑ: Έως 1.939 ευρώ τον μήνα – Ποιοι είναι οι δικαιούχοι
