Ποιοι ιδιοκτήτες Airbnb κινδυνεύουν με πρόστιμα από 5.000 ευρώ

Σε δύο μέτωπα κινείται η ΑΑΔΕ για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Οι ελεγκτές θα εξετάσουν τις αγγελίες του 2025 για ελλείψεις ή λάθη στον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου, ενώ παράλληλα θα αναζητήσουν εισοδήματα των ετών 2022 και 2023 που δεν εμφανίστηκαν σωστά στην Εφορία.

Οι έλεγχοι προγραμματίζονται για το τελευταίο τρίμηνο

Οι δύο δράσεις περιλαμβάνονται στο Επιχειρησιακό Σχέδιο της ΑΑΔΕ για το 2026 και έχουν προγραμματιστεί για το τέταρτο τρίμηνο του έτους.

Η πρώτη αφορά τον έλεγχο της συμμόρφωσης των ακινήτων που διατέθηκαν για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το φορολογικό έτος 2025. Η δεύτερη επικεντρώνεται σε φυσικά πρόσωπα που δεν ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα σχετική με τουριστικά καταλύματα και απέκτησαν εισόδημα από βραχυχρόνιες μισθώσεις το 2022 και το 2023.

Στις διασταυρώσεις συμμετέχουν τα στοιχεία που διαθέτουν η Airbnb, η Booking.com και η Vrbo.

Τι θα ελεγχθεί στις αγγελίες του 2025

Οι ελεγκτές θα εξετάσουν εάν κάθε αγγελία συνοδεύεται από τον προβλεπόμενο Αριθμό Μητρώου Ακινήτου. Θα ελέγξουν επίσης εάν ο ΑΜΑ είναι ενεργός και εάν αντιστοιχεί πράγματι στο ακίνητο που προβάλλεται.

Στο στόχαστρο μπαίνουν αγγελίες στις οποίες εμφανίζεται αριθμός άλλου ακινήτου, καταχωρίσεις χωρίς ΑΜΑ και περιπτώσεις στις οποίες το κατάλυμα δεν έχει εγγραφεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.

Από τον έλεγχο δεν εξαιρούνται ακίνητα που διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας ή Μοναδικό Αριθμό Γνωστοποίησης. Σε αυτές τις περιπτώσεις, στην αγγελία πρέπει να αναγράφεται ο αντίστοιχος αριθμός αντί του ΑΜΑ.

Οι πλατφόρμες δίνουν πλήρη εικόνα των κρατήσεων

Η ΑΑΔΕ δεν περιορίζεται πλέον στα στοιχεία που δηλώνει ο ιδιοκτήτης. Οι ψηφιακές πλατφόρμες διαβιβάζουν δεδομένα που επιτρέπουν την ταυτοποίηση του διαχειριστή, του ακινήτου και των ποσών που εισπράχθηκαν.

Στα στοιχεία μπορούν να περιλαμβάνονται ο ΑΦΜ, ο τραπεζικός λογαριασμός, το συνολικό μίσθωμα, οι ημέρες κράτησης, ο ΑΜΑ και οι προμήθειες που παρακρατήθηκαν. Με αυτόν τον τρόπο, η ΑΑΔΕ μπορεί να συγκρίνει όσα γνωρίζουν οι πλατφόρμες με τις Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής, το Μητρώο και τα ποσά που εμφανίστηκαν στις φορολογικές δηλώσεις.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται στη διαφορά ανάμεσα στο μίσθωμα και στο ποσό που τελικά πιστώνεται στον λογαριασμό. Η αφαίρεση της προμήθειας μιας πλατφόρμας μπορεί να δημιουργήσει απόκλιση, εάν ο φορολογούμενος χρησιμοποιήσει ως βάση μόνο το καθαρό ποσό που έλαβε.

Στο μικροσκόπιο τα εισοδήματα του 2022 και του 2023

Η δεύτερη διασταύρωση θα αναζητήσει περιπτώσεις στις οποίες τα πραγματικά έσοδα από βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν συμφωνούν με τα δηλωθέντα ποσά.

Για κάθε ΑΦΜ θα συγκρίνονται τα δεδομένα των Airbnb, Booking.com και Vrbo με τις Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής και τις φορολογικές δηλώσεις των αντίστοιχων ετών.

Εάν εντοπιστούν διαφορές, οι υποθέσεις μπορούν να οδηγηθούν σε φορολογικό έλεγχο. Στον φορολογούμενο μπορεί να καταλογιστεί ο φόρος που δεν καταβλήθηκε, μαζί με τόκους και τις προβλεπόμενες κυρώσεις.

Οι κρατήσεις εκτός πλατφόρμας δεν είναι αόρατες

Ένα από τα σημεία που παρουσιάζουν ιδιαίτερο ελεγκτικό ενδιαφέρον είναι οι απευθείας κρατήσεις. Πρόκειται για περιπτώσεις στις οποίες ο πελάτης εντοπίζει το ακίνητο μέσω Airbnb ή Booking, αλλά στη συνέχεια συμφωνεί με τον ιδιοκτήτη να πραγματοποιήσει την κράτηση εκτός πλατφόρμας.

Η πρακτική αυτή μπορεί να μειώνει την προμήθεια, δεν καταργεί όμως τη φορολογική υποχρέωση. Η κράτηση πρέπει να καταχωριστεί κανονικά στη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής.

Στις επίσημες οδηγίες της ΑΑΔΕ προβλέπεται ότι, όταν μία συμφωνία γίνεται απευθείας, ο διαχειριστής επιλέγει το σχετικό πεδίο και αναγράφει ότι η κράτηση πραγματοποιήθηκε «Εκτός πλατφόρμας».

Τρία παραδείγματα που μπορεί να οδηγήσουν σε έλεγχο

Εάν ένα ακίνητο εμφανίζεται σε δύο διαφορετικές πλατφόρμες με τον ίδιο ΑΜΑ, αλλά ο αριθμός ανήκει σε διαφορετικό διαμέρισμα του ίδιου ιδιοκτήτη, η αναντιστοιχία μπορεί να εντοπιστεί από τη διασταύρωση.

Εάν μία κράτηση ξεκίνησε μέσω ψηφιακής πλατφόρμας, αλλά ολοκληρώθηκε απευθείας με τραπεζική κατάθεση, το έσοδο εξακολουθεί να πρέπει να δηλωθεί. Η απουσία του από το Μητρώο μπορεί να δημιουργήσει διαφορά μεταξύ των τραπεζικών κινήσεων και των δηλωθέντων εισοδημάτων.

Έλεγχος μπορεί επίσης να προκύψει όταν οι πλατφόρμες εμφανίζουν έσοδα 15.000 ευρώ για ένα έτος, ενώ στη φορολογική δήλωση έχουν καταχωριστεί 11.000 ευρώ. Σε μια τέτοια περίπτωση, ο φορολογούμενος θα πρέπει να μπορεί να δικαιολογήσει τη διαφορά με ακυρώσεις, επιστροφές ή άλλα αποδεικτικά στοιχεία.

Τα πρόστιμα για τον ΑΜΑ ξεκινούν από 5.000 ευρώ

Η μη εγγραφή στο Μητρώο ή η μη αναγραφή του προβλεπόμενου αριθμού στην αγγελία επισύρει πρόστιμο ίσο με το 50% των ακαθάριστων εσόδων του έτους κατά το οποίο διαπιστώνεται η παράβαση. Το ποσό δεν μπορεί να είναι μικρότερο από 5.000 ευρώ ανά ακίνητο.

Μετά τη διαπίστωση της παράβασης, ο διαχειριστής έχει περιθώριο 15 ημερολογιακών ημερών για να συμμορφωθεί. Εάν μέσα σε έναν χρόνο διαπιστωθεί νέα παράβαση, το πρόστιμο επιβάλλεται στο διπλάσιο.

Διαφορετική κύρωση προβλέπεται για τη μη υποβολή ή την ανακριβή υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής. Σε αυτή την περίπτωση, το πρόστιμο ισούται με το διπλάσιο του μισθώματος που εμφανίζεται στην πλατφόρμα την ημέρα του ελέγχου. Για εκπρόθεσμη δήλωση προβλέπεται πρόστιμο 100 ευρώ, με την εξαίρεση που ορίζει η νομοθεσία όταν το σχετικό εισόδημα έχει ήδη περιληφθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος. Οι κυρώσεις περιγράφονται στο κωδικοποιημένο άρθρο 111 του νόμου 4446/2016.

Τι πρέπει να ελέγξουν οι διαχειριστές

Οι ιδιοκτήτες και οι διαχειριστές χρειάζεται να επιβεβαιώσουν ότι ο ΑΜΑ κάθε αγγελίας αντιστοιχεί στο σωστό ακίνητο. Παράλληλα, πρέπει να ελέγξουν εάν έχουν υποβληθεί όλες οι Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής και εάν τα ετήσια ποσά συμφωνούν με τα πραγματικά έσοδα.

Η ΑΑΔΕ διευκρινίζει ότι τα στοιχεία που καταχωρίζονται στο Μητρώο επέχουν θέση υπεύθυνης δήλωσης. Σε περίπτωση ελέγχου, ο διαχειριστής οφείλει να διαθέτει τα έγγραφα και τα στοιχεία που αποδεικνύουν ότι οι καταχωρίσεις του είναι πλήρεις και ακριβείς.

Περισσότερα:

Επίδομα 1.500 ευρώ για γιατρούς: Ποιες θέσεις έμειναν κενές

Νέα ΚΑΠ με πρόσβαση για όλους τους νεοεισερχόμενους στη γεωργία – Τι προβλέπει

Αυξήσεις μισθών για 4.000 εργαζόμενους στα νοσοκομεία – Τα νέα ποσά ανά κατηγορία-Αναλυτικά παραδείγματα

Πόσο κοστίζει ένα στούντιο ή μια γκαρσονιέρα στη Θεσσαλονίκη