Πολυκατοικίες: Έρχεται ο κανόνας του 51% – Τι αλλάζει σε Airbnb, κοινόχρηστα και αντιπαροχή
Σημαντικές αλλαγές στον τρόπο λειτουργίας των πολυκατοικιών εξετάζει το υπουργείο Δικαιοσύνης, ανοίγοντας τον φάκελο της οριζόντιας ιδιοκτησίας σχεδόν έναν αιώνα μετά τη θέσπιση του βασικού νομοθετικού πλαισίου.
Στο επίκεντρο του υπό διαμόρφωση νομοσχεδίου βρίσκονται οι αποφάσεις των γενικών συνελεύσεων, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, η αντιπαροχή, τα απλήρωτα κοινόχρηστα και τα εξ αδιαιρέτου ακίνητα.
Η βασική κατεύθυνση προβλέπει ότι για σειρά κρίσιμων αποφάσεων θα αρκεί πλειοψηφία 51%. Με αυτόν τον τρόπο, το υπουργείο επιδιώκει να αποτρέψει περιπτώσεις στις οποίες μια μειοψηφία ιδιοκτητών μπλοκάρει αναγκαίες εργασίες ή την αξιοποίηση ενός ακινήτου.
Προσοχή, όμως: οι ρυθμίσεις δεν αποτελούν ακόμη ισχύον δίκαιο. Η ειδική νομοπαρασκευαστική επιτροπή επεξεργάζεται το περιεχόμενό τους και η τελική μορφή μπορεί να αλλάξει πριν το νομοσχέδιο κατατεθεί στη Βουλή.
Τι αλλάζει με τον κανόνα του 51%
Ο σχεδιασμός προβλέπει ότι η απόφαση του 51% των συνιδιοκτητών θα μπορεί να ενεργοποιεί διαδικασίες που σήμερα καθυστερούν ή δεν προχωρούν λόγω έλλειψης της απαιτούμενης πλειοψηφίας.
Ο νέος κανόνας εξετάζεται για ζητήματα όπως:
- επισκευές και συντήρηση του κτιρίου,
- ενεργειακή αναβάθμιση,
- αξιοποίηση κοινόχρηστων χώρων,
- αντιπαροχή,
- αποφάσεις σχετικές με τη λειτουργία βραχυχρόνιων μισθώσεων,
- άλλες παρεμβάσεις που επηρεάζουν το σύνολο της πολυκατοικίας.
Το υπουργείο Δικαιοσύνης έχει αναθέσει σε ειδική επιτροπή την κωδικοποίηση περισσότερων από 1.000 διάσπαρτων διατάξεων για την οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία. Στόχος είναι να δημιουργήσει ένα ενιαίο και πιο κατανοητό θεσμικό πλαίσιο.
Airbnb: Τι εξετάζεται για τις πολυκατοικίες
Ξεχωριστό κεφάλαιο αποτελεί η λειτουργία διαμερισμάτων ως καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης. Οι συχνές αντιπαραθέσεις ανάμεσα σε ιδιοκτήτες, ενοίκους και διαχειριστές έχουν ήδη οδηγήσει αρκετές υποθέσεις στα δικαστήρια.
Μία από τις προτάσεις που εξετάζει η επιτροπή προβλέπει ότι ένα διαμέρισμα θα μπορεί να λειτουργεί ως Airbnb εφόσον συμφωνεί το 51% της πολυκατοικίας. Ωστόσο, η τελική ρύθμιση δεν έχει ακόμη οριστικοποιηθεί.
Στη συζήτηση μπαίνει και ο κανονισμός κάθε κτιρίου. Πρόσφατες δικαστικές αποφάσεις έχουν αναδείξει τη σημασία των περιορισμών που περιλαμβάνει, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι ισχύει γενική απαγόρευση των Airbnb στις πολυκατοικίες. Κάθε περίπτωση εξετάζεται βάσει των συγκεκριμένων όρων και πραγματικών περιστατικών.
Παράλληλα, οι υφιστάμενοι γεωγραφικοί περιορισμοί για νέες εγγραφές ακινήτων σε κορεσμένες περιοχές αποτελούν διαφορετικό μέτρο και δεν πρέπει να συγχέονται με το υπό επεξεργασία πλαίσιο για τις αποφάσεις των συνιδιοκτητών.
Αντιπαροχή: Από το 65% στο 51%
Αλλαγή εξετάζεται και για την αντιπαροχή. Σήμερα, η επίτευξη της απαιτούμενης πλειοψηφίας μπορεί να αποδειχθεί ιδιαίτερα δύσκολη όταν ένα οικόπεδο ή κτίριο ανήκει σε πολλούς συνιδιοκτήτες.
Το σχέδιο προβλέπει να μειωθεί το απαιτούμενο ποσοστό από 65% σε 51%. Έτσι, η πλειοψηφία θα μπορεί να αποφασίζει την αξιοποίηση του ακινήτου χωρίς μια μικρότερη ομάδα συνιδιοκτητών να μπλοκάρει τη διαδικασία.
Ωστόσο, η τελική διάταξη θα πρέπει να διασφαλίζει τα δικαιώματα όλων των πλευρών και να ανταποκρίνεται στις συνταγματικές και ευρωπαϊκές απαιτήσεις για την προστασία της ιδιοκτησίας.
Εξ αδιαιρέτου ακίνητα: Νέα διαδικασία για τους συνιδιοκτήτες
Χιλιάδες ακίνητα παραμένουν αναξιοποίητα επειδή ανήκουν εξ αδιαιρέτου σε πολλούς κληρονόμους ή συνιδιοκτήτες που δεν συμφωνούν για τη χρήση ή την πώλησή τους.
Το υπουργείο εξετάζει έναν ταχύτερο μηχανισμό επίλυσης αυτών των διαφορών. Στο πλαίσιο αυτό, δικαστικός μεσολαβητής θα καλεί τους εμπλεκομένους και θα διερευνά τη δυνατότητα συμφωνίας πριν ξεκινήσει η μακρά διαδικασία της αγωγής διανομής.
Οι ιδιοκτήτες θα μπορούν, μεταξύ άλλων, να εξετάζουν:
- την εξαγορά των μεριδίων από έναν ή περισσότερους συγκυρίους,
- τη συναινετική διανομή του ακινήτου,
- την πώληση και την κατανομή του τιμήματος,
- άλλη κοινά αποδεκτή λύση.
Με αυτόν τον τρόπο, η κυβέρνηση επιδιώκει να μειώσει τον χρόνο και το κόστος που απαιτούν σήμερα οι σχετικές δικαστικές διαφορές.
Κοινόχρηστα: Ταχύτερη είσπραξη οφειλών
Το νέο πλαίσιο αναμένεται να αγγίξει και την καθημερινή λειτουργία των πολυκατοικιών. Ειδικότερα, εξετάζεται ειδική και ταχύτερη διαδικασία για την είσπραξη απλήρωτων κοινοχρήστων, ακόμη και μέσω διαταγής πληρωμής.
Παράλληλα, ο σχεδιασμός περιλαμβάνει:
- υποχρεωτική δημιουργία αποθεματικού,
- ασφάλιση του κτιρίου,
- ενισχυμένες αρμοδιότητες για τους διαχειριστές,
- αυξημένες ευθύνες για ιδιώτες και εταιρείες διαχείρισης,
- απλούστερες αποφάσεις για επείγουσες επισκευές.
Εφόσον οι ρυθμίσεις ψηφιστούν, οι πολυκατοικίες θα μπορούν να αντιμετωπίζουν ταχύτερα ζημιές, προβλήματα συντήρησης και ενεργειακές παρεμβάσεις.
Κατάτμηση και ένωση διαμερισμάτων
Μία ακόμη πρόταση αφορά τη δυνατότητα διαχωρισμού ενός μεγάλου διαμερίσματος σε δύο μικρότερα ή, αντίστροφα, την ένωση γειτονικών ιδιοκτησιών.
Για παράδειγμα, ένα οροφοδιαμέρισμα 250 τετραγωνικών μέτρων θα μπορούσε, υπό τις απαιτούμενες πολεοδομικές και τεχνικές προϋποθέσεις, να χωριστεί σε δύο ανεξάρτητες κατοικίες.
Η συγκεκριμένη παρέμβαση στοχεύει στην καλύτερη αξιοποίηση μεγάλων και συχνά ανενεργών ακινήτων. Επιπλέον, θα μπορούσε να αυξήσει την προσφορά μικρότερων κατοικιών στις μεγάλες πόλεις.
Δεν σημαίνει, πάντως, ότι κάθε ακίνητο θα μπορεί αυτομάτως να κατατμηθεί. Θα εξακολουθήσουν να απαιτούνται έλεγχος μηχανικού, πολεοδομική νομιμότητα και τήρηση των τεχνικών και κτιριοδομικών κανόνων.
Τι πρέπει να γνωρίζουν τώρα οι ιδιοκτήτες
Οι ενδιαφερόμενοι δεν χρειάζεται να προχωρήσουν ακόμη σε αλλαγές ή ενέργειες βασιζόμενοι στις παραπάνω προβλέψεις.
Μέχρι να ψηφιστεί και να δημοσιευθεί ο νέος νόμος:
- ισχύει το σημερινό νομοθετικό πλαίσιο,
- εφαρμόζεται ο κανονισμός κάθε πολυκατοικίας,
- οι απαιτούμενες πλειοψηφίες δεν έχουν αλλάξει,
- η λειτουργία Airbnb κρίνεται από την ισχύουσα νομοθεσία και τα δεδομένα κάθε ακινήτου,
- οι ενδιαφερόμενοι πρέπει να ζητούν εξατομικευμένη νομική ή τεχνική συμβουλή.
Το ακριβές περιεχόμενο των αλλαγών θα γίνει γνωστό όταν ολοκληρωθεί το σχέδιο νόμου και τεθεί σε δημόσια διαβούλευση.
- 9 λεπτά πριν Σύνταξη στα 62 με 40 χρόνια ασφάλισης – Πώς «κλειδώνει» το δικαίωμα με πλασματικό χρόνο
- 24 λεπτά πριν «Ανακαίνιση Κατοικίας» για κλειστά σπίτια: Παράταση έως 30 Σεπτεμβρίου – Τα νέα εισοδηματικά όρια
- 39 λεπτά πριν Πολυκατοικίες: Έρχεται ο κανόνας του 51% – Τι αλλάζει σε Airbnb, κοινόχρηστα και αντιπαροχή
