Γιατί δεν μπορώ να κάνω μεταβίβαση ακινήτου ενώ δεν χρωστάω;
Τα σημεία που μπλοκάρουν τις πράξεις και τι πρέπει να ελέγξετε πριν ξεκινήσετε.
Η μεταβίβαση δεν κρίνεται στο τέλος αλλά στην προετοιμασία. Η συμφωνία έχει κλείσει. Ο συμβολαιογράφος έχει οριστεί. Και όμως, η διαδικασία δεν προχωρά.
Το «δεν χρωστάω» δεν αρκεί για να ολοκληρωθεί μια μεταβίβαση. Σήμερα, η πράξη ολοκληρώνεται μόνο όταν όλα τα δεδομένα του ακινήτου είναι ευθυγραμμισμένα σε όλα τα επίπεδα.
Μεταβίβαση ακινήτου: Τι ελέγχεται στην πράξη πριν υπογραφεί συμβόλαιο
Για να ολοκληρωθεί μια μεταβίβαση, πρέπει να συμφωνούν ταυτόχρονα: η φορολογική εικόνα, η περιγραφή του ακινήτου, τα τεχνικά στοιχεία, τα δεδομένα του Κτηματολογίου, η νομική αποτύπωση της πράξης.
Αν ένα από αυτά δεν συμφωνεί, η διαδικασία καθυστερεί ή παγώνει.
Πού μπλοκάρουν οι μεταβιβάσεις στην πράξη
Η φορολογική ενημερότητα δεν εκδίδεται άμεσα: Ακόμη και χωρίς εμφανές ληξιπρόθεσμο χρέος, μπορεί να υπάρχουν εκκρεμότητες ή δεσμεύσεις. Η μεταβίβαση μπορεί να προχωρήσει με παρακράτηση ποσού από το τίμημα, όμως αυτό απαιτεί επιπλέον χειρισμούς και επιβαρύνει τη διαδικασία.
Παράλληλα, απαιτείται και ασφαλιστική ενημερότητα, η οποία μπορεί επίσης να δημιουργήσει καθυστέρηση αν δεν είναι διαθέσιμη.
- Το Ε9 δεν απεικονίζει την πραγματική κατάσταση: Διαφορές σε τετραγωνικά, ποσοστά ή χρήσεις είναι από τα πιο συχνά αίτια εμπλοκής. Στην πράξη, το ακίνητο που φαίνεται στη δήλωση δεν ταυτίζεται με αυτό που μεταβιβάζεται.
- Ο ΕΝΦΙΑ είναι εξοφλημένος αλλά όχι “σωστός”: Η πληρωμή δεν αρκεί όταν βασίζεται σε λανθασμένα δεδομένα. Το σύστημα ελέγχει τη συνέπεια της εικόνας και όχι μόνο την εξόφληση.
- Υπάρχουν εκκρεμείς δηλώσεις: Τροποποιήσεις ή εκκαθαρίσεις που δεν έχουν ολοκληρωθεί μπλοκάρουν τη διαδικασία μέχρι να κλείσουν.
- Το Κτηματολόγιο εμφανίζει διαφορετική εικόνα: Αποκλίσεις σε επιφάνειες ή δικαιώματα απαιτούν διόρθωση πριν από οποιαδήποτε πράξη.
- Η αποτύπωση του μηχανικού αποκαλύπτει διαφορές: Στην πράξη, πολλές φορές η τεχνική εικόνα δεν ταυτίζεται με τη φορολογική. Αυτό οδηγεί υποχρεωτικά σε διορθώσεις πριν συνεχιστεί η διαδικασία.
- Το ίδιο ακίνητο εμφανίζεται διαφορετικά σε κάθε σύστημα: Είναι το πιο συχνό σημείο εμπλοκής. Άλλη εικόνα στη φορολογία, άλλη στο Κτηματολόγιο, άλλη στα τεχνικά σχέδια. Όταν δεν υπάρχει ενιαία εικόνα, η μεταβίβαση δεν προχωρά.
Μεταβίβαση ακινήτου: Η βαθύτερη αιτία των καθυστερήσεων
Το πρόβλημα δεν είναι μια μεμονωμένη εκκρεμότητα. Είναι η πολυπλοκότητα του συστήματος. Το ίδιο ακίνητο καταγράφεται σε διαφορετικές πλατφόρμες που δεν συγχρονίζονται πάντα πλήρως μεταξύ τους. Αυτό δημιουργεί ασυμφωνίες που εμφανίζονται τη στιγμή της μεταβίβασης.
Η επόμενη ημέρα και η πραγματικότητα σήμερα
Η κατεύθυνση είναι η δημιουργία ενιαίας εικόνας μέσω του Μητρώου Ιδιοκτησίας Ακινήτων. Στόχος είναι η απλοποίηση.
Στην πράξη όμως η μετάβαση είναι απαιτητική, καθώς τα δεδομένα πρέπει πρώτα να διορθωθούν και να ευθυγραμμιστούν. Μέχρι τότε, η ευθύνη της σωστής προετοιμασίας παραμένει στον ιδιοκτήτη και στους συμβούλους του.
Η κρίσιμη παράμετρος που κάνει τη διαφορά
Η μεταβίβαση δεν είναι διαδικασία ενός επαγγελματία. Αν δεν συνεργαστούν αρμονικά ο συμβολαιογράφος, ο μηχανικός και ο λογιστής η διαδικασία δεν προχωρά ομαλά.
Η επιτυχία βρίσκεται στον συντονισμό.
Πρακτικός έλεγχος πριν ξεκινήσετε
Πριν μπείτε σε διαδικασία μεταβίβασης, ελέγξτε:
- αν εκδίδεται φορολογική ενημερότητα ή απαιτείται παρακράτηση
- αν υπάρχει ασφαλιστική ενημερότητα
- αν το Ε9 αποτυπώνει σωστά το ακίνητο
- αν ο ΕΝΦΙΑ βασίζεται σε ορθά στοιχεία
- αν υπάρχουν εκκρεμείς δηλώσεις
- αν η εικόνα στο Κτηματολόγιο είναι καθαρή
- αν υπάρχει ταύτιση με τα τεχνικά στοιχεία
Όταν αυτά έχουν ελεγχθεί, η διαδικασία εξελίσσεται χωρίς απρόοπτα.
Πού βρίσκεται η αξία της σωστής συμβουλευτικής
Οι περισσότερες εμπλοκές δεν προκύπτουν από άγνοια. Προκύπτουν από κακή προετοιμασία.
Ο ρόλος του λογιστή δεν είναι απλώς εκτελεστικός. Είναι να εντοπίζει έγκαιρα τις ασυμφωνίες, να συντονίζει τη διαδικασία και να προλαμβάνει καθυστερήσεις που κοστίζουν χρόνο και χρήμα.
Η ουσία που πρέπει να κρατήσετε
Η μεταβίβαση δεν σταματά επειδή υπάρχει οφειλή. Σταματά όταν δεν υπάρχει καθαρή και ενιαία εικόνα του ακινήτου. Και αυτή η εικόνα δεν διαμορφώνεται στο τέλος. Διαμορφώνεται πριν ξεκινήσει η διαδικασία.
– Αν θέλετε να δείτε όλη την αρθρογραφία του Τάσου Δουκέρη, πατήστε ΕΔΩ
- Μόλις τώρα Κοκοτσάκης κατά Καρυστιανού: «Δεν μπορείς να ευαγγελίζεσαι τη διαφάνεια και να λειτουργείς με αυλές»
- Μόλις τώρα Βορίζια: Στην ανακρίτρια δύο συγγενείς του Φανούρη Καργάκη για τη βόμβα – Τι αποκαλύπτει η βαλλιστική έκθεση
- 12 λεπτά πριν ΥΠΑΙΘΑ: Ποιοι εκπαιδευτικοί αποσπώνται σε Εθνική Βιβλιοθήκη και Δημόσιες Βιβλιοθήκες
