Τα κίνητρα και τα αντικίνητρα πίσω από τα κλειστά ακίνητα

Καθώς το στεγαστικό πρόβλημα οξύνεται και η εξεύρεση προσιτής κατοικίας γίνεται ολοένα και δυσκολότερη, η ελληνική αγορά ακινήτων παρουσιάζει μια έντονη αντίφαση: ένα τεράστιο απόθεμα κατοικιών παραμένει κλειστό, την ώρα που η ζήτηση αυξάνεται.

Με βάση τα στοιχεία της απογραφής του 2021, στη χώρα καταγράφονται περίπου 2,27 εκατομμύρια κενές κατοικίες, που αντιστοιχούν στο 35% του συνολικού αποθέματος. Στην Αττική, όπου οι πιέσεις είναι μεγαλύτερες, το ποσοστό αγγίζει το 24%. Ωστόσο, ο μεγάλος αυτός αριθμός δεν μεταφράζεται αυτομάτως σε αποσυμπίεση των τιμών ή σε ουσιαστική ενίσχυση της προσφοράς.

Ο λόγος είναι ότι μεγάλο μέρος αυτών των ακινήτων δεν είναι άμεσα αξιοποιήσιμο. Πολλά πρόκειται για εξοχικές ή δευτερεύουσες κατοικίες, άλλα βρίσκονται σε περιοχές χωρίς επαρκείς υποδομές και θέσεις εργασίας, ενώ αρκετά απαιτούν εκτεταμένες και δαπανηρές παρεμβάσεις για να καταστούν κατοικήσιμα. Το πρόβλημα, συνεπώς, δεν είναι μόνο ποσοτικό αλλά κυρίως ποιοτικό: λείπουν κατάλληλες κατοικίες εκεί όπου υπάρχει έντονη και πραγματική ζήτηση.

Παράλληλα, οι δημογραφικές εξελίξεις εντείνουν τις πιέσεις. Τα νοικοκυριά μικραίνουν, αυξάνονται τα άτομα που ζουν μόνα τους ή σε μικρά σχήματα, ενώ η δημιουργία οικογένειας μετατίθεται χρονικά. Η τάση αυτή ενισχύει τη ζήτηση για μικρότερα διαμερίσματα σε αστικά κέντρα, κοντά σε εργασία, μεταφορές και υπηρεσίες — κατηγορίες κατοικιών που ήδη είναι περιορισμένες.

Το βάρος της ανασφάλειας

Σημαντικό ρόλο στις αποφάσεις των ιδιοκτητών παίζει και το θεσμικό περιβάλλον. Η φορολογία, το κόστος διατήρησης ενός ακινήτου και η γραφειοκρατία διαμορφώνουν το συνολικό κόστος ιδιοκτησίας. Ο ΕΝΦΙΑ παραμένει βασικός φόρος, ενώ οι διαδικασίες που συνδέονται με μεταβιβάσεις και μισθώσεις συχνά θεωρούνται πολύπλοκες και χρονοβόρες, ιδίως για μικρούς ιδιοκτήτες.

Παρά τη βελτίωση που έφερε η ψηφιοποίηση μέσω πλατφορμών όπως το myPROPERTY και το ψηφιακό Κτηματολόγιο, δεν έχουν εξαλειφθεί τα εμπόδια. Η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, οι τεχνικές απαιτήσεις και οι πολεοδομικές εκκρεμότητες αυξάνουν το κόστος και τον χρόνο ενεργοποίησης ενός ακινήτου.

Στις μισθώσεις, το ρίσκο αποτελεί καθοριστικό παράγοντα. Αν και προβλέπεται ελάχιστη διάρκεια τριετίας, πολλοί ιδιοκτήτες εκφράζουν ανησυχία για την αντιμετώπιση περιπτώσεων κακοπληρωτών ή χρονοβόρων δικαστικών διαδικασιών. Για αρκετούς, ο φόβος απώλειας ελέγχου ή εισοδήματος λειτουργεί αποτρεπτικά.

Το πρόβλημα εντείνεται από την απουσία μιας συνεκτικής και μακροπρόθεσμης στεγαστικής πολιτικής. Η κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας το 2012 άφησε ένα κενό που δεν έχει καλυφθεί πλήρως, με αποτέλεσμα η στεγαστική πίεση να μεταφέρεται σχεδόν αποκλειστικά στην ιδιωτική αγορά.

Τι θα μπορούσε να αλλάξει

Έρευνες δείχνουν ότι περίπου το 17% των πολιτών δηλώνει πως διαθέτει ακίνητο που παραμένει κλειστό. Όταν ερωτώνται τι θα τους ωθούσε να το διαθέσουν, προκύπτουν τρεις βασικές προϋποθέσεις: φορολογικά κίνητρα, επιδοτήσεις για ανακαίνιση και ενίσχυση της προστασίας των ιδιοκτητών στις μισθώσεις.

Η μείωση της φορολογικής επιβάρυνσης αξιολογείται ως σημαντικό κίνητρο, ενώ ιδιαίτερη βαρύτητα αποδίδεται σε προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης, που μειώνουν το κόστος επένδυσης. Παράλληλα, ζητούνται αποτελεσματικότερα εργαλεία για τη διαχείριση επισφαλειών και την ταχύτερη επίλυση διαφορών.

Ωστόσο, δεν λείπει και η επενδυτική λογική: ορισμένοι ιδιοκτήτες επιλέγουν να διατηρούν τα ακίνητα κλειστά προσδοκώντας περαιτέρω άνοδο των τιμών. Ένα μικρότερο ποσοστό δηλώνει ότι δεν προτίθεται να τα αξιοποιήσει, ανεξαρτήτως κινήτρων.

Το βασικό συμπέρασμα είναι ότι η ενεργοποίηση των κλειστών κατοικιών δεν μπορεί να επιτευχθεί με μία μεμονωμένη παρέμβαση. Απαιτείται συνδυασμός φορολογικών ελαφρύνσεων, ουσιαστικής στήριξης για ανακαινίσεις και ενεργειακές παρεμβάσεις, καθώς και ένα σταθερό θεσμικό πλαίσιο που θα μειώνει το ρίσκο για τον ιδιοκτήτη.

Διαφορετικά, το μεγάλο απόθεμα κλειστών κατοικιών θα συνεχίσει να συνυπάρχει με μια αγορά που δυσκολεύεται να καλύψει βασικές στεγαστικές ανάγκες, μετατρέποντας το Στεγαστικό από οικονομικό ζήτημα σε κοινωνική πρόκληση πρώτης προτεραιότητας.

Περισσότερα:

ΔΥΠΑ: Λήγει σήμερα (4/6) η προθεσμία για ενστάσεις στους προσωρινούς πίνακες του Κοινωνικού Τουρισμού για συνταξιούχους

Καύσιμα: Προς νέα άνοδο οι τιμές – Τι δείχνουν οι διεθνείς εξελίξεις

Τέλος στις αυθαιρεσίες των εργοδοτών – Τι αλλάζει