Γιατί δεν μπορώ να κάνω μεταβίβαση ακινήτου ενώ δεν χρωστάω;

Τα σημεία που μπλοκάρουν τις πράξεις και τι πρέπει να ελέγξετε πριν ξεκινήσετε.

Η μεταβίβαση δεν κρίνεται στο τέλος αλλά στην προετοιμασία. Η συμφωνία έχει κλείσει. Ο συμβολαιογράφος έχει οριστεί. Και όμως, η διαδικασία δεν προχωρά.

Το «δεν χρωστάω» δεν αρκεί για να ολοκληρωθεί μια μεταβίβαση. Σήμερα, η πράξη ολοκληρώνεται μόνο όταν όλα τα δεδομένα του ακινήτου είναι ευθυγραμμισμένα σε όλα τα επίπεδα.

Μεταβίβαση ακινήτου: Τι ελέγχεται στην πράξη πριν υπογραφεί συμβόλαιο

Για να ολοκληρωθεί μια μεταβίβαση, πρέπει να συμφωνούν ταυτόχρονα: η φορολογική εικόνα, η περιγραφή του ακινήτου, τα τεχνικά στοιχεία, τα δεδομένα του Κτηματολογίου, η νομική αποτύπωση της πράξης.

Αν ένα από αυτά δεν συμφωνεί, η διαδικασία καθυστερεί ή παγώνει.

Πού μπλοκάρουν οι μεταβιβάσεις στην πράξη

Η φορολογική ενημερότητα δεν εκδίδεται άμεσα: Ακόμη και χωρίς εμφανές ληξιπρόθεσμο χρέος, μπορεί να υπάρχουν εκκρεμότητες ή δεσμεύσεις. Η μεταβίβαση μπορεί να προχωρήσει με παρακράτηση ποσού από το τίμημα, όμως αυτό απαιτεί επιπλέον χειρισμούς και επιβαρύνει τη διαδικασία.

Παράλληλα, απαιτείται και ασφαλιστική ενημερότητα, η οποία μπορεί επίσης να δημιουργήσει καθυστέρηση αν δεν είναι διαθέσιμη.

1. Το Ε9 δεν απεικονίζει την πραγματική κατάσταση: Διαφορές σε τετραγωνικά, ποσοστά ή χρήσεις είναι από τα πιο συχνά αίτια εμπλοκής. Στην πράξη, το ακίνητο που φαίνεται στη δήλωση δεν ταυτίζεται με αυτό που μεταβιβάζεται.
2. Ο ΕΝΦΙΑ είναι εξοφλημένος αλλά όχι “σωστός”: Η πληρωμή δεν αρκεί όταν βασίζεται σε λανθασμένα δεδομένα. Το σύστημα ελέγχει τη συνέπεια της εικόνας και όχι μόνο την εξόφληση.
3. Υπάρχουν εκκρεμείς δηλώσεις: Τροποποιήσεις ή εκκαθαρίσεις που δεν έχουν ολοκληρωθεί μπλοκάρουν τη διαδικασία μέχρι να κλείσουν.
4. Το Κτηματολόγιο εμφανίζει διαφορετική εικόνα: Αποκλίσεις σε επιφάνειες ή δικαιώματα απαιτούν διόρθωση πριν από οποιαδήποτε πράξη.
5. Η αποτύπωση του μηχανικού αποκαλύπτει διαφορές: Στην πράξη, πολλές φορές η τεχνική εικόνα δεν ταυτίζεται με τη φορολογική. Αυτό οδηγεί υποχρεωτικά σε διορθώσεις πριν συνεχιστεί η διαδικασία.
6. Το ίδιο ακίνητο εμφανίζεται διαφορετικά σε κάθε σύστημα: Είναι το πιο συχνό σημείο εμπλοκής. Άλλη εικόνα στη φορολογία, άλλη στο Κτηματολόγιο, άλλη στα τεχνικά σχέδια. Όταν δεν υπάρχει ενιαία εικόνα, η μεταβίβαση δεν προχωρά.

Μεταβίβαση ακινήτου: Η βαθύτερη αιτία των καθυστερήσεων

Το πρόβλημα δεν είναι μια μεμονωμένη εκκρεμότητα. Είναι η πολυπλοκότητα του συστήματος. Το ίδιο ακίνητο καταγράφεται σε διαφορετικές πλατφόρμες που δεν συγχρονίζονται πάντα πλήρως μεταξύ τους. Αυτό δημιουργεί ασυμφωνίες που εμφανίζονται τη στιγμή της μεταβίβασης.

Η επόμενη ημέρα και η πραγματικότητα σήμερα

Η κατεύθυνση είναι η δημιουργία ενιαίας εικόνας μέσω του Μητρώου Ιδιοκτησίας Ακινήτων. Στόχος είναι η απλοποίηση.

Στην πράξη όμως η μετάβαση είναι απαιτητική, καθώς τα δεδομένα πρέπει πρώτα να διορθωθούν και να ευθυγραμμιστούν. Μέχρι τότε, η ευθύνη της σωστής προετοιμασίας παραμένει στον ιδιοκτήτη και στους συμβούλους του.

Η κρίσιμη παράμετρος που κάνει τη διαφορά

Η μεταβίβαση δεν είναι διαδικασία ενός επαγγελματία. Αν δεν συνεργαστούν αρμονικά ο συμβολαιογράφος, ο μηχανικός και ο λογιστής η διαδικασία δεν προχωρά ομαλά.

Η επιτυχία βρίσκεται στον συντονισμό.

Πρακτικός έλεγχος πριν ξεκινήσετε

Πριν μπείτε σε διαδικασία μεταβίβασης, ελέγξτε:

• αν εκδίδεται φορολογική ενημερότητα ή απαιτείται παρακράτηση
• αν υπάρχει ασφαλιστική ενημερότητα
• αν το Ε9 αποτυπώνει σωστά το ακίνητο
• αν ο ΕΝΦΙΑ βασίζεται σε ορθά στοιχεία
• αν υπάρχουν εκκρεμείς δηλώσεις
• αν η εικόνα στο Κτηματολόγιο είναι καθαρή
• αν υπάρχει ταύτιση με τα τεχνικά στοιχεία

Όταν αυτά έχουν ελεγχθεί, η διαδικασία εξελίσσεται χωρίς απρόοπτα.

Πού βρίσκεται η αξία της σωστής συμβουλευτικής

Οι περισσότερες εμπλοκές δεν προκύπτουν από άγνοια. Προκύπτουν από κακή προετοιμασία.

Ο ρόλος του λογιστή δεν είναι απλώς εκτελεστικός. Είναι να εντοπίζει έγκαιρα τις ασυμφωνίες, να συντονίζει τη διαδικασία και να προλαμβάνει καθυστερήσεις που κοστίζουν χρόνο και χρήμα.

Η ουσία που πρέπει να κρατήσετε

Η μεταβίβαση δεν σταματά επειδή υπάρχει οφειλή. Σταματά όταν δεν υπάρχει καθαρή και ενιαία εικόνα του ακινήτου. Και αυτή η εικόνα δεν διαμορφώνεται στο τέλος. Διαμορφώνεται πριν ξεκινήσει η διαδικασία.

– Αν θέλετε να δείτε όλη την αρθρογραφία του Τάσου Δουκέρη, πατήστε ΕΔΩ

Περισσότερα:

Καύσιμα: Προς νέα άνοδο οι τιμές – Τι δείχνουν οι διεθνείς εξελίξεις

Τέλος στις αυθαιρεσίες των εργοδοτών – Τι αλλάζει

Κλήρωση Λαϊκού Λαχείου σήμερα 3/6: Ο αριθμός που κερδίζει τα 2 εκατ. ευρώ