Πώς ξεκλειδώνουν τα κλειστά σπίτια – Τι να προσέξετε στα ψιλά γράμματα

Ισχυρό κίνητρο για να επανέλθουν στην αγορά χιλιάδες κατοικίες που παραμένουν κλειστές επί χρόνια ή αξιοποιούνται αποκλειστικά μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης δίνουν στους ιδιοκτήτες οι νέες ρυθμίσεις του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών. Με τη διάταξη που ενσωματώνεται στο φορολογικό νομοσχέδιο και εισάγεται προς ψήφιση στη Βουλή, από τον επόμενο μήνα ενεργοποιούνται σημαντικές αλλαγές που στοχεύουν στην αύξηση της προσφοράς μακροχρόνιων ενοικιάσεων.

Στο πλαίσιο αυτό:

• ενισχύονται και παρατείνονται τα μέτρα που αφορούν τα «κλειστά» ακίνητα αλλά και όσους τα είχαν διαθέσει ως “Airbnb”
• καθιερώνεται πλήρης απαλλαγή φόρου ενοικίων για τρία χρόνια
• αυξάνεται ο αριθμός των ιδιοκτητών και των κατοικιών που μπορούν να ενταχθούν στη ρύθμιση
• διασφαλίζεται ότι η πρόωρη αποχώρηση ενοικιαστή δεν ακυρώνει το όφελος που έχει ήδη λάβει ο ιδιοκτήτης.

Οι αλλαγές που ενεργοποιούνται άμεσα

Το κίνητρο ισχύει από τον Δεκέμβριο του 2024, ωστόσο καταγράφηκαν πολλές δυσκολίες στην εφαρμογή του λόγω περιορισμών και «ψιλών γραμμάτων» (άρθρο 72, παρ. 91, ν. 4172). Έτσι, ενώ το όφελος περιλαμβάνει μηδενικό φόρο για τρία χρόνια —με παράδειγμα ιδιοκτήτη που σε ετήσιο μίσθωμα 8.000 ευρώ γλιτώνει 3.600 ευρώ φόρο στην τριετία— η χρήση του ήταν τελικά περιορισμένη. Σύμφωνα με τον Γενικό Γραμματέα Στεγαστικής Πολιτικής Κωνσταντίνο Γλούμη-Ατσαλάκη, 700.000 έως 900.000 διαμερίσματα παραμένουν σήμερα κενά.

Με τη νέα ρύθμιση, το μέτρο παρατείνεται έως τις 31.12.2026 και αλλάζει ουσιαστικά ο τρόπος εφαρμογής του. Οι τρεις βασικές τροποποιήσεις που αναμένεται να ισχύσουν από τον Νοέμβριο, μετά τη δημοσίευση σε ΦΕΚ, είναι:

• ο ιδιοκτήτης μπορεί να υπογράψει νέα σύμβαση έως το τέλος του 2026, αρκεί το σπίτι να ήταν δηλωμένο ως «κενό» για τα τρία προηγούμενα χρόνια ή δηλωμένο ως βραχυχρόνια μίσθωση για τουλάχιστον έναν χρόνο
• η ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης παραμένει τριετής, με εξαίρεση συγκεκριμένες κατηγορίες δημοσίων υπαλλήλων, όπου επιτρέπεται μίσθωση από έξι μήνες και άνω
• καθιερώνεται η δυνατότητα διαδοχικών μισθώσεων μέσα στην τριετία χωρίς απώλεια του κινήτρου, κάτι που λύνει χρόνιο πρόβλημα για νησιά και περιοχές με συχνές μετακινήσεις προσωπικού.

Επιπλέον, στη ρύθμιση εντάσσονται πλέον και κατοικίες άνω των 120 τ.μ. όταν μισθώνονται σε τρίτεκνες ή πολύτεκνες οικογένειες. Για κάθε παιδί μετά το δεύτερο προστίθενται 20 τ.μ. επιλεξιμότητας, επιτρέποντας σε διαμερίσματα που έμεναν κλειστά λόγω μεγέθους να αξιοποιηθούν ξανά.

Σημαντικό είναι και το γεγονός ότι η πρόωρη αποχώρηση ενοικιαστή δεν ακυρώνει αναδρομικά το όφελος. Ο ιδιοκτήτης έχει προθεσμία τριών μηνών να βρει νέο ενοικιαστή και να διατηρήσει το δικαίωμα φοροαπαλλαγής. Το περιθώριο αυτό παρέχεται μία φορά στη διάρκεια της τριετίας.

Ποιοι ιδιοκτήτες ωφελούνται περισσότερο

Όσοι εκμισθώσουν διαμέρισμα που ήταν κενό επί τριετία απαλλάσσονται πλήρως από τον φόρο εισοδήματος για 36 μήνες. Για ιδιοκτήτη που εισπράττει 1.000 ευρώ τον μήνα, το όφελος φτάνει τα 5.400 ευρώ, εφόσον θα πλήρωνε φόρο 15%. Το όφελος όμως μεγαλώνει για όσους ανήκουν σε υψηλότερες κλίμακες φόρου (35% ή 45%).

Με τη νέα ρύθμιση:

• ο φόρος μηδενίζεται για τρία χρόνια
• οι εισπράξεις από ενοίκια φορολογούνται ξανά από το 2029 ή το 2030, ανάλογα με το πότε υπογράφηκε η σύμβαση
• για άλλα ακίνητα που δεν εντάσσονται στη ρύθμιση, από το 2026 ο φόρος μειώνεται από 35% σε 25% για εισοδήματα 12.000–24.000 €.

Απαραίτητη προϋπόθεση είναι το ακίνητο να έχει δηλωθεί ως «κενό» για τρία συνεχόμενα έτη πριν από την υπογραφή της σύμβασης. Για παράδειγμα, κατοικία που θα ενοικιαστεί το 2025 πρέπει να ήταν κενή το 2022-2024.

Τι αλλάζει για τους ενοικιαστές

Οι ενοικιαστές αποκτούν πρόσβαση σε περισσότερα διαμερίσματα, καθώς χιλιάδες κλειστά σπίτια θα επιστρέψουν στη μακροχρόνια αγορά. Παράλληλα:

• οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να προσφέρουν πιο προσιτά μισθώματα λόγω της φοροαπαλλαγής
• τρίτεκνες και πολύτεκνες οικογένειες αποκτούν πρόσβαση σε μεγάλα διαμερίσματα που μέχρι σήμερα ήταν εκτός αγοράς
• γιατροί, εκπαιδευτικοί, νοσηλευτές, στρατιωτικοί και αστυνομικοί βρίσκουν ευκολότερα κατοικία χάρη στη δυνατότητα μίσθωσης έξι μηνών
• το «ένα ενοίκιο δώρο» που καταβάλλεται στις 30 Νοεμβρίου αποτελεί επιπλέον κίνητρο για όσους πληρούν τις προϋποθέσεις.

Τα «ψιλά γράμματα» που θέλουν προσοχή

Υπάρχουν ωστόσο περιορισμοί που οφείλουν να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες:

• αν μέσα σε τρεις μήνες δεν βρεθεί νέος ενοικιαστής, η απαλλαγή παύει να ισχύει για τους υπόλοιπους μήνες της τριετίας
• το ακίνητο δεν μπορεί να μπει σε βραχυχρόνια μίσθωση ούτε περιστασιακά (π.χ. Airbnb το καλοκαίρι)
• η αλλαγή ιδιοκτησίας μέσα στην τριετία δημιουργεί γκρίζες ζώνες που θα αποσαφηνιστούν με εγκύκλιο.

Σημαντικό είναι ότι η παραβίαση της απαγόρευσης Airbnb ενδέχεται να επιφέρει αναδρομικές φορολογικές επιβαρύνσεις.

Πώς αλλάζουν τα δεδομένα στην πράξη

Με το νέο πλαίσιο:

• διαμέρισμα 85 τ.μ. που ήταν κλειστό μπορεί να μισθωθεί με χαμηλότερο μίσθωμα, αφού ο ιδιοκτήτης δεν φορολογείται για τρία χρόνια
• κατοικία 150 τ.μ. μπορεί πλέον να ενοικιαστεί σε πολύτεκνη οικογένεια, με τον ιδιοκτήτη να γνωρίζει ότι δεν κινδυνεύει να χάσει την απαλλαγή σε περίπτωση πρόωρης αποχώρησης
• σε νησιά και απομακρυσμένες περιοχές, οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να μισθώνουν σε εκπαιδευτικούς για οκτώ μήνες και στη συνέχεια σε γιατρούς ή ένστολους, διατηρώντας το φορολογικό όφελος.

Το νέο καθεστώς στοχεύει στην επαναφορά αδρανών κατοικιών στην αγορά, στη σταθεροποίηση των ενοικίων και στη διευκόλυνση χιλιάδων οικογενειών και εργαζομένων που αναζητούν στέγη.

Περισσότερα:

Καύσιμα: Προς νέα άνοδο οι τιμές – Τι δείχνουν οι διεθνείς εξελίξεις

Τέλος στις αυθαιρεσίες των εργοδοτών – Τι αλλάζει

Κλήρωση Λαϊκού Λαχείου σήμερα 3/6: Ο αριθμός που κερδίζει τα 2 εκατ. ευρώ