Φοροαπαλλαγή σε κλειστά ακίνητα και Airbnb – Πλήρης οδηγός: η νέα κλίμακα και τα 4 λάθη
Η 36μηνη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για κατοικίες που επιστρέφουν στη μακροχρόνια μίσθωση αποτελεί ένα από τα σημαντικότερα φορολογικά κίνητρα για τους ιδιοκτήτες ακινήτων.
Αφορά φυσικά πρόσωπα που εκμισθώνουν κατοικίες οι οποίες πληρούν συγκεκριμένες προϋποθέσεις, είτε επειδή παρέμεναν κενές είτε επειδή είχαν προηγουμένως διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση.
Η ουσία, όμως, βρίσκεται στις λεπτομέρειες. Δεν αρκεί ένα ακίνητο να ήταν «κλειστό» ή να είχε ΑΜΑ. Η επιφάνεια, η προηγούμενη φορολογική εικόνα, η διάρκεια και ο χρόνος της νέας μίσθωσης, οι εμπρόθεσμες δηλώσεις και η μετέπειτα χρήση του ακινήτου αποτελούν μέρος της ίδιας της θεμελίωσης του δικαιώματος.
Πόσο χρήμα κερδίζει ο ιδιοκτήτης: Η νέα κλίμακα των ενοικίων
Από το φορολογικό έτος 2026 το εισόδημα από ακίνητη περιουσία φορολογείται αυτοτελώς με τέσσερα κλιμάκια:
- 15% έως 12.000 ευρώ
- 25% για το τμήμα από 12.000,01 έως 24.000 ευρώ
- 35% για το τμήμα από 24.000,01 έως 36.000 ευρώ
- 45% για το υπερβάλλον ποσό.
Για τα φυσικά πρόσωπα αναγνωρίζεται, υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις, εφάπαξ ποσοστό 5% επί του ακαθάριστου εισοδήματος από ακίνητα για σχετικές δαπάνες. Αυτό πρέπει να λαμβάνεται υπόψη όταν υπολογίζουμε το πραγματικό όφελος της απαλλαγής.
Παράδειγμα 1: Μίσθωμα 600 ευρώ τον μήνα
Ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα: 7.200 ευρώ. Με την έκπτωση 5%, το φορολογητέο ποσό διαμορφώνεται σε 6.840 ευρώ. Ο φόρος που διαφορετικά θα προέκυπτε είναι 1.026 ευρώ ετησίως. Σε 36 μήνες συνεχούς μίσθωσης, με τις ίδιες παραδοχές, το ενδεικτικό φορολογικό όφελος φτάνει τα 3.078 ευρώ.
Παράδειγμα 2: Μίσθωμα 1.000 ευρώ τον μήνα
Ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα: 12.000 ευρώ. Το φορολογητέο ποσό μετά το 5% διαμορφώνεται σε 11.400 ευρώ και ο αντίστοιχος φόρος σε 1.710 ευρώ ετησίως. Το ενδεικτικό όφελος για 36 μήνες φτάνει τα 5.130 ευρώ.
Παράδειγμα 3: Όταν υπάρχουν ήδη άλλα εισοδήματα από ενοίκια
Αν ένας ιδιοκτήτης εισπράττει ήδη 12.000 ευρώ ακαθάριστα ετησίως από άλλα ακίνητα και προσθέσει νέο μίσθωμα 800 ευρώ τον μήνα, δηλαδή 9.600 ευρώ ετησίως, το νέο εισόδημα εισέρχεται και στο κλιμάκιο του 25%.
Με τις συγκεκριμένες παραδοχές και την έκπτωση 5%, η πρόσθετη ετήσια φορολογική επιβάρυνση που μπορεί να αποφευχθεί προσεγγίζει τα 2.220 ευρώ.
Δεν δίνουμε εδώ ένα αυθαίρετο «κέρδος τριετίας», διότι το πραγματικό συνολικό όφελος επηρεάζεται από τον μήνα έναρξης της μίσθωσης και το συνολικό εισόδημα από ακίνητα σε κάθε φορολογικό έτος.
Η πρώτη λεπτομέρεια που πρέπει να γνωρίζετε: Πότε ξεκινούν οι 36 μήνες
Η απαλλαγή δεν μετρά απλώς «τρία φορολογικά έτη». Ο νόμος προβλέπει απαλλαγή για τους 36 πρώτους μήνες μετά από τον μήνα κατά τον οποίο συνάπτεται η σύμβαση μίσθωσης.
Αν, για παράδειγμα, η σύμβαση συναφθεί μέσα στον Σεπτέμβριο, η περίοδος απαλλαγής αρχίζει από τον Οκτώβριο. Η λεπτομέρεια αυτή είναι σημαντική τόσο για τον πραγματικό υπολογισμό του οφέλους όσο και για τη σωστή φορολογική απεικόνιση του εισοδήματος.
Πηγή Φωτογραφίας: ΓΙΑΝΝΗΣ ΠΑΝΑΓΟΠΟΥΛΟΣ/EUROKINISSI
Οι προϋποθέσεις για νέες μισθώσεις του 2026
Για μισθώσεις που συνάπτονται μέσα στο 2026 εφαρμόζεται το βελτιωμένο πλαίσιο του ν. 5246/2025.
Η σύμβαση πρέπει να έχει διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών και να συναφθεί το αργότερο έως 31 Δεκεμβρίου 2026. Το βασικό χρονικό παράθυρο της ρύθμισης ξεκινά από 8 Σεπτεμβρίου 2024, αλλά οι νεότερες βελτιώσεις της διάταξης εφαρμόζονται στις μισθώσεις που καταρτίζονται από τη δημοσίευση του ν. 5246/2025 και μετά.
Το όριο των 120 τ.μ. δεν είναι πλέον απόλυτο
Η κατοικία μπορεί να έχει κύριους χώρους έως 120 τ.μ. Για τις νέες μισθώσεις που υπάγονται στο βελτιωμένο καθεστώς, το όριο προσαυξάνεται κατά 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο του μισθωτή πάνω από τα δύο.
Έτσι, με τρία εξαρτώμενα τέκνα το όριο φτάνει τα 140 τ.μ. και με τέσσερα τα 160 τ.μ.
Κλειστό ακίνητο και πρώην Airbnb: Δεν ισχύουν οι ίδιες προϋποθέσεις
Εδώ γίνεται συχνά το πρώτο λάθος. Για κατοικία που ήταν κλειστή. Εξετάζονται τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη από το έτος σύναψης της νέας μίσθωσης.
Η κατοικία πρέπει να έχει δηλωθεί ως κενή στο Ε2 ή να μην έχει δηλωθεί ως μισθωμένη, κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή, ιδιοχρησιμοποιούμενη ή δωρεάν παραχωρούμενη, σύμφωνα με τις ακριβείς προϋποθέσεις της διάταξης.
Για κατοικία που προερχόταν από Airbnb
Δεν απαιτείται προηγούμενη τριετής παρουσία στη βραχυχρόνια μίσθωση. Εξετάζεται το αμέσως προηγούμενο φορολογικό έτος από το έτος σύναψης της νέας μίσθωσης. Το ακίνητο πρέπει να είχε διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση και οι σχετικές βραχυχρόνιες μισθώσεις να έχουν δηλωθεί στη Φορολογική Διοίκηση.
Υπάρχει ακόμη ένα σημείο που δεν πρέπει να χαθεί: κατά την υποβολή της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, η ΑΑΔΕ προβλέπει ότι το ακίνητο δεν πρέπει να είναι εγγεγραμμένο στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Άρα δεν αρκεί απλώς να σταματήσουν οι κρατήσεις.
Μία ακόμη προϋπόθεση που εύκολα περνά απαρατήρητη
Ο νόμος εξετάζει και τη φορολογική ιστορία της νέας μίσθωσης μέσα στο ίδιο έτος. Για το συγκεκριμένο ακίνητο ο εκμισθωτής δεν πρέπει να έχει υποβάλει Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης κατά το έτος της νέας μίσθωσης και έως την έναρξή της, με την ειδική εξαίρεση που προβλέπεται όταν για το ίδιο διάστημα έχει υποβληθεί δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Αυτός είναι ένας ακόμη λόγος για τον οποίο ο έλεγχος πρέπει να προηγείται της υπογραφής του νέου μισθωτηρίου. Αν φύγει ο ενοικιαστής, η απαλλαγή δεν χάνεται πάντα οριστικά
Για τις μισθώσεις του βελτιωμένου καθεστώτος, αν το ακίνητο κενωθεί μέσα στην τριετία, η απαλλαγή παύει από το φορολογικό έτος της κένωσης.
Υπάρχει όμως δυνατότητα συνέχισης για το υπόλοιπο διάστημα, εφόσον το ακίνητο κενωθεί μία φορά και εκμισθωθεί εκ νέου μέσα στην τριετία με επιλέξιμη μακροχρόνια μίσθωση ή σύμφωνα με την ειδική περίπτωση των εξάμηνων μισθώσεων.
Η διατύπωση «μία φορά» έχει σημασία. Ο νόμος δεν προβλέπει απεριόριστη ακολουθία κενώσεων και επανενεργοποιήσεων της απαλλαγής.
Η ειδική δυνατότητα των 6 μηνών
Η ρύθμιση καλύπτει και μισθώσεις διάρκειας τουλάχιστον έξι συνεχόμενων μηνών, μία ή περισσότερες φορές, όταν ο μισθωτής ανήκει στις συγκεκριμένες κατηγορίες που ορίζει ο νόμος:
- ιατρικό ή νοσηλευτικό προσωπικό που απασχολείται σε φορείς της Γενικής Κυβέρνησης,
- εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης,
- ένστολο προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας.
Η ιδιότητα του μισθωτή πρέπει να αποδεικνύεται με σχετική βεβαίωση από τον φορέα απασχόλησής του.
Πηγή Φωτογραφίας: EUROKINISSI/ΓΙΩΡΓΟΣ ΚΟΝΤΑΡΙΝΗΣ
Τα 4 πραγματικά λάθη που μπορούν να κόψουν την απαλλαγή
1. Επιστροφή στο Airbnb μέσα στην κρίσιμη περίοδο
Αν το ακίνητο διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση εντός των τριών ετών, η απαλλαγή παύει από το πρώτο έτος της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Ως διάθεση για βραχυχρόνια μίσθωση θεωρείται ακόμη και η εγγραφή ή επανεγγραφή μετά από διακοπή του ΑΜΑ στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Το κρίσιμο στοιχείο εδώ είναι ότι δεν απαιτείται να έχει ολοκληρωθεί κράτηση για να δημιουργηθεί πρόβλημα.
2. Προσπάθεια να δημιουργηθεί εκ των υστέρων η απαιτούμενη ιστορική εικόνα
Η συνδρομή των προϋποθέσεων της απαλλαγής αποδεικνύεται μόνο από εμπρόθεσμες δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων και φορολογίας εισοδήματος, με την ειδική μεταβατική εξαίρεση που είχε προβλεφθεί για συγκεκριμένες παλαιότερες δηλώσεις.
Άρα μια μεταγενέστερη προσπάθεια να εμφανιστεί εκ των υστέρων ως «κενό» ένα ακίνητο που δεν είχε τη σωστή φορολογική εικόνα δεν αποτελεί ασφαλή τρόπο θεμελίωσης της απαλλαγής.
3. Δεύτερη κένωση ή μη επιλέξιμη επανεκμίσθωση
Η ευνοϊκή δυνατότητα συνέχισης προβλέπεται όταν το ακίνητο κενωθεί άπαξ και επανεκμισθωθεί με τρόπο που πληροί τις προϋποθέσεις του νόμου.
Δεν πρέπει επομένως να αντιμετωπίζεται ως γενική δυνατότητα απεριόριστων αλλαγών μισθωτών.
Αν δεν ακολουθήσει νέα επιλέξιμη μίσθωση, δεν υπάρχει βάση για συνέχιση της απαλλαγής για το υπολειπόμενο διάστημα.
4. Εκπρόθεσμες δηλώσεις
Εδώ βρίσκεται ίσως το πιο υποτιμημένο πρακτικό σημείο. Η σωστή σύμβαση από μόνη της δεν αρκεί.
Ο νόμος απαιτεί η συνδρομή των προϋποθέσεων να αποδεικνύεται από εμπρόθεσμες δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων και φορολογίας εισοδήματος.
Η προθεσμία δεν αποτελεί, επομένως, απλό διαδικαστικό τύπο. Συνδέεται με την ίδια την απόδειξη του δικαιώματος στην απαλλαγήΕ2 και Ε1: Οι κωδικοί της τρέχουσας φορολογικής δήλωσης
Για τη δήλωση φορολογικού έτους 2025 που υποβάλλεται το 2026, η ΑΑΔΕ έχει προβλέψει ειδική απεικόνιση της απαλλαγής.
Στη στήλη 17 του Ε2 χρησιμοποιούνται:
- 64: Εκμίσθωση κατοικίας που ήταν κενή
- 65: Εκμίσθωση κατοικίας που είχε καταχωρηθεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής
- 66: Εκμίσθωση κατοικίας εξάμηνης τουλάχιστον διάρκειας που ήταν κενή
- 67: Εκμίσθωση κατοικίας εξάμηνης τουλάχιστον διάρκειας που είχε καταχωρηθεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Το απαλλασσόμενο εισόδημα μεταφέρεται στους κωδικούς 119–120 του Πίνακα 6 του Ε1.
Η διευκρίνιση του φορολογικού έτους είναι απαραίτητη. Οι συγκεκριμένοι κωδικοί είναι αυτοί που ισχύουν στην τρέχουσα δήλωση. Δεν προεξοφλούμε την αρίθμηση των εντύπων που θα εκδοθούν για επόμενα φορολογικά έτη.
Ο έλεγχος πριν από το μισθωτήριο
Πριν υπογραφεί νέα σύμβαση με στόχο τη φοροαπαλλαγή, πρέπει να ελεγχθούν τέσσερα διαφορετικά επίπεδα:
- Το ακίνητο: επιφάνεια και τυχόν προσαύξηση λόγω εξαρτώμενων τέκνων.
- Η φορολογική ιστορία: πώς εμφανίζεται η κατοικία στα προηγούμενα Ε1 και Ε2.
- Η προηγούμενη χρήση: κενό ακίνητο ή αποκλειστική βραχυχρόνια μίσθωση, ανά περίπτωση.
- Η νέα διαδικασία: διάρκεια σύμβασης, προηγούμενες δηλώσεις μέσα στο ίδιο έτος και εμπρόθεσμη υποβολή των απαιτούμενων δηλώσεων.
Για πρώην Airbnb προστίθεται και ο έλεγχος του Μητρώου Βραχυχρόνιας Διαμονής. Η σειρά έχει σημασία. Πρώτα ελέγχουμε αν το ακίνητο θεμελιώνει το δικαίωμα και μετά προχωρούμε στη νέα μίσθωση.
Η 36μηνη απαλλαγή μπορεί πράγματι να αφήσει αρκετές χιλιάδες ευρώ στον ιδιοκτήτη. Δεν είναι όμως μια αυτόματη επιβράβευση επειδή ένα ακίνητο ήταν κάποτε κλειστό ή είχε χρησιμοποιηθεί ως Airbnb. Είναι φορολογικό δικαίωμα με συγκεκριμένες προϋποθέσεις απόδειξης.
Και τελικά εκεί βρίσκεται όλη η ουσία της ρύθμισης: όχι μόνο στο πόσο φόρο μπορεί να γλιτώσει ο ιδιοκτήτης, αλλά στο αν, όταν έρθει η ώρα του ελέγχου και της φορολογικής δήλωσης, κάθε προϋπόθεση μπορεί να αποδειχθεί από τη σωστή δήλωση, στον σωστό χρόνο και με τη σωστή φορολογική εικόνα του ακινήτου.
Επίσημη τεκμηρίωση
Το άρθρο βασίζεται στην παρ. 91 του άρθρου 72 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 9 του ν. 5246/2025, στην Ο.3068/2025 της ΑΑΔΕ, στην Α.1062/2026 για τα έντυπα και τη διαδικασία της τρέχουσας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος και στην επίσημη κλίμακα φορολογίας εισοδήματος από ακίνητη περιουσία του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών.
