Εξωδικαστικός: Τα 12 βήματα για προστασία της πρώτης κατοικίας από 21 Σεπτεμβρίου
Μια νέα δυνατότητα για τη διατήρηση της πρώτης κατοικίας ενεργοποιείται από τις 21 Σεπτεμβρίου 2026 μέσω του Εξωδικαστικού Μηχανισμού Ρύθμισης Οφειλών.
Σύμφωνα με την έντυπη εφημερίδα “ΑΠΟΓΕΥΜΑΤΙΝΗ”, το νέο πλαίσιο απευθύνεται σε οφειλέτες που, εκτός από την κύρια κατοικία τους, διαθέτουν και άλλα ακίνητα. Αυτοί μπορούν να επιλέξουν τη ρευστοποίηση δευτερευόντων περιουσιακών στοιχείων —όπως εξοχικά, οικόπεδα ή επαγγελματικά ακίνητα— με στόχο να ρυθμίσουν το υπόλοιπο χρέος και να διατηρήσουν το σπίτι στο οποίο διαμένουν.
Η λύση, ωστόσο, δεν παρέχει αυτόματη και άνευ όρων προστασία. Ο οφειλέτης πρέπει να αποδεχθεί τη συμφωνία αναδιάρθρωσης και, κυρίως, να τηρεί όλες τις υποχρεώσεις που αυτή προβλέπει.
Τι αλλάζει από τις 21 Σεπτεμβρίου
Μέχρι σήμερα, ο αλγόριθμος του Εξωδικαστικού εξέταζε συνολικά την ακίνητη περιουσία του οφειλέτη. Με τη νέα επιλογή, η κύρια κατοικία διαχωρίζεται από τα υπόλοιπα ακίνητα.
Έτσι, κατά τον υπολογισμό της προτεινόμενης ρύθμισης, λαμβάνονται υπόψη η αξία της κύριας κατοικίας και το διαθέσιμο εισόδημα. Αντίθετα, η υπόλοιπη περιουσία οδηγείται σε οργανωμένη διαδικασία ρευστοποίησης, εφόσον ο οφειλέτης αποδεχθεί τη σχετική πρόταση.
Το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών επισημαίνει ότι ο διαχωρισμός μπορεί να οδηγήσει σε μεγαλύτερο «κούρεμα» και χαμηλότερες μηνιαίες δόσεις.
Τα 12 βήματα για την προστασία της πρώτης κατοικίας
1. Έλεγχος της ακίνητης περιουσίας
Ο ενδιαφερόμενος καταγράφει την κύρια κατοικία και τα υπόλοιπα περιουσιακά στοιχεία που διαθέτει. Η νέα δυνατότητα αποκτά πρακτική σημασία όταν υπάρχει δευτερεύουσα ακίνητη περιουσία που μπορεί να ρευστοποιηθεί.
2. Έλεγχος του ύψους των οφειλών
Από τις 21 Ιουλίου 2026 το κατώτατο όριο για την υπαγωγή στον Εξωδικαστικό μειώθηκε από τις 10.000 στις 5.000 ευρώ.
Στον μηχανισμό μπορούν να περιληφθούν οφειλές προς το Δημόσιο, τους ασφαλιστικούς φορείς, τράπεζες και εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων.
3. Υποβολή αίτησης στην ηλεκτρονική πλατφόρμα
Ο οφειλέτης υποβάλλει ηλεκτρονικά την αίτησή του, παρέχοντας τα απαιτούμενα οικονομικά και περιουσιακά στοιχεία. Η ακρίβεια των δηλώσεων είναι κρίσιμη, καθώς οι πιστωτές ελέγχουν την πραγματική οικονομική κατάσταση του αιτούντος.
4. Συμμετοχή συνοφειλετών και εγγυητών
Εάν η κύρια κατοικία ανήκει κατά ποσοστό σε συνοφειλέτη ή εγγυητή, μπορεί να απαιτηθούν η συμμετοχή του στην αίτηση και η υπογραφή του στη σύμβαση αναδιάρθρωσης.
5. Υποβολή αντιπρότασης από τους πιστωτές
Μετά την οριστική υποβολή της αίτησης, οι πιστωτές μπορούν να προτείνουν την εκποίηση των υπόλοιπων ακινήτων, εξαιρώντας την κύρια κατοικία στον βαθμό που ικανοποιούνται οι απαιτήσεις τους.
6. Αξιολόγηση της πρότασης
Ο οφειλέτης διατηρεί το δικαίωμα να αποδεχθεί ή να απορρίψει την αντιπρόταση. Πριν αποφασίσει, πρέπει να εξετάσει:
- ποια ακίνητα θα εκποιηθούν,
- ποιο ποσό χρέους θα καλυφθεί,
- ποια θα είναι η νέα μηνιαία δόση,
- ποια διάρκεια θα έχει η ρύθμιση,
- ποιες συνέπειες θα επιφέρει ενδεχόμενη αθέτηση.
7. Υπολογισμός της νέας δόσης
Για τη συγκεκριμένη επιλογή, ο υπολογισμός της ρύθμισης βασίζεται στην αξία της κύριας κατοικίας και στο διαθέσιμο εισόδημα του οφειλέτη.
Επειδή τα υπόλοιπα ακίνητα προορίζονται για ρευστοποίηση, δεν επιβαρύνουν με τον ίδιο τρόπο τον υπολογισμό της μηνιαίας καταβολής. Συνεπώς, μπορεί να προκύψει χαμηλότερη δόση.
8. Ενσωμάτωση της εκποίησης στη σύμβαση
Η πώληση των δευτερευόντων ακινήτων δεν αποτελεί άτυπη συμφωνία. Περιγράφεται στη σύμβαση αναδιάρθρωσης, μαζί με τις προθεσμίες, τη διαδικασία και τον τρόπο αξιοποίησης του τιμήματος.
9. Οργανωμένη ρευστοποίηση των ακινήτων
Η εκποίηση πραγματοποιείται με οργανωμένη ηλεκτρονική διαδικασία. Η ημερομηνία ορίζεται, κατά κανόνα, από 40 έως 60 ημέρες μετά τη σύνταξη της σχετικής έκθεσης, χωρίς να συνυπολογίζεται ο Αύγουστος.
10. Ενεργοποίηση της προστασίας
Με την αποδοχή και την έναρξη ισχύος της σύμβασης, οι πιστωτές που δεσμεύονται από αυτή δεν μπορούν να επισπεύσουν αναγκαστική εκτέλεση για τις ρυθμισμένες απαιτήσεις όσο ο οφειλέτης τηρεί τους όρους.
Προσοχή: Η απλή υποβολή αίτησης δεν αναστέλλει πλειστηριασμό που έχει ήδη προγραμματιστεί μέσα στους επόμενους τρεις μήνες.
11. Συνεπής καταβολή των δόσεων
Ο οφειλέτης οφείλει να πληρώνει εμπρόθεσμα τις δόσεις και να εκπληρώνει κάθε όρο της σύμβασης. Εάν αθετήσει τη συμφωνία, η προστασία μπορεί να αρθεί και οι πιστωτές να επανεκκινήσουν τα μέτρα αναγκαστικής εκτέλεσης.
12. Ολοκλήρωση της ρύθμισης
Με την πλήρη τήρηση της σύμβασης, ο οφειλέτης ολοκληρώνει την αναδιάρθρωση και αποκτά οριστικά τα οφέλη που προβλέπει η συμφωνία, συμπεριλαμβανομένης τυχόν διαγραφής μέρους της οφειλής.
Έως πόσες δόσεις ρυθμίζονται τα χρέη
Ο Εξωδικαστικός προβλέπει διαφορετικό αριθμό δόσεων ανάλογα με τον πιστωτή και το είδος της οφειλής:
- έως 240 δόσεις για χρέη προς το Δημόσιο και τους Φορείς Κοινωνικής Ασφάλισης,
- έως 420 δόσεις για συγκεκριμένα χρέη φυσικών προσώπων προς τράπεζες και servicers,
- μικρότερη διάρκεια σε άλλες κατηγορίες ανεξασφάλιστων οφειλών.
Επομένως, οι 420 δόσεις δεν εφαρμόζονται αυτομάτως σε κάθε περίπτωση. Η τελική διάρκεια εξαρτάται από το είδος της απαίτησης και τα χαρακτηριστικά του οφειλέτη.
Τι ισχύει για τη ρύθμιση των 72 δόσεων
Η έκτακτη ρύθμιση των 72 δόσεων αποτελεί διαφορετική διαδικασία από τον Εξωδικαστικό. Αφορά συγκεκριμένες παλαιές ληξιπρόθεσμες οφειλές προς τη Φορολογική Διοίκηση και δεν πρέπει να συγχέεται με τη ρύθμιση στεγαστικών δανείων.
Οι αιτήσεις υποβάλλονται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 μέσω του myAADE. Μεταξύ των βασικών προϋποθέσεων είναι:
- οι οφειλές να έχουν καταστεί ληξιπρόθεσμες έως 31 Δεκεμβρίου 2023,
- να μη βρίσκονται σε άλλη ενεργή ρύθμιση κατά την αίτηση,
- να έχουν υποβληθεί οι απαιτούμενες φορολογικές δηλώσεις,
- η πρώτη δόση να πληρωθεί μέσα σε τρεις εργάσιμες ημέρες.
Τι πρέπει να γνωρίζει ο οφειλέτης
Η νέα διαδικασία δεν αποτελεί γενική απαγόρευση των πλειστηριασμών ούτε εγγυάται ότι κάθε αίτηση θα οδηγήσει στη διάσωση της κύριας κατοικίας.
Η προστασία προϋποθέτει:
- αποδοχή βιώσιμης συμφωνίας από τα εμπλεκόμενα μέρη,
- ρευστοποίηση της υπόλοιπης περιουσίας που περιλαμβάνεται στη σύμβαση,
- συνεπή πληρωμή των δόσεων,
- τήρηση όλων των πρόσθετων όρων.
Για τον λόγο αυτό, πριν από την αποδοχή μιας πρότασης, ο ενδιαφερόμενος πρέπει να εξετάζει τη σύμβαση με δικηγόρο ή πιστοποιημένο σύμβουλο διαχείρισης οφειλών.
