Ριζικές αλλαγές στην εκτός σχεδίου δόμηση από τα μέσα του 2026

Από τα μέσα του 2026 αναμένεται να τεθεί σε ισχύ ένα νέο, ενιαίο καθεστώς για την εκτός σχεδίου δόμηση, καθώς το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας οριστικοποιεί το θεσμικό πλαίσιο που θα βάλει τέλος στις σημερινές αντιφάσεις και την πολεοδομική αβεβαιότητα.

Μέχρι την εφαρμογή του νέου συστήματος, οι πολεοδομίες λειτουργούν με διαφορετικές ερμηνείες: κάποιες εξακολουθούν να εκδίδουν οικοδομικές άδειες, ενώ άλλες τις «παγώνουν», παρότι οι προϋποθέσεις είναι ίδιες.

Το αποτέλεσμα είναι να δημιουργούνται «τυχερές» περιοχές όπου η δόμηση συνεχίζεται και «νεκρές ζώνες» όπου καμία άδεια δεν προχωρά.

Αυτή η ασάφεια έχει παραλύσει την αγορά γης, αφήνοντας χιλιάδες ιδιοκτήτες χωρίς απαντήσεις για το μέλλον των ακινήτων τους.

Πολλά αγροτεμάχια έχουν χάσει την εμπορική τους αξία, καθώς οι ενδιαφερόμενοι δεν μπορούν να γνωρίζουν αν είναι οικοδομήσιμα.

Με τα τωρινά δεδομένα, όσα δεν έχουν πρόσωπο σε αναγνωρισμένο δρόμο κινδυνεύουν να χαρακτηριστούν μη οικοδομήσιμα, εκτός αν δοθεί ειδική πρόβλεψη στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ).

Χαρτογράφηση δρόμων με αεροφωτογραφίες του 1977

Το 2026 φέρνει μια κομβική αλλαγή: για πρώτη φορά θα υπάρξει επίσημη χαρτογράφηση του οδικού δικτύου εκτός σχεδίου, με βάση τις αεροφωτογραφίες του 1977 — και όχι το παρωχημένο όριο του 1923.

Στόχος είναι το κράτος να αποκτήσει ένα αξιόπιστο εργαλείο για την κρίση της οικοδομησιμότητας κάθε αγροτεμαχίου.

Η διαδικασία αναγνώρισης δρόμων βρίσκεται ήδη σε εξέλιξη σε κάθε δημοτική ενότητα. Ένας δρόμος θα θεωρείται κοινόχρηστος μόνο εφόσον:

• τεκμηριώνεται η ύπαρξή του με νόμιμο τρόπο,
• αποτυπώνεται στις αεροφωτογραφίες του ’77,
• εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο, ή
• συνδέεται λειτουργικά με δημόσιες υποδομές.

Με αυτή τη διαδικασία θα καθοριστεί ποια οικόπεδα διαθέτουν νόμιμο πρόσωπο σε δρόμο και μπορούν να χτίσουν.

Το νέο θεσμικό πλαίσιο

Το προεδρικό διάταγμα που θα εφαρμοστεί το 2026 θα ορίζει:

• τα κριτήρια αναγνώρισης δρόμων,
• τις τεχνικές προδιαγραφές των μελετών,
• τους κανόνες παρόδιας δόμησης.

Παράλληλα, τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια θα ενσωματώσουν τα νέα δεδομένα, διασφαλίζοντας ότι κάθε περιοχή θα έχει ενιαίο και νομικά θωρακισμένο πολεοδομικό καθεστώς.

Τα αγροτεμάχια χωρίς δρόμο

Για τα ακίνητα που δεν θα διαθέτουν πρόσωπο σε αναγνωρισμένο δρόμο, το επικρατέστερο σενάριο είναι πως δεν θα θεωρούνται οικοδομήσιμα, κάτι που μπορεί να οδηγήσει σε σημαντική πτώση της αξίας τους.

Περισσότερα:

Γιατί επιβλήθηκε πρόστιμο – μαμούθ στη Nestlé Hellas;

Βγήκαν τα έξι κριτήρια για να πάρετε 18.000 ευρώ

Πρώτη κατοικία: Πότε μπορεί να κινηθεί νομική διαδικασία απ’ τον πιστωτή- Ποια η εναλλακτική ρευστοποίησης