Εξ αδιαιρέτου ακίνητα: Πότε γίνεται διανομή και πότε οδηγούνται σε πλειστηριασμό;

Τα εξ αδιαιρέτου ακίνητα αποτελούν μία από τις πιο σύνθετες υποθέσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων. Χιλιάδες ιδιοκτήτες εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο με ποσοστό κυριότητας, ωστόσο στην πράξη αδυνατούν να αξιοποιήσουν την περιουσία τους, καθώς δεν υπάρχει συμφωνία μεταξύ των συνιδιοκτητών ή εμπλέκεται το Δημόσιο.

Τι προβλέπει, όμως, ο νόμος για τη διανομή εξ αδιαιρέτου ακινήτου; Πότε επιλέγεται η λύση του πλειστηριασμού; Και πώς προστατεύεται ο ιδιοκτήτης όταν οι υπόλοιποι συγκύριοι διαφωνούν;

Ακολουθεί ένας πλήρης οδηγός με απαντήσεις στα πιο κρίσιμα ερωτήματα.

Όταν δεν υπάρχει συμφωνία: Τι μπορεί να κάνει ο ιδιοκτήτης;

Εάν οι συνιδιοκτήτες δεν μπορούν να συνεννοηθούν, τότε οποιοσδήποτε εξ αυτών έχει δικαίωμα να προσφύγει στο δικαστήριο και να ζητήσει:

• είτε αυτούσια διανομή του ακινήτου,

• είτε πλειστηριασμό και διανομή του τιμήματος.

Το δικαστήριο εξετάζει τις πραγματικές συνθήκες και επιλέγει τη λύση που εξυπηρετεί καλύτερα το συμφέρον όλων.

Τι είναι η αυτούσια διανομή εξ αδιαιρέτου;

Η αυτούσια διανομή σημαίνει ότι το κοινό ακίνητο χωρίζεται σε αυτοτελή τμήματα, ώστε κάθε συνιδιοκτήτης να αποκτήσει συγκεκριμένο κομμάτι σε πλήρη κυριότητα.

Ωστόσο, η λύση αυτή εφαρμόζεται μόνο όταν:

• Το ακίνητο μπορεί να χωριστεί πολεοδομικά.

• Τα νέα τμήματα είναι άρτια και οικοδομήσιμα.

• Ο διαχωρισμός δεν υποβαθμίζει ουσιωδώς την αξία του ακινήτου.

Εάν κάποια από αυτές τις προϋποθέσεις δεν πληρούται, τότε η φυσική διανομή δεν επιτρέπεται.

Υπάρχει κτίριο στο ακίνητο; Τι αλλάζει;

Όταν στο οικόπεδο υπάρχει ήδη οικοδομή, η λύση μπορεί να δοθεί μέσω:

• σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας (διαμερίσματα),

• ή σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας.

Έτσι, κάθε συγκύριος αποκτά ξεχωριστή ιδιοκτησία χωρίς να απαιτείται κατάτμηση του οικοπέδου, εφόσον πληρούνται οι πολεοδομικές προϋποθέσεις.

Πότε οδηγούμαστε σε πλειστηριασμό;

Αν το ακίνητο δεν μπορεί να χωριστεί νόμιμα — για παράδειγμα επειδή δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο ή επειδή η κατάτμηση θα δημιουργούσε μη αξιοποιήσιμα τμήματα — τότε η μόνη ρεαλιστική λύση είναι ο πλειστηριασμός.

Σε αυτή την περίπτωση, το ακίνητο πωλείται και το τίμημα διανέμεται αναλογικά στους συνιδιοκτήτες.

Διαφορετικά ποσοστά συνιδιοκτησίας: Πώς γίνεται η διανομή;

Η διανομή ακολουθεί τα ποσοστά. Αν, για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης κατέχει το 75% και άλλος το 25%, τότε και η διανομή — εφόσον είναι εφικτή — γίνεται αναλογικά.

Το δικαστήριο, πάντως, έχει τον τελικό λόγο όταν υπάρχει διαφωνία ως προς το είδος της λύσης.

Κληρονομιά και διαφωνία: Τι ισχύει;

Συχνό είναι το φαινόμενο ένας συγκύριος να αποκτά ποσοστό μέσω κληρονομιάς και οι υπόλοιποι να μην συμφωνούν. Σε αυτή την περίπτωση, ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει δικαστική διανομή.

Μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας, απαιτείται μεταγραφή της απόφασης στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολογικό Γραφείο για να παραχθούν έννομα αποτελέσματα.

Εκούσια διανομή: Πότε γίνεται χωρίς δικαστήριο;

Όταν όλοι οι συνιδιοκτήτες συμφωνούν, μπορούν να προχωρήσουν σε εκούσια διανομή με συμβολαιογραφική πράξη.

Ακόμη και σε ακίνητα εκτός σχεδίου με αυθαίρετα κτίσματα, η διανομή μπορεί να γίνει — υπό την προϋπόθεση ότι έχουν προηγουμένως τακτοποιηθεί τα αυθαίρετα και ότι υπάρχει δυνατότητα κατάτμησης.

Βασική προϋπόθεση παραμένει:

• Το γήπεδο να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.

• Τα νέα τμήματα να πληρούν επίσης τις ίδιες προδιαγραφές.

Αν δεν συμφωνούν όλοι οι συνιδιοκτήτες;

Εδώ βρίσκεται ο πυρήνας των περισσότερων διαφορών. Εάν δεν υπάρχει ομοφωνία:

• Οποιοσδήποτε συγκύριος μπορεί να ζητήσει δικαστική διανομή.

• Μπορεί επίσης να αιτηθεί πλειστηριασμό.

Επιπλέον, εάν ένας συνιδιοκτήτης χρησιμοποιεί αποκλειστικά το ακίνητο χωρίς συναίνεση, οι υπόλοιποι έχουν δικαίωμα:

• να ζητήσουν δικαστικό καθορισμό χρήσης,

• ή να διεκδικήσουν αποζημίωση για αποκλειστική εκμετάλλευση.

Τα κρίσιμα ερωτήματα για τα εξ αδιαιρέτου ακίνητα

• Πώς γίνεται η δικαστική διανομή εξ αδιαιρέτου;

• Πότε συμφέρει ο πλειστηριασμός;

• Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για σύσταση κάθετης ή οριζόντιας ιδιοκτησίας;

• Πώς αντιμετωπίζονται οι διαφωνίες μεταξύ συνιδιοκτητών;

• Τι ισχύει για ακίνητα εκτός σχεδίου;

Ηλιάνα Καλούπη

Η Ηλιάνα Καλούπη είναι δημοσιογράφος από το 2018. Έχει πτυχίο στη λογοτεχνική μετάφραση, διόρθωση και επιμέλεια κειμένων. Υψηλή εξειδίκευση σε θέματα ΑΣΕΠ. Καλύπτει το ρεπορτάζ του υπουργείου Παιδείας. Δημιουργός σύνθετου περιεχομένου για ευρύ φάσμα θεματολογίας.

Όλα τα άρθρα

Περισσότερα:

Αγρότες: Έρχονται πληρωμές έως 1.612 ευρώ το στρέμμα – Πότε ανοίγουν οι αιτήσεις (ΦΕΚ)

Πρώτη δουλειά; Τι πρέπει να προσέξει ο κάθε νέος

Πόσο κοστίζει πλέον η επίσκεψη στο Ναυάγιο της Ζακύνθου

Αλλάζουν όλα στα κόκκινα δάνεια – Το νέο σχέδιο για οφειλέτες, επιχειρήσεις και servicers