Φόρος μεταβίβασης: Τι ισχύει για πυλωτές, ταράτσες και λοιπούς κοινόχρηστους χώρους

Οι παρεμβάσεις σε πυλωτές, ταράτσες και λοιπούς κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικιών βρίσκονταν επί χρόνια σε μια «γκρίζα ζώνη», με αποτέλεσμα να προκύπτουν διαφορετικές ερμηνείες για το αν και πότε οφείλεται φόρος μεταβίβασης. Με νέα εγκύκλιο, η ΑΑΔΕ επιχειρεί να βάλει τέλος στην αβεβαιότητα, καθορίζοντας με σαφήνεια σε ποιες περιπτώσεις επιβάλλεται φόρος και σε ποιες όχι.

Η εγκύκλιος του Διοικητή της ΑΑΔΕ Γιώργου Πιτσιλή παρέχει αναλυτικές οδηγίες για τη φορολογική μεταχείριση πράξεων σύστασης ή τροποποίησης οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών, όταν επηρεάζονται κοινόκτητοι και κοινόχρηστοι χώροι — όπως πυλωτές, ταράτσες, θέσεις στάθμευσης ή ακόμη και επεκτάσεις διαμερισμάτων σε κοινόχρηστα τμήματα με τη συναίνεση των λοιπών ιδιοκτητών.

Κεντρική αρχή που τίθεται είναι σαφής: φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) επιβάλλεται μόνο όταν υπάρχει κτίσμα και προκύπτει ουσιαστική μεταβίβαση ή αύξηση εμπράγματου δικαιώματος υπέρ συγκεκριμένου ιδιοκτήτη. Αντίθετα, όταν δεν υπάρχει κτίσμα, όταν καταργούνται δικαιώματα ή όταν μειώνεται επιφάνεια, δεν γεννάται φορολογική υποχρέωση. Στόχος είναι η ενιαία εφαρμογή των διατάξεων και η αποτροπή αδικαιολόγητων επιβαρύνσεων.

Τι ισχύει σε οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία

Στην οριζόντια ιδιοκτησία, ο ιδιοκτήτης έχει πλήρη κυριότητα στο διαμέρισμά του και ταυτόχρονα ποσοστό συγκυριότητας στα κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, όπως το οικόπεδο, τα θεμέλια, η στέγη και το κλιμακοστάσιο.

Στην κάθετη ιδιοκτησία, ανεγείρονται διαφορετικά κτίσματα στο ίδιο οικόπεδο. Κάθε ιδιοκτήτης έχει αποκλειστική κυριότητα στο κτίσμα του και συγκυριότητα επί του οικοπέδου. Ό,τι δεν έχει χαρακτηριστεί ρητά ως αποκλειστική ιδιοκτησία θεωρείται κοινόκτητο και κοινόχρηστο.

Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται στο δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης. Πρόκειται για δυνατότητα που παραχωρείται με συμβολαιογραφική πράξη σε έναν ιδιοκτήτη, ώστε να χρησιμοποιεί αποκλειστικά κοινόχρηστο χώρο, όπως θέση στάθμευσης ή τμήμα ταράτσας. Το δικαίωμα αυτό δεν συνιστά πλήρη κυριότητα και δεν μεταβιβάζεται αυτοτελώς.

Πότε ενεργοποιείται ο φόρος μεταβίβασης

Βασικός κανόνας είναι ότι ο ΦΜΑ επιβάλλεται όταν μεταβιβάζεται εμπράγματο δικαίωμα με αντάλλαγμα, δηλαδή όταν κάποιος αποκτά δικαίωμα που προηγουμένως ανήκε σε άλλους συνιδιοκτήτες.

Ειδικότερα, όταν με τροποποίηση της σύστασης παραχωρείται δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης σε κοινόχρηστο χώρο, θεωρείται ότι υφίσταται μεταβίβαση δικαιώματος και επιβάλλεται φόρος — υπό την προϋπόθεση ότι στο οικόπεδο υπάρχουν ήδη κτίσματα.

Σε ποιες περιπτώσεις δεν οφείλεται ΦΜΑ

Όταν η σύσταση ή τροποποίηση αφορά άκτιστο οικόπεδο, δεν επιβάλλεται φόρος, καθώς δεν υφίσταται πραγματική μεταβίβαση δικαιωμάτων αλλά προσδοκία μελλοντικής ιδιοκτησίας, η οποία θα προκύψει μετά την ανέγερση των κτισμάτων.

Φόρος δεν επιβάλλεται και όταν καταργείται δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης και ο χώρος επανέρχεται σε κοινή χρήση. Στην περίπτωση αυτή δεν αποκτάται νέο δικαίωμα από κάποιον, αλλά χάνεται προϋφιστάμενο προνόμιο, άρα δεν συντρέχει φορολογητέα μεταβίβαση.

Επεκτάσεις σε κοινόχρηστους χώρους

Ιδιαίτερη βαρύτητα αποδίδεται στις περιπτώσεις επέκτασης ιδιοκτησίας σε κοινόχρηστο χώρο. Εάν, για παράδειγμα, διαμέρισμα επεκταθεί καταλαμβάνοντας τμήμα διαδρόμου ή ταράτσας, ο ιδιοκτήτης αποκτά πρόσθετη επιφάνεια που ανήκε στους λοιπούς συνιδιοκτήτες.

Η πράξη αυτή αντιμετωπίζεται ως μεταβίβαση εμπράγματου δικαιώματος και επιβάλλεται φόρος στην αξία της επιφάνειας που ενσωματώθηκε στην ιδιοκτησία. Το ίδιο ισχύει και σε μονομερείς τροποποιήσεις, όπως σε περιπτώσεις τακτοποίησης αυθαιρέτων, όπου ο νόμος τεκμαίρει τη συναίνεση των υπολοίπων.

Ωστόσο, εάν υπάρξει ταυτόχρονα επέκταση σε κοινόχρηστο χώρο και παραχώρηση τμήματος της ιδιοκτησίας σε κοινή χρήση, με τελικό αποτέλεσμα τη μείωση της συνολικής επιφάνειας της ιδιοκτησίας, δεν επιβάλλεται φόρος. Η μεταβολή αυτή εκλαμβάνεται ως απώλεια και όχι ως απόκτηση εμπράγματου δικαιώματος.

Περισσότερα:

ΔΥΠΑ: Λήγει σήμερα (4/6) η προθεσμία για ενστάσεις στους προσωρινούς πίνακες του Κοινωνικού Τουρισμού για συνταξιούχους

Καύσιμα: Προς νέα άνοδο οι τιμές – Τι δείχνουν οι διεθνείς εξελίξεις

Τέλος στις αυθαιρεσίες των εργοδοτών – Τι αλλάζει