Τα 3 κόλπα που απογειώνουν ένα ακίνητο – Πού κάνουν το μεγάλο λάθος οι ιδιοκτήτες
Η αξία ενός ακινήτου δεν αυξάνεται αυτόματα με κάθε παρέμβαση. Ανακαίνιση, ενεργειακή αναβάθμιση και αλλαγή χρήσης μπορούν να ενισχύσουν σημαντικά την τιμή, όμως το αποτέλεσμα εξαρτάται από πολλούς παράγοντες — από την περιοχή μέχρι τη σωστή επιλογή εργασιών.
Το βασικό συμπέρασμα είναι σαφές: δεν αρκεί να επενδύσει κανείς χρήματα. Πρέπει να επενδύσει σωστά.
Πόσο ανεβάζει την τιμή μια ανακαίνιση
Η επίδραση της ανακαίνισης διαφέρει ανάλογα με την έκταση και την ποιότητά της. Δεν έχουν όλες οι παρεμβάσεις την ίδια απόδοση.
Στην πράξη, η αγορά δείχνει ότι:
- Μη ανακαινισμένα ακίνητα μπορεί να χάνουν 20% έως 40% της αξίας τους
- Μια μερική ανακαίνιση αυξάνει την τιμή περίπου 5% έως 15%
- Μια πλήρης και ποιοτική ανακαίνιση μπορεί να φέρει άνοδο 15% έως 35%
- Η ενεργειακή αναβάθμιση προσθέτει επιπλέον 10% έως 20%
Ενδεικτικό παράδειγμα
Διαμέρισμα του 1975 με αρχική τιμή 1.100 €/τ.μ. και ενεργειακή κλάση «Η», μετά από πλήρη ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση, έφτασε τα 1.600 €/τ.μ. — αύξηση περίπου 35%.
Οι παρεμβάσεις που «μετράνε» περισσότερο
Δεν ανεβάζουν όλες οι εργασίες την αξία το ίδιο. Οι πιο αποδοτικές είναι:
- Βελτίωση διαρρύθμισης
- Αναβάθμιση ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων
- Ανακαίνιση κουζίνας και μπάνιου
- Ενεργειακή αναβάθμιση
Η λειτουργικότητα, πλέον, έχει μεγαλύτερη σημασία από την απλή αισθητική.
Η ενεργειακή αναβάθμιση αλλάζει τα δεδομένα
Η ενεργειακή απόδοση έχει εξελιχθεί σε έναν από τους πιο κρίσιμους παράγοντες της αγοράς.
Η αναβάθμιση από χαμηλή κατηγορία (π.χ. «Η» ή «Ζ») σε υψηλότερη (π.χ. «Β») μπορεί να αυξήσει την αξία κατά 10% έως 20%, ενώ παράλληλα:
- μειώνει το κόστος θέρμανσης και ψύξης
- αυξάνει τη ζήτηση
- μειώνει τον χρόνο πώλησης ή ενοικίασης
Παράδειγμα
Ακίνητο κατηγορίας «Ζ» με υψηλό ενεργειακό κόστος, μετά από αλλαγή κουφωμάτων και θερμομόνωση, ανέβηκε σε κατηγορία «Β» και αύξησε την αξία του έως και 20%.
Πότε δεν συμφέρει να κάνετε ανακαίνιση
Η ανακαίνιση δεν είναι πάντα κερδοφόρα. Υπάρχουν περιπτώσεις όπου μπορεί να οδηγήσει ακόμη και σε ζημιά.
Δεν συμφέρει όταν:
- το κόστος ξεπερνά την πιθανή αύξηση αξίας
- η περιοχή δεν υποστηρίζει υψηλότερες τιμές
- γίνεται «υπερεπένδυση» σε σχέση με το ακίνητο
- υπάρχουν πολεοδομικοί περιορισμοί
Σε αυτές τις περιπτώσεις, η απόσβεση μπορεί να είναι μερική ή μηδενική.
Ο ρόλος της αλλαγής χρήσης
Η αλλαγή χρήσης μπορεί να μεταμορφώσει πλήρως την αξία ενός ακινήτου.
Επηρεάζει:
- τη ζήτηση (άλλο ενδιαφέρον για κατοικία, άλλο για επαγγελματικό χώρο)
- την απόδοση (π.χ. υψηλότερα έσοδα από ενοίκια)
- το επενδυτικό κοινό
Ωστόσο, προϋποθέτει:
- συμβατότητα με τις χρήσεις γης
- τήρηση πολεοδομικών κανόνων
- έκδοση αδειών
Μια παράνομη αλλαγή χρήσης μπορεί να μειώσει δραστικά την αξία και να δημιουργήσει κινδύνους.
Τα πιο συχνά λάθη των ιδιοκτητών
Στην πράξη, πολλοί χάνουν χρήματα λόγω κακών επιλογών:
- επενδύουν υπερβολικά για την περιοχή
- δίνουν έμφαση στην εμφάνιση και όχι στη λειτουργικότητα
- χρησιμοποιούν χαμηλής ποιότητας υλικά
- δεν κάνουν ενεργειακή αναβάθμιση
- δεν έχουν τεχνικό σχεδιασμό
Τι έρχεται τα επόμενα χρόνια
Η ενεργειακή αναβάθμιση δεν θα είναι απλώς πλεονέκτημα — θα γίνει υποχρεωτική.
Με βάση τις ευρωπαϊκές κατευθύνσεις:
- Τα παλαιά κτίρια θα πρέπει να αναβαθμιστούν κατά τουλάχιστον 2 ενεργειακές κατηγορίες έως το 2030-2033
- Στόχος είναι μείωση κατανάλωσης ενέργειας έως 22% έως το 2035
- Οι κατοικίες θα πρέπει να φτάσουν τουλάχιστον στην κατηγορία Ε έως το 2030 και Δ έως το 2033
Παράλληλα, τα νέα κτίρια ήδη πρέπει να είναι σχεδόν μηδενικής ενεργειακής κατανάλωσης (Α ή Α+).
Το συμπέρασμα
Η αύξηση της αξίας ενός ακινήτου δεν είναι θέμα «βάζω χρήματα και κερδίζω». Είναι θέμα στρατηγικής.
Η σωστή επιλογή παρεμβάσεων, η κατανόηση της αγοράς και —κυρίως— η ενεργειακή αναβάθμιση είναι οι παράγοντες που καθορίζουν αν μια επένδυση θα αποδώσει ή θα χαθεί.
- 1 λεπτό πριν Βοτανικός: Αναζωπύρωση σε εργοστάσιο πλαστικών – Κλειστή η οδός Ορφέως
- 8 λεπτά πριν Συναγερμός νότια της Κρήτης: Εντοπίστηκαν 32 μετανάστες σε λέμβο ανοιχτά των Καλών Λιμένων
- 21 λεπτά πριν Νόμος Κατσέλη: Ψηφίζεται σήμερα (24/6) η νέα ρύθμιση – Τι αλλάζει για 100.000 δανειολήπτες
