Η αγορά ακινήτων σε αριθμούς: Τι δείχνουν τα στοιχεία για το στεγαστικό

Τη δημιουργία ενός Ενιαίου Συστήματος Καταχώρισης Ακινήτων (Multiple Listing Service – MLS) προτείνει η Prosperty, εταιρεία τεχνολογίας, δεδομένων και υπηρεσιών real estate, στο πλαίσιο του συνεδρίου Prodexpo 2025. Στόχος της πρότασης είναι η ενίσχυση της διαφάνειας, η αντιμετώπιση των διπλών και ψευδών αγγελιών, η επιτάχυνση των συναλλαγών και η δημιουργία μιας πραγματικά αξιόπιστης και λειτουργικής αγοράς ακινήτων.

Κατά τη διάρκεια του συνεδρίου, ο CEO και ιδρυτής της Prosperty, Αντώνης Μαρκόπουλος, παρουσίασε τα πιο πρόσφατα δεδομένα για την πορεία της ελληνικής αγοράς ακινήτων, αναδεικνύοντας τις σημαντικότερες προκλήσεις που αντιμετωπίζει ο κλάδος – από τη γήρανση του αποθέματος και τις μεγάλες αποκλίσεις στις τιμές έως την έλλειψη θεσμικών επενδυτών και διαθέσιμης γης.

Οι τέσσερις βασικοί άξονες της προσφοράς ακινήτων

Όπως ανέφερε ο κ. Μαρκόπουλος, η προσφορά ακινήτων επηρεάζεται από τέσσερις κύριους παράγοντες που καθορίζουν τις προοπτικές και τις αδυναμίες της αγοράς:

1. Γήρανση του αποθέματος: Περισσότερο από το 60% των κατοικιών στη χώρα είναι άνω των 30 ετών, ενώ μόλις το 10% των παλαιών ακινήτων έχει ανακαινιστεί.
2. Αναντιστοιχία τιμών και ποιότητας: Οι ζητούμενες τιμές συχνά δεν αντικατοπτρίζουν την πραγματική αξία των ακινήτων. Η μέση ζητούμενη τιμή πανελλαδικά ανέρχεται στα 2.583 €/τ.μ., ενώ η μέση αξία μεταβίβασης είναι μόλις 1.329 €/τ.μ., όπως προκύπτει από τα επίσημα στοιχεία.
3. Απουσία θεσμικών επενδυτών στα οικιστικά ακίνητα: Λείπουν οργανωμένες δομές όπως Residential Build-to-Rent Funds, Single-Family Rental (SFR) Funds και Private Rental Sector (PRS) Platforms, με αποτέλεσμα πολλά διαμερίσματα να παραμένουν κλειστά και ανεκμετάλλευτα.
4. Περιορισμένη διαθέσιμη γη εντός του αστικού ιστού: Η έλλειψη μεγάλων οικοπέδων εντός πόλεων περιορίζει δραστικά την ανάπτυξη οργανωμένων και βιώσιμων στεγαστικών projects.

Η σημερινή εικόνα της αγοράς

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Prosperty, καταγράφονται περίπου 131.000 μοναδικές αγγελίες πώλησης σε βασικές περιοχές της χώρας. Ωστόσο, οι τιμές πώλησης απέχουν σημαντικά από τις πραγματικές αξίες μεταβίβασης. Το 2024, η μέση τιμή μεταβίβασης ήταν 1.329 €/τ.μ., ενώ η μέση ζητούμενη τιμή έφτασε τα 2.583 €/τ.μ..

Αξιοσημείωτο είναι ότι 1.513 αγγελίες αφορούν ακίνητα αξίας άνω των 2 εκατ. ευρώ, με μέση ζητούμενη τιμή 3.447.451 ευρώ και μέση τιμή 6.147 €/τ.μ..
Ο κ. Μαρκόπουλος σημείωσε ότι το 30% του στοκ είναι άνω των 40 ετών και μη ανακαινισμένο, ενώ λιγότερο από το 22% των οικοπέδων στην Αττική ξεπερνούν τα 1.000 τ.μ., γεγονός που δείχνει ότι «η πόλη είναι ήδη χτισμένη» και ότι οι δυνατότητες νέας ανάπτυξης εντός πολεοδομικού ιστού είναι εξαιρετικά περιορισμένες.

Το πολυσύνθετο πρόβλημα της στεγαστικής κρίσης

Η στεγαστική κρίση οφείλεται σε πολλούς αλληλένδετους παράγοντες: παλαιό και μη ανακαινισμένο απόθεμα, στρεβλές τιμές λόγω έλλειψης επίσημων συγκριτικών δεδομένων, απουσία θεσμικών διαχειριστών ακινήτων, δυσκολία πρόσβασης σε χρηματοδότηση για νέους αγοραστές, αύξηση της ζήτησης για ενοικίαση, ανεπαρκής φοιτητική στέγαση, έλλειψη μεγάλων οικοπέδων, πολυϊδιοκτησία και μη αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας.

Η πρόσβαση σε αξιόπιστα δεδομένα θεωρείται κρίσιμη προϋπόθεση για τη διαμόρφωση ενιαίας και αποτελεσματικής εθνικής στεγαστικής πολιτικής.

Ιδιαίτερη σημασία έχει η ανάπτυξη μέτρων που ενισχύουν την ιδιοκατοίκηση, η οποία έχει υποχωρήσει τα τελευταία χρόνια. Τέτοια μέτρα περιλαμβάνουν ευκολότερη πρόσβαση σε χρηματοδότηση, φορολογικά κίνητρα και προγράμματα στήριξης νέων αγοραστών, ώστε να καταστεί εφικτή η απόκτηση κατοικίας και να αντιμετωπιστεί ουσιαστικά η στεγαστική κρίση.

Προτάσεις για σύγχρονες λύσεις πολιτικής στέγασης

Ο κ. Μαρκόπουλος τόνισε την ανάγκη διάθεσης ανωνυμοποιημένων δεδομένων της αγοράς και παρουσίασε διεθνώς εφαρμοζόμενες πρακτικές που θα μπορούσαν να υιοθετηθούν και στην Ελλάδα, όπως:

• Rent-to-Buy (Μίσθωση με δικαίωμα εξαγοράς) – το μοντέλο όπου ο ενοικιαστής έχει τη δυνατότητα να αποκτήσει το ακίνητο μετά από συγκεκριμένη περίοδο, με μέρος των ενοικίων να υπολογίζεται ως προκαταβολή.
• Πρόγραμμα “Σπίτι Μου ΙΙΙ” – με ευρύτερα κριτήρια και αυξημένα όρια αξίας και ηλικίας ακινήτου.
• Shared Equity – συμμετοχή του κράτους ή ταμείων με ποσοστό 30-40% στη δημιουργία νέων οικιστικών έργων.
• Κρατικές εγγυήσεις για την κάλυψη μέρους της ίδιας συμμετοχής συγκεκριμένων κατηγοριών αγοραστών.
• Φοροελαφρύνσεις και ειδικά κίνητρα για ακριτικές ή νησιωτικές περιοχές και για συγκεκριμένες ηλικιακές ομάδες.

Η ανάγκη για ένα Ενιαίο Σύστημα Καταχώρισης Ακινήτων

Ο CEO της Prosperty υπογράμμισε ότι η δημιουργία ενός εθνικού MLS, όπως εφαρμόζεται ήδη σε πολλές χώρες, θα μπορούσε να επιλύσει μια σειρά από χρόνιες παθογένειες της αγοράς. Μια ενιαία πλατφόρμα όπου θα καταχωρούνται όλα τα ακίνητα από μεσίτες, τράπεζες, servicers και θεσμικούς φορείς, με τυποποιημένα δεδομένα, θα επιφέρει:

• Τερματισμό των διπλών και ψευδών αγγελιών
• Ενίσχυση της διαφάνειας στις τιμές αγοράς
• Παροχή αξιόπιστων δεδομένων σε πολίτες και επαγγελματίες
• Ταχύτερες και ασφαλέστερες συναλλαγές
• Δημιουργία εθνικής βάσης δεδομένων για στεγαστική πολιτική και αυτόματη αποτίμηση αξιών (AVM)

Η υλοποίηση ενός τέτοιου μηχανισμού θεωρείται αναγκαία προϋπόθεση για τη διαμόρφωση μιας λειτουργικής αγοράς βασισμένης στα δεδομένα και όχι στην αβεβαιότητα. Όπως χαρακτηριστικά δήλωσε ο κ. Μαρκόπουλος, «η στέγη είναι δικαίωμα» και η χώρα χρειάζεται ολιστική στρατηγική, διαφάνεια και άμεση δράση.

Η Prosperty, όπως επισημάνθηκε, συνεχίζει να επενδύει σε καινοτόμα τεχνολογικά εργαλεία και στη συστηματική συλλογή, ανάλυση και αξιοποίηση δεδομένων της αγοράς, παρέχοντας αξιόπιστες λύσεις σε ιδιώτες και θεσμικούς επενδυτές, με στόχο τη διαφάνεια, αποδοτικότητα και βιωσιμότητα του κλάδου.

Περισσότερα:

Καύσιμα: Προς νέα άνοδο οι τιμές – Τι δείχνουν οι διεθνείς εξελίξεις

Τέλος στις αυθαιρεσίες των εργοδοτών – Τι αλλάζει

Κλήρωση Λαϊκού Λαχείου σήμερα 3/6: Ο αριθμός που κερδίζει τα 2 εκατ. ευρώ