Πολυκατοικίες: Τι αλλάζει σε κοινόχρηστα, αποφάσεις και ενεργειακές παρεμβάσεις
Σημαντικές αλλαγές στον τρόπο λειτουργίας των πολυκατοικιών προωθεί το υπουργείο Δικαιοσύνης, επιχειρώντας να βάλει τάξη σε ένα νομοθετικό πλαίσιο που παραμένει σε μεγάλο βαθμό βασισμένο σε κανόνες σχεδόν ενός αιώνα.
Η μεταρρύθμιση αφορά την οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία, τη λήψη αποφάσεων από τους συνιδιοκτήτες, τη διαχείριση των κοινοχρήστων, τις παρεμβάσεις ενεργειακής αναβάθμισης, αλλά και ζητήματα που σήμερα οδηγούν συχνά ιδιοκτήτες και ενοίκους στα δικαστήρια.
Τέλος στα αδιέξοδα των συνελεύσεων
Ένα από τα βασικά προβλήματα που επιχειρείται να αντιμετωπιστεί είναι η αδυναμία λήψης αποφάσεων σε πολυκατοικίες όπου απαιτείται αυξημένη πλειοψηφία ή ακόμη και ομοφωνία.
Στην πράξη, η άρνηση ενός ή λίγων συνιδιοκτητών μπορεί σήμερα να μπλοκάρει απαραίτητες εργασίες, όπως επισκευή ταράτσας, συντήρηση κοινόχρηστων χώρων, τοποθέτηση φωτοβολταϊκών, εγκατάσταση αντλίας θερμότητας ή φορτιστή ηλεκτρικού αυτοκινήτου.
Με το νέο πλαίσιο εξετάζεται η δυνατότητα λήψης αποφάσεων με πλειοψηφία 51% για κρίσιμα ζητήματα που αφορούν τη συντήρηση, την ασφάλεια, την ενεργειακή αναβάθμιση και τη διαχείριση των κοινών χώρων. Στόχος είναι να μην παραμένουν τα κτίρια σε αδράνεια επειδή δεν επιτυγχάνεται ομοφωνία.
Ενιαίος κώδικας μετά από 97 χρόνια
Το ισχύον καθεστώς βασίζεται σε νόμο του 1929, όταν η πολυκατοικία δεν είχε ακόμη τη σημερινή της μορφή και έκταση. Από τότε μέχρι σήμερα έχουν προστεθεί εκατοντάδες διατάξεις, με αποτέλεσμα το πλαίσιο να θεωρείται πλέον διάσπαρτο, δυσνόητο και δύσχρηστο.
Το υπουργείο Δικαιοσύνης σχεδιάζει τη δημιουργία ενός ενιαίου κώδικα, ο οποίος θα συγκεντρώνει τους κανόνες για τη συνιδιοκτησία και θα προσαρμόζει το δίκαιο στις ανάγκες της σύγχρονης κατοικίας.
Η παρέμβαση δεν θα περιορίζεται μόνο στη λειτουργία των πολυκατοικιών. Θα καλύπτει και θέματα μεταβιβάσεων, κτηματολογίου, πολεοδομικών εκκρεμοτήτων, αξιοποίησης ακινήτων και δικαστικών διαδικασιών.
Θεσμικός ρόλος για τον διαχειριστή
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται και στον ρόλο του διαχειριστή. Σήμερα, σε πολλές πολυκατοικίες η διαχείριση γίνεται άτυπα, χωρίς σαφείς αρμοδιότητες και χωρίς αποτελεσματικά εργαλεία για την είσπραξη των κοινοχρήστων.
Το νέο πλαίσιο αναμένεται να προβλέπει πιο καθαρούς κανόνες για τις ευθύνες και τις δυνατότητες του διαχειριστή. Παράλληλα, εξετάζεται η συμμετοχή επαγγελματιών, όπως δικηγόρων ή εταιρειών διαχείρισης, σε περιπτώσεις όπου οι συνιδιοκτήτες δεν μπορούν ή δεν θέλουν να αναλάβουν τον ρόλο αυτό.
Στόχος είναι να περιοριστούν οι χρόνιες συγκρούσεις για τα κοινόχρηστα και να δημιουργηθεί πιο αποτελεσματικός μηχανισμός είσπραξης οφειλών.
Ειδική διαδικασία για τα απλήρωτα κοινόχρηστα
Τα ανεξόφλητα κοινόχρηστα αποτελούν μία από τις συχνότερες αιτίες έντασης στις πολυκατοικίες. Σε πολλές περιπτώσεις, οι οφειλές συσσωρεύονται για χρόνια, ενώ οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες ή ένοικοι καλούνται να καλύψουν τα κενά.
Η σχεδιαζόμενη μεταρρύθμιση προβλέπει ειδική διαδικασία για την ταχύτερη είσπραξη των κοινοχρήστων, ώστε οι διαχειρίσεις να μην εξαρτώνται από μακροχρόνιες και δαπανηρές δικαστικές προσφυγές.
Με τον τρόπο αυτό, το υπουργείο επιδιώκει να ενισχύσει την οικονομική λειτουργία των πολυκατοικιών και να αποτρέψει την εγκατάλειψη κοινόχρηστων χώρων λόγω έλλειψης πόρων.
Ενεργειακή αναβάθμιση χωρίς μπλοκαρίσματα
Η ενεργειακή μετάβαση δημιουργεί νέες ανάγκες στα κτίρια. Φωτοβολταϊκά, αντλίες θερμότητας, θερμομόνωση, φορτιστές ηλεκτρικών οχημάτων και άλλες παρεμβάσεις συχνά απαιτούν συλλογικές αποφάσεις.
Ωστόσο, το παλιό πλαίσιο δεν ανταποκρίνεται εύκολα σε αυτές τις ανάγκες. Γι’ αυτό εξετάζονται ρυθμίσεις που θα διευκολύνουν τέτοιες εργασίες, ιδίως όταν συνδέονται με την ασφάλεια, τη μείωση του ενεργειακού κόστους και την προστασία του κτιρίου.
Η αλλαγή αυτή θεωρείται κρίσιμη, καθώς πολλές πολυκατοικίες αδυνατούν σήμερα να ενταχθούν σε προγράμματα αναβάθμισης ή να προχωρήσουν σε έργα που θα μείωναν τις δαπάνες των κατοίκων.
Κατάτμηση και συνένωση διαμερισμάτων
Στο τραπέζι βρίσκεται και η δυνατότητα κατάτμησης ή συνένωσης διαμερισμάτων, ακόμη και όταν ο υφιστάμενος κανονισμός της πολυκατοικίας προβλέπει περιορισμούς.
Μια τέτοια αλλαγή θα μπορούσε να διευκολύνει ιδιοκτήτες που θέλουν να αξιοποιήσουν καλύτερα την περιουσία τους, να προσαρμόσουν ένα ακίνητο στις ανάγκες της αγοράς ή να διορθώσουν καταστάσεις που σήμερα παραμένουν νομικά μπλοκαρισμένες.
Παράλληλα, εξετάζεται και η αξιοποίηση του δικαιώματος υψούν, καθώς και αδιάθετων ποσοστών συνιδιοκτησίας, ώστε να λυθούν εκκρεμότητες που συχνά εμποδίζουν μεταβιβάσεις και επενδύσεις.
Τα Airbnb και η νέα πραγματικότητα
Η ελληνική πολυκατοικία δεν είναι πια η ίδια με εκείνη των προηγούμενων δεκαετιών. Η βραχυχρόνια μίσθωση, η παρουσία επενδυτών, η αγορά ακινήτων από ξένους ιδιοκτήτες και η επαγγελματική αξιοποίηση διαμερισμάτων έχουν αλλάξει τις ισορροπίες.
Πολλοί ιδιοκτήτες δεν κατοικούν πλέον στο ακίνητό τους, ενώ σε αρκετές πολυκατοικίες συνυπάρχουν μόνιμοι κάτοικοι, ενοικιαστές, τουρίστες και εταιρείες διαχείρισης.
Αυτή η νέα πραγματικότητα δημιουργεί ανάγκη για σαφέστερους κανόνες, ώστε να περιορίζονται οι συγκρούσεις και να προστατεύονται τόσο τα δικαιώματα των ιδιοκτητών όσο και η καθημερινότητα των μόνιμων κατοίκων.
Ταχύτερες δικαστικές διαδικασίες
Η μεταρρύθμιση αγγίζει και τις δικαστικές διαδικασίες που σχετίζονται με τη συνιδιοκτησία. Ιδιαίτερα οι αγωγές διανομής ακινήτων μπορεί σήμερα να διαρκούν χρόνια, κρατώντας περιουσίες σε ομηρία.
Το νέο πλαίσιο στοχεύει στην επιτάχυνση αυτών των διαδικασιών, με καλύτερη τεχνική τεκμηρίωση, αξιοποίηση στοιχείων από το Κτηματολόγιο και σαφέστερους κανόνες για την επίλυση διαφορών.
Με αυτόν τον τρόπο, το υπουργείο επιδιώκει να περιορίσει τον χρόνο που απαιτείται για την εκκαθάριση δύσκολων υποθέσεων και να διευκολύνει την αξιοποίηση ακινήτων που σήμερα παραμένουν μπλοκαρισμένα.
Η πολυκατοικία του 1929 και η πολυκατοικία του σήμερα
Ο νόμος του 1929 δημιουργήθηκε σε μια εποχή όπου η πολυκατοικία ήταν κυρίως επιλογή εύπορων αστικών στρωμάτων. Οι συνιδιοκτήτες συχνά γνωρίζονταν μεταξύ τους και η κοινή διαχείριση βασιζόταν σε πιο σταθερές κοινωνικές σχέσεις.
Μετά τη δεκαετία του 1950, η αντιπαροχή άλλαξε ριζικά την εικόνα της ελληνικής κατοικίας. Η πολυκατοικία έγινε η βασική μορφή στέγασης στα αστικά κέντρα, συγκεντρώνοντας ανθρώπους διαφορετικών οικονομικών και κοινωνικών χαρακτηριστικών.
Σήμερα, η εικόνα έχει αλλάξει ακόμη περισσότερο. Η πολυκατοικία είναι ταυτόχρονα κατοικία, επένδυση, τουριστικό κατάλυμα και ενεργειακή μονάδα. Γι’ αυτό και οι κανόνες του προηγούμενου αιώνα δεν μπορούν πλέον να καλύψουν πλήρως τις σύγχρονες ανάγκες.
Στόχος λιγότερες συγκρούσεις και καλύτερη αξιοποίηση της περιουσίας
Με τις αλλαγές που σχεδιάζονται, το υπουργείο Δικαιοσύνης φιλοδοξεί να περιορίσει τους «εμφυλίους» των πολυκατοικιών και να δώσει πιο λειτουργικές λύσεις σε καθημερινά προβλήματα.
Η μεταρρύθμιση επιχειρεί να διευκολύνει τη λήψη αποφάσεων, να επιταχύνει τις μεταβιβάσεις, να προστατεύσει την αξία των ακινήτων και να προσαρμόσει τη συνιδιοκτησία στις σημερινές ανάγκες.
Το μεγάλο στοίχημα είναι να βρεθεί ισορροπία ανάμεσα στην προστασία της ατομικής ιδιοκτησίας και στην ανάγκη να λειτουργούν οι πολυκατοικίες χωρίς συνεχή αδιέξοδα, καθυστερήσεις και δικαστικές αντιπαραθέσεις.
- 21 λεπτά πριν Δωρεάν εξετάσεις τον Ιούλιο στην Αθήνα: Ποιοι μπορούν να τις κάνουν χωρίς κόστος
- 27 λεπτά πριν Πιθανόν από τσιγάρο η φωτιά στην Οινόη – “Βελτιωμένη η κατάσταση”
- 55 λεπτά πριν Πολυκατοικίες: Τι αλλάζει σε κοινόχρηστα, αποφάσεις και ενεργειακές παρεμβάσεις
