Κτηματολόγιο: τα λάθη που μπορεί να κοστίσουν ακριβά στους ιδιοκτήτες

Ακόμη και ένα φαινομενικά μικρό λάθος στο Κτηματολόγιο μπορεί να δημιουργήσει σοβαρά προβλήματα σε έναν ιδιοκτήτη ακινήτου. Μπορεί να μπλοκάρει μια αγοραπωλησία ή άλλη μεταβίβαση, να εμποδίσει την έκδοση οικοδομικής άδειας, ακόμη και να οδηγήσει σε απώλεια του δικαιώματος κυριότητας.

Καθώς η ολοκλήρωση του Κτηματολογίου πλησιάζει, αναδεικνύονται όλο και περισσότερα ζητήματα που σχετίζονται κυρίως με λανθασμένες εγγραφές δικαιωμάτων και με εσφαλμένη αποτύπωση της περιουσιακής κατάστασης χιλιάδων ιδιοκτητών. Σε πολλές περιοχές, όπως αναφέρουν ΤΑ ΝΕΑ, όπου η διαδικασία έχει ήδη ολοκληρωθεί, παρατηρούνται μεγάλες αποκλίσεις ανάμεσα στο πραγματικό εμβαδόν ενός ακινήτου και σε αυτό που έχει καταγραφεί στο Κτηματολόγιο, με τις διαφορές να φτάνουν ακόμη και το 50%.

Με τη βοήθεια της τοπογράφου – μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή, παρουσιάζονται οι βασικές ερωτήσεις και απαντήσεις που πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες, ώστε να κατανοήσουν πώς διορθώνονται τα λάθη και πότε η δικαστική οδός είναι αναπόφευκτη.

Από πού προκύπτουν τα λάθη στο Κτηματολόγιο;

Τα πιο συνηθισμένα αίτια είναι η απουσία σαφώς καθορισμένων ορίων, όπως φράχτες ή φυσικά σημάδια, οι παλιές και ανακριβείς μετρήσεις, τα συμβόλαια που αναφέρουν εκτάσεις μόνο κατά προσέγγιση, καθώς και οι αποκλίσεις ανάμεσα στο εμβαδόν που αναγράφεται στα συμβόλαια και σε αυτό που προκύπτει από την ψηφιακή αποτύπωση του Κτηματολογίου.

Πώς καταλαβαίνει κανείς ότι υπάρχει λάθος;

Συνήθως το πρόβλημα γίνεται αντιληπτό όταν προκύπτει ανάγκη αξιοποίησης του ακινήτου. Για παράδειγμα, όταν ο ιδιοκτήτης διαπιστώνει ότι το οικόπεδό του εμφανίζεται μικρότερο από αυτό που γράφει το συμβόλαιο, όταν το ακίνητο φαίνεται μετατοπισμένο στον χάρτη και επικαλύπτει γειτονική ιδιοκτησία ή όταν δύο γείτονες διαφωνούν για τα όρια, επειδή το Κτηματολόγιο τα αποτυπώνει διαφορετικά από ό,τι γνώριζαν έως τώρα. Προβλήματα εμφανίζονται επίσης σε παλιούς τίτλους ιδιοκτησίας, όπου η έκταση αναφέρεται αόριστα, χωρίς σαφείς διαστάσεις.

Ποια είναι τα συχνότερα λάθη στα γεωμετρικά στοιχεία;

Τα πιο συνηθισμένα λάθη αφορούν το εμβαδόν, τη θέση, τα όρια και γενικότερα τη γεωμετρική μορφή του ακινήτου.

Στην πρώτη περίπτωση, το ακίνητο εμφανίζεται μικρότερο ή μεγαλύτερο από ό,τι αναφέρει ο τίτλος. Αυτό οφείλεται συνήθως σε παλιά τοπογραφικά, σε ασαφείς περιγραφές στα συμβόλαια ή σε διαφορά ανάμεσα στο δηλωθέν και στο ψηφιακά υπολογισμένο εμβαδόν.

Άλλο συχνό πρόβλημα είναι η λανθασμένη θέση του ακινήτου. Υπάρχουν περιπτώσεις όπου το ακίνητο φαίνεται μετατοπισμένο, με αποτέλεσμα να εισχωρεί σε γειτονική ιδιοκτησία ή να χάνει μέρος της πραγματικής του έκτασης. Αυτό μπορεί να συμβεί λόγω έλλειψης συντεταγμένων, πρόχειρης αποτύπωσης ή μη σαφών ορίων στο έδαφος.

Εξίσου συχνές είναι οι διαφορές στα όρια, που οδηγούν σε επικαλύψεις και συγκρούσεις μεταξύ γειτόνων. Όταν δεν υπάρχουν σαφή φυσικά όρια ή όταν οι όμοροι ιδιοκτήτες έχουν κάνει διαφορετικές δηλώσεις, δημιουργούνται αντιφάσεις που συχνά οδηγούν σε διεκδίκηση του ίδιου τμήματος γης.

Ιδιαίτερο πρόβλημα δημιουργούν και τα παλιά συμβόλαια, στα οποία η έκταση περιγράφεται κατά προσέγγιση, χωρίς ακριβείς διαστάσεις ή σαφή όρια. Σε τέτοιες περιπτώσεις, αφήνεται μεγάλο περιθώριο ερμηνείας.

Τέλος, υπάρχουν λάθη που σχετίζονται με τη μη δήλωση ή τη λανθασμένη δήλωση του ακινήτου. Αν ένα ακίνητο δεν δηλωθεί καθόλου ή δηλωθεί με λάθος στοιχεία ή σε λάθος όνομα, μπορεί να εμφανιστεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» ή ακόμη και να φαίνεται ότι ανήκει σε τρίτο πρόσωπο.

Μπορούν να διορθωθούν αυτά τα λάθη;

Ναι, μπορούν να διορθωθούν. Παρότι οι πρώτες εγγραφές στο Κτηματολόγιο έχουν ισχυρή νομική ισχύ, προβλέπεται διαδικασία διόρθωσης όταν εντοπιστούν σφάλματα. Οι διορθώσεις μπορεί να αφορούν το εμβαδόν, τα όρια, τη θέση ή τη γεωμετρική μορφή του ακινήτου.

Ποιος είναι ο ρόλος του τοπογράφου μηχανικού;

Ο ρόλος του μηχανικού είναι καθοριστικός. Δεν περιορίζεται μόνο στη σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος που συνοδεύει μια πράξη, αλλά επεκτείνεται και στην αποτύπωση των γεωμετρικών μεταβολών πάνω στο κτηματογραφικό διάγραμμα που εκδίδεται από το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.

Στο πλαίσιο αυτό χρησιμοποιείται το Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών (ΔΓΜ), στο οποίο αποτυπώνονται με ακρίβεια οι αλλαγές στα γεωτεμάχια και καταγράφονται οι κορυφές τους με συντεταγμένες στο σύστημα ΕΓΣΑ ’87. Αντίστοιχη εργασία απαιτείται και στις αιτήσεις διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων.

Τι είναι η διόρθωση γεωμετρικών μεταβολών;

Η διαδικασία αυτή εφαρμόζεται όταν υπάρχει διαφορά ως προς τη θέση, το σχήμα, τα όρια ή το εμβαδόν ενός ακινήτου, σε σχέση με όσα εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο. Μπορεί επίσης να αφορά αλλαγές όπως κατάτμηση ή συνένωση γεωτεμαχίων, καθώς και σύσταση ή κατάργηση δουλείας διόδου. Η αίτηση υποβάλλεται από όποιον έχει έννομο συμφέρον επί του ακινήτου.

Πώς γίνεται η διόρθωση;

Η διόρθωση μπορεί να γίνει με δύο τρόπους: εξωδικαστικά ή δικαστικά.

Η εξωδικαστική διαδικασία ακολουθείται όταν δεν υπάρχει διαφωνία ή αμφισβήτηση δικαιώματος. Είναι η πιο απλή και γρήγορη λύση και εφαρμόζεται σε περιπτώσεις όπως πρόδηλα σφάλματα, μικρές γεωμετρικές αποκλίσεις, διορθώσεις με νέα τοπογραφικά ή διορθώσεις που βασίζονται σε ήδη καταχωρισμένες πράξεις. Απαραίτητη προϋπόθεση είναι η συμφωνία όλων των εμπλεκομένων, ειδικά όταν επηρεάζονται γειτονικά ακίνητα.

Σε πολλές περιπτώσεις προηγείται και διαμεσολάβηση, η οποία πλέον είναι υποχρεωτική, ιδίως όταν το ακίνητο εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» ή έχει καταχωριστεί σε άλλο πρόσωπο.

Η δικαστική οδός είναι αναγκαία όταν υπάρχει διαφωνία για τα όρια ή για το ποιος έχει το δικαίωμα κυριότητας, όταν δύο γείτονες διεκδικούν το ίδιο τμήμα, όταν υπάρχει αμφισβήτηση του ιδιοκτήτη, όταν το ακίνητο είναι «αγνώστου ιδιοκτήτη» και δεν αποδεικνύεται εύκολα το δικαίωμα ή όταν απορριφθεί η εξωδικαστική αίτηση.

Ποια έγγραφα χρειάζονται για τη διόρθωση;

Για να γίνει η διαδικασία απαιτούνται η αίτηση διόρθωσης, αντίγραφο του συμβολαίου, το τοπογραφικό διάγραμμα και το κτηματογραφικό διάγραμμα ή το Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών.

Τι συμβαίνει αν τα λάθη δεν διορθωθούν;

Η αδράνεια μπορεί να έχει πολύ σοβαρές συνέπειες. Ο αναγραφόμενος στο Κτηματολόγιο μπορεί να θεωρείται ο νόμιμος ιδιοκτήτης, ενώ ο πραγματικός ιδιοκτήτης να χάσει το δικαίωμά του. Ακίνητα που εμφανίζονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» ενδέχεται να περιέλθουν στο Δημόσιο, ενώ μπορεί να χαθούν και άλλα μη δηλωμένα δικαιώματα, όπως για παράδειγμα υποθήκες.

Περισσότερα:

Καύσιμα: Προς νέα άνοδο οι τιμές – Τι δείχνουν οι διεθνείς εξελίξεις

Τέλος στις αυθαιρεσίες των εργοδοτών – Τι αλλάζει

Κλήρωση Λαϊκού Λαχείου σήμερα 3/6: Ο αριθμός που κερδίζει τα 2 εκατ. ευρώ