Εξώσεις ενοικιαστών: Τι αλλάζει με τον νέο νόμο – Οι 15 ημέρες και τα απλήρωτα ενοίκια

Νέους κανόνες για τις εξώσεις ενοικιαστών και την απόδοση μισθωμένων ακινήτων καθορίζει ο νόμος 5303/2026, φέρνοντας στο προσκήνιο σημαντικές προθεσμίες για όσους καθυστερούν την πληρωμή των ενοικίων τους, αλλά και για τους ιδιοκτήτες που επιδιώκουν να ανακτήσουν τη χρήση της περιουσίας τους.

Οι αλλαγές αφορούν τη διαδικασία έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου, τις προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούν οι εκμισθωτές και τα χρονικά περιθώρια που διαθέτουν οι ενοικιαστές για να αντιδράσουν.

Κομβικό σημείο αποτελεί η προθεσμία των 15 ημερών μετά την επίδοση έγγραφης όχλησης, καθώς η εμπρόθεσμη εξόφληση των οφειλόμενων μισθωμάτων μπορεί, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, να αποτρέψει την έκδοση διαταγής απόδοσης του ακινήτου.

Παράλληλα, το νέο πλαίσιο προβλέπει διαφορετικές διαδικασίες όταν η μίσθωση έχει λήξει, ενώ καθορίζει προθεσμίες 20 ημερών ή δύο μηνών για την εκτέλεση της διαταγής, ανάλογα με την περίπτωση.

Εξώσεις ενοικιαστών 2026: Τι προβλέπει ο νέος νόμος

Με το άρθρο 37 του νόμου 5303/2026, που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Α’ 81/22.05.2026, τροποποιούνται διατάξεις του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας σχετικά με την απόδοση μισθωμένων ακινήτων.

Ειδικότερα, οι παρεμβάσεις αφορούν τα άρθρα 637, 640 και 641, τα οποία ρυθμίζουν την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου, το περιεχόμενό της και τις περιπτώσεις απόρριψης της σχετικής αίτησης.

Η διαδικασία καλύπτει δύο βασικές περιπτώσεις:

• Την καθυστέρηση καταβολής ενοικίων από δυστροπία του μισθωτή.
• Την απόδοση ακινήτου μετά τη λήξη της μίσθωσης, εφόσον πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις.

Ωστόσο, οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να προχωρήσουν αυθαίρετα στην απομάκρυνση ενός ενοικιαστή. Ο νόμος απαιτεί συγκεκριμένες ενέργειες και τήρηση των προβλεπόμενων προθεσμιών.

Απλήρωτα ενοίκια: Πότε μπορεί ο ιδιοκτήτης να ζητήσει έξωση

Όταν ένας ενοικιαστής καθυστερεί την πληρωμή του μισθώματος από δυστροπία, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του ακινήτου.

Για να ακολουθήσει αυτή τη διαδικασία, πρέπει να πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Πρώτον, η έναρξη της μίσθωσης πρέπει να αποδεικνύεται εγγράφως.

Δεύτερον, ο εκμισθωτής οφείλει να επιδώσει στον ενοικιαστή έγγραφη όχληση μέσω δικαστικού επιμελητή.

Τρίτον, πρέπει να έχουν περάσει τουλάχιστον 15 ημέρες από την επίδοση της όχλησης πριν κατατεθεί η αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης.

Επομένως, η καθυστέρηση ενός ενοικίου δεν σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να απομακρύνει αμέσως τον μισθωτή από το ακίνητο.

Η προθεσμία των 15 ημερών – Πώς μπορεί να αποτραπεί η έξωση

Η νομοθεσία προβλέπει συγκεκριμένη δυνατότητα για τους ενοικιαστές που λαμβάνουν έγγραφη όχληση λόγω απλήρωτων μισθωμάτων.

Εφόσον εξοφλήσουν τα οφειλόμενα ενοίκια μέσα στο προβλεπόμενο δεκαπενθήμερο και μπορούν να αποδείξουν εγγράφως την πληρωμή, αποκλείεται η έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου με βάση τη συγκεκριμένη καθυστέρηση.

Υπάρχει, όμως, μια σημαντική εξαίρεση.

Αν ο ενοικιαστής καθυστερεί επανειλημμένα την πληρωμή από δυστροπία, η εξόφληση μέσα στις 15 ημέρες δεν αποκλείει αυτομάτως την έκδοση διαταγής.

Επιπλέον, σε περίπτωση επανειλημμένης καθυστέρησης από δυστροπία, ο νόμος δεν απαιτεί νέα επίδοση έγγραφης όχλησης κάθε φορά, καθώς αυτή απαιτείται μόνο την πρώτη φορά.

Για τον λόγο αυτό, οι ενοικιαστές πρέπει να διατηρούν αποδεικτικά των πληρωμών τους και να αντιμετωπίζουν εγκαίρως κάθε επίσημη ειδοποίηση.

Τι αλλάζει όταν λήγει το μισθωτήριο συμβόλαιο

Οι νέες διατάξεις ρυθμίζουν και τις περιπτώσεις στις οποίες ο ιδιοκτήτης επιδιώκει την απόδοση του ακινήτου επειδή έχει παρέλθει η διάρκεια της μίσθωσης.

Η διαδικασία μπορεί να εφαρμοστεί τόσο σε μισθώσεις ορισμένου χρόνου που λήγουν όσο και σε μισθώσεις που μετατράπηκαν σε αορίστου χρόνου μετά τη λήξη της αρχικής διάρκειάς τους.

Ωστόσο, απαιτείται έγγραφη απόδειξη της έναρξης και της λήξης της μίσθωσης.

Παράλληλα, ο εκμισθωτής πρέπει να επιδώσει εξώδικη πρόσκληση απόδοσης του ακινήτου.

Η πρόσκληση πρέπει να επιδοθεί:

• Τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από τη λήξη της μίσθωσης ορισμένου χρόνου.
• Τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από την υποβολή της αίτησης για διαταγή απόδοσης, όταν η μίσθωση έχει καταστεί αορίστου χρόνου μετά τη λήξη της.

Σημειώνεται ότι στις μισθώσεις κύριας κατοικίας εξακολουθούν να λαμβάνονται υπόψη και οι ειδικές διατάξεις για την ελάχιστη νόμιμη διάρκειά τους.

Έξωση ενοικιαστή: Πότε ισχύουν οι 20 ημέρες και πότε οι δύο μήνες

Ιδιαίτερη σημασία έχουν οι προθεσμίες εκτέλεσης της διαταγής απόδοσης μισθίου.

Σύμφωνα με το άρθρο 640 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, η διαταγή αποτελεί εκτελεστό τίτλο.

Ωστόσο, η εκτέλεσή της δεν πραγματοποιείται αμέσως.

Στις περιπτώσεις καθυστέρησης ενοικίων, η εκτέλεση μπορεί να πραγματοποιηθεί μετά την πάροδο 20 ημερών από την προβλεπόμενη επίδοση αντιγράφου εξ απογράφου με επιταγή προς εκτέλεση.

Αντίθετα, όταν η διαταγή εκδίδεται λόγω λήξης της μίσθωσης, σύμφωνα με το τέταρτο εδάφιο του άρθρου 637, η αντίστοιχη προθεσμία ανέρχεται σε δύο μήνες.

Οι προθεσμίες αυτές δεν πρέπει να συγχέονται με το χρονικό διάστημα που απαιτείται για την έκδοση της διαταγής.

Μπορεί ο ενοικιαστής να αμφισβητήσει τη διαταγή έξωσης;

Ναι. Ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα να ασκήσει ανακοπή κατά της διαταγής απόδοσης μισθίου.

Η σχετική προθεσμία είναι 15 εργάσιμες ημέρες από την επίδοση της διαταγής.

Πρόκειται για διαφορετική προθεσμία από το δεκαπενθήμερο που προβλέπεται για την εξόφληση των απλήρωτων ενοικίων μετά την αρχική όχληση.

Η άσκηση ανακοπής δεν σημαίνει αυτομάτως ότι αναστέλλεται η εκτέλεση. Για τον λόγο αυτό, ο μισθωτής πρέπει να εξετάσει εγκαίρως, με νομική υποστήριξη, τα διαθέσιμα ένδικα μέσα και τη δυνατότητα αναστολής.

Ποιος εκδίδει τη διαταγή απόδοσης μισθίου

Το νέο πλαίσιο προβλέπει την έκδοση της διαταγής από ορισθέντα δικηγόρο, στο πλαίσιο της προβλεπόμενης διαδικασίας.

Στο έγγραφο πρέπει να αναφέρονται, μεταξύ άλλων:

• Τα στοιχεία του δικηγόρου που εκδίδει τη διαταγή.
• Τα στοιχεία του ιδιοκτήτη και του ενοικιαστή.
• Η περιγραφή του μισθωμένου ακινήτου.
• Οι λόγοι για τους οποίους ζητείται η απόδοσή του.
• Τα απαραίτητα στοιχεία για την επίδοση της όχλησης, όπου απαιτείται.
• Η εντολή απόδοσης της χρήσης του ακινήτου.
• Οι προθεσμίες εκτέλεσης και άσκησης ανακοπής.

Παράλληλα, ο δικηγόρος που εξετάζει την αίτηση μπορεί να την απορρίψει όταν δεν πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις ή όταν ο αιτών δεν παρέχει τις απαιτούμενες διευκρινίσεις και συμπληρώσεις.

Τι πρέπει να γνωρίζουν ιδιοκτήτες και ενοικιαστές – 4 βασικές απαντήσεις

1. Μπορεί να γίνει έξωση για ένα απλήρωτο ενοίκιο;

Η καθυστέρηση μισθώματος από δυστροπία μπορεί να αποτελέσει βάση για τη διαδικασία διαταγής απόδοσης. Ωστόσο, απαιτούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις, μεταξύ των οποίων η προηγούμενη έγγραφη όχληση.

2. Αν πληρώσω μέσα σε 15 ημέρες, αποφεύγω την έκδοση διαταγής;

Κατά κανόνα ναι, εφόσον η πληρωμή αποδεικνύεται εγγράφως. Εξαίρεση προβλέπεται για την επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία.

3. Μπορεί ο ιδιοκτήτης να ζητήσει την απόδοση του ακινήτου μετά τη λήξη της μίσθωσης;

Ναι, εφόσον πληρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις, συμπεριλαμβανομένης της έγκαιρης εξώδικης πρόσκλησης και των κανόνων που διέπουν τη συγκεκριμένη μίσθωση.

4. Πόσο χρόνο έχει ο ενοικιαστής για ανακοπή;

Η προθεσμία ανέρχεται σε 15 εργάσιμες ημέρες από την επίδοση της διαταγής απόδοσης μισθίου.

Εξώσεις 2026: Τι πρέπει να προσέξουν οι πολίτες

Το νέο νομοθετικό πλαίσιο καθορίζει συγκεκριμένα στάδια για την απόδοση μισθωμένων ακινήτων και διαφοροποιεί τις περιπτώσεις απλήρωτων ενοικίων από εκείνες στις οποίες έχει λήξει η μίσθωση.

Για τους ιδιοκτήτες, καθοριστική σημασία έχει η τήρηση της προβλεπόμενης διαδικασίας, καθώς και η έγγραφη τεκμηρίωση της απαίτησής τους.

Για τους ενοικιαστές, αντίστοιχα, ιδιαίτερη βαρύτητα έχουν η έγκαιρη εξόφληση των μισθωμάτων, η διατήρηση αποδεικτικών πληρωμής και η άμεση αντιμετώπιση οποιασδήποτε εξώδικης ή δικαστικής ενέργειας.

Το σημαντικότερο είναι ότι οι 15 ημέρες για την πληρωμή, οι 15 εργάσιμες ημέρες για την ανακοπή και οι προθεσμίες εκτέλεσης των 20 ημερών ή των δύο μηνών εξυπηρετούν διαφορετικούς σκοπούς.

Η σωστή διάκρισή τους μπορεί να αποδειχθεί καθοριστική για την προστασία των δικαιωμάτων τόσο των ιδιοκτητών όσο και των ενοικιαστών.

Περισσότερα:

ΑΑΔΕ: Τελεσίγραφο σε 450 πρατηριούχους – Πρόστιμα έως 15.000 ευρώ

Τέλη κυκλοφορίας 2027: Πότε έρχονται τα ειδοποιητήρια – Πώς θα γλιτώσετε τα πρόστιμα

«Δημοκατοικία»: Πώς οι πολυκατοικίες της Αθήνας μπορούν να γίνουν πιο πράσινες

Ο Κυριάκος Πιερρακάκης ανακοίνωσε αύξηση του επιδόματος θέρμανσης κατά 30%