Οδηγός για ιδιοκτήτες: Τι ισχύει στις μεταβιβάσεις ακινήτων με χρέη προς ΕΦΚΑ

Η ύπαρξη χρεών προς τον ΕΦΚΑ δεν σημαίνει απαραίτητα ότι «παγώνει» κάθε προσπάθεια μεταβίβασης ακινήτου. Αντίθετα, το ισχύον πλαίσιο προβλέπει συγκεκριμένες διαδικασίες μέσω των οποίων οι ιδιοκτήτες μπορούν να προχωρήσουν σε πώληση ή γονική παροχή ακόμη και όταν υπάρχουν ασφαλιστικές οφειλές, αρκεί να τηρούνται οι απαιτούμενες προϋποθέσεις και να εξασφαλίζεται η διασφάλιση των απαιτήσεων του φορέα.

Οι τέσσερις βασικές επιλογές για μεταβίβαση με χρέη

Οι οφειλέτες που επιθυμούν να μεταβιβάσουν ακίνητο ενώ έχουν εκκρεμότητες προς τον ΕΦΚΑ διαθέτουν τέσσερις βασικές δυνατότητες:

1. Να ρυθμίσουν τις οφειλές τους πριν από τη μεταβίβαση.
2. Να προσφέρουν ισόποση εγγύηση για το ποσό της οφειλής.
3. Να εγγράψουν υποθήκη σε άλλο ακίνητο ως εξασφάλιση της οφειλής.
4. Εφόσον το χρέος δεν υπερβαίνει τις 70.000 ευρώ και το μεταβιβαζόμενο ακίνητο έχει υψηλότερη αξία, να παρασχεθεί άλλο ακίνητο μικρότερης αξίας που μπορεί να κατασχεθεί για την κάλυψη του χρέους.

Τι εξετάζεται πρώτο πριν από κάθε μεταβίβαση

Το βασικό ερώτημα που καλείται να απαντήσει ο οφειλέτης είναι εάν επιθυμεί να εισπράξει ο ίδιος το τίμημα της πώλησης ή αν αυτό θα χρησιμοποιηθεί για την αποπληρωμή των οφειλών του.

Από την επιλογή αυτή εξαρτάται και η διαδικασία που θα ακολουθηθεί για την έκδοση ασφαλιστικής ενημερότητας και την ολοκλήρωση της μεταβίβασης.

Όταν το τίμημα της πώλησης πηγαίνει για την εξόφληση του χρέους

Εφόσον ο πωλητής επιλέξει το ποσό της πώλησης να χρησιμοποιηθεί για την αποπληρωμή των χρεών του, οι οφειλές μπορούν να παρακρατηθούν απευθείας κατά την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας.

Στην περίπτωση αυτή:

• εκδίδεται βεβαίωση οφειλής,
• ο συμβολαιογράφος παρακρατεί το αντίστοιχο ποσό από το τίμημα,
• το ποσό αποδίδεται στον ΕΦΚΑ μέσω τραπεζικής συναλλαγής,
• και στη συνέχεια οι υπηρεσίες του Φορέα προχωρούν στη διαγραφή της οφειλής.

Όταν ο ιδιοκτήτης θέλει να εισπράξει το τίμημα

Αν ο οφειλέτης επιθυμεί να λάβει ο ίδιος το ποσό της πώλησης και όχι να κατευθυνθεί αυτό στον ΕΦΚΑ, τότε απαιτείται προηγουμένως:

• να έχει ρυθμίσει τις οφειλές του, και
• να προσφέρει πρόσθετη διασφάλιση ίσης αξίας με την οφειλή.

Η διασφάλιση αυτή μπορεί να λάβει τη μορφή:

• υποθήκης, ή
• εγγυητικής επιστολής.

Μόνο εφόσον πληρούνται οι παραπάνω όροι είναι δυνατή η έκδοση αποδεικτικού ασφαλιστικής ενημερότητας για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης.

Τι ισχύει όταν το τίμημα δεν καλύπτει όλη την οφειλή

Σε περιπτώσεις όπου το τίμημα της πώλησης δεν επαρκεί για την κάλυψη όλων των οφειλών, η μεταβίβαση μπορεί να προχωρήσει υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Ο συμβολαιογράφος κατανέμει το διαθέσιμο ποσό αναλογικά μεταξύ των πιστωτών, δηλαδή του Δημοσίου και του ΕΦΚΑ, αφού προηγουμένως αφαιρεθούν τυχόν οφειλές που βαρύνουν ειδικά το ακίνητο, όπως:

• ΕΝΦΙΑ
• φόροι κληρονομιάς
• λοιπές επιβαρύνσεις συνδεδεμένες με το ακίνητο

Βασική προϋπόθεση είναι το τίμημα της μεταβίβασης να μην είναι χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία του ακινήτου.

Πώς διασφαλίζεται το υπόλοιπο της οφειλής

Για να επιτραπεί η μεταβίβαση όταν δεν παρακρατείται ολόκληρο το ποσό της οφειλής από το τίμημα, το υπόλοιπο πρέπει να διασφαλιστεί με έναν από τους εξής τρόπους:

• κατάθεση τραπεζικής εγγυητικής επιστολής,
• εγγραφή υποθήκης σε άλλο ακίνητο,
• κατάσχεση άλλου ακινήτου χωρίς βάρη, εφόσον το συνολικό χρέος δεν υπερβαίνει τις 70.000 ευρώ.

Σημειώνεται ότι τη διασφάλιση μπορεί να παρέχει όχι μόνο ο ίδιος ο οφειλέτης αλλά και τρίτο πρόσωπο που αναλαμβάνει σχετική ευθύνη, όπως εγγυητής.

Τι πρέπει να γνωρίζουν όσοι προχωρούν σε γονικές παροχές

Οι ίδιες βασικές αρχές εφαρμόζονται και στις περιπτώσεις γονικών παροχών ακινήτων, όταν ο μεταβιβάζων έχει ληξιπρόθεσμες οφειλές προς τον ΕΦΚΑ.

Οι ενδιαφερόμενοι οφείλουν να εξετάζουν εγκαίρως εάν απαιτείται πρόσθετη διασφάλιση ή ρύθμιση των οφειλών πριν από την ολοκλήρωση της διαδικασίας.

Τι γίνεται σε περίπτωση αμφισβητούμενων οφειλών

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται όταν εμφανίζονται χρέη τα οποία ο ασφαλισμένος θεωρεί εσφαλμένα, για παράδειγμα από περιόδους κατά τις οποίες είχε ήδη διαγραφεί ή δεν είχε σχετική ασφαλιστική υποχρέωση.

Σε τέτοιες περιπτώσεις πρέπει να υποβληθεί ένσταση στην αρμόδια τοπική διεύθυνση του ΕΦΚΑ, προκειμένου να εξεταστεί το αίτημα και, εφόσον δικαιωθεί, να αφαιρεθούν οι αμφισβητούμενες οφειλές.

Περισσότερα:

Καύσιμα: Προς νέα άνοδο οι τιμές – Τι δείχνουν οι διεθνείς εξελίξεις

Τέλος στις αυθαιρεσίες των εργοδοτών – Τι αλλάζει

Κλήρωση Λαϊκού Λαχείου σήμερα 3/6: Ο αριθμός που κερδίζει τα 2 εκατ. ευρώ