Ενοικίαση σπιτιού: Τι πρέπει να προσέξει ο ιδιοκτήτης
Ο Σεπτέμβριος αποτελεί παραδοσιακά έναν από τους πιο δραστήριους μήνες στην αγορά ενοικίων. Φοιτητές αναζητούν κατοικία, εργαζόμενοι μετακομίζουν και οικογένειες αλλάζουν σπίτι, ενώ την ίδια στιγμή λήγουν παλιές μισθώσεις και υπογράφονται νέες συμφωνίες.
Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, χιλιάδες ιδιοκτήτες καλούνται να αποφασίσουν σε ποιον θα νοικιάσουν το ακίνητό τους και με ποιους όρους. Ωστόσο, μια σωστή μίσθωση δεν αρχίζει με την παράδοση των κλειδιών. Ξεκινά από τον έλεγχο του σπιτιού και φτάνει μέχρι την επιλογή ενοικιαστή, το ύψος του μισθώματος, τη σύνταξη του συμφωνητικού και την παρακολούθηση των οικονομικών υποχρεώσεων.
Χρήσιμες οδηγίες προς τους ιδιοκτήτες περιλαμβάνονται στο βιβλίο «Αγοράζω σπίτι» των Στράτου Ι. Παραδιά, προέδρου της ΠΟΜΙΔΑ, και Ηλία Π. Παπαγεωργιάδη, αναλυτή και επενδυτή ακινήτων, το οποίο κυκλοφορεί από τις Εκδόσεις Καστανιώτη.
1. Ελέγξτε το ακίνητο πριν δημοσιεύσετε την αγγελία
Πριν βγει ένα σπίτι προς ενοικίαση, ο ιδιοκτήτης χρειάζεται να βεβαιωθεί ότι είναι ασφαλές, λειτουργικό και κατάλληλο για κατοίκηση.
Ο έλεγχος πρέπει να καλύπτει τις ηλεκτρικές και υδραυλικές εγκαταστάσεις, τα κουφώματα, τα μπαλκόνια, την εξώπορτα και κάθε άλλο σημείο που επηρεάζει την ασφαλή χρήση του ακινήτου. Παράλληλα, καλό είναι να καταγράφεται με σαφήνεια η κατάσταση στην οποία παραδίδεται το σπίτι, ώστε να περιοριστούν πιθανές διαφωνίες κατά τη λήξη της μίσθωσης.
2. Τακτοποιήστε εγκαίρως το ΠΕΑ
Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης δεν αποτελεί λεπτομέρεια της τελευταίας στιγμής. Όπου απαιτείται από τη νομοθεσία, ο ιδιοκτήτης πρέπει να το έχει εκδώσει πριν ολοκληρώσει τη νέα μίσθωση.
Τα στοιχεία του ΠΕΑ καταχωρίζονται και στην ηλεκτρονική δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης. Επομένως, ο εκμισθωτής οφείλει να ελέγξει εγκαίρως εάν το πιστοποιητικό του ακινήτου βρίσκεται σε ισχύ ή εάν απαιτείται η έκδοση νέου.
3. Μην επιλέγετε ενοικιαστή μόνο με βάση το υψηλότερο ενοίκιο
Η υπογραφή του μισθωτηρίου δεν ολοκληρώνει τη σχέση ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, ουσιαστικά την ξεκινά. Για τον λόγο αυτόν, το υψηλότερο προσφερόμενο μίσθωμα δεν πρέπει να αποτελεί το μοναδικό κριτήριο επιλογής.
Ο ιδιοκτήτης χρειάζεται να γνωρίζει τα πλήρη στοιχεία του υποψηφίου, ποιοι θα κατοικήσουν μαζί του και εάν μπορεί να ανταποκρίνεται με συνέπεια στο ενοίκιο, στα κοινόχρηστα και στους λογαριασμούς.
Σε κάθε περίπτωση, η διαδικασία επιλογής πρέπει να σέβεται τη νομοθεσία και να μην περιλαμβάνει απαγορευμένες διακρίσεις. Όταν, μάλιστα, πρόκειται για ακίνητο υψηλής αξίας ή για σημαντικό μίσθωμα, μπορεί να εξεταστεί η συμμετοχή αξιόχρεου εγγυητή, ο οποίος θα συνυπογράψει τη συμφωνία.
4. Υπολογίστε το ενοίκιο με βάση την πραγματική αγορά
Οι τιμές που εμφανίζονται στις αγγελίες είναι ζητούμενες και όχι κατ’ ανάγκη εκείνες στις οποίες ολοκληρώνονται οι μισθώσεις. Έτσι, ένα ακίνητο που διαφημίζεται προς 700 ευρώ δεν σημαίνει ότι θα νοικιαστεί και θα αποδίδει σταθερά αυτό το ποσό.
Ένας συνεπής ενοικιαστής που καταβάλλει έγκαιρα ένα λογικό μίσθωμα μπορεί να αποδειχθεί οικονομικά καλύτερη επιλογή από κάποιον που συμφωνεί σε υψηλότερη τιμή, αλλά αδυνατεί στη συνέχεια να την καλύψει.
5. Προσδιορίστε καθαρά τη χρήση και τη διάρκεια
Στις μισθώσεις κύριας κατοικίας ισχύει κατ’ αρχήν ελάχιστη νόμιμη διάρκεια τριών ετών, ακόμη και αν το συμφωνητικό αναφέρει μικρότερο χρονικό διάστημα.
Αντίθετα, διαφορετικοί κανόνες μπορεί να εφαρμόζονται όταν το ακίνητο χρησιμοποιείται ως δευτερεύουσα ή εξοχική κατοικία ή για προσωρινή διαμονή. Συνεπώς, στο μισθωτήριο πρέπει να περιγράφονται χωρίς ασάφειες τόσο η χρήση του ακινήτου όσο και η διάρκεια της συμφωνίας.
Επειδή κάθε περίπτωση μπορεί να έχει ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, οι συμβαλλόμενοι είναι σκόπιμο να ζητούν νομική συμβουλή όταν υπάρχει αμφιβολία.
6. Καταγράψτε αναλυτικά τους όρους στο μισθωτήριο
Η προφορική συνεννόηση δεν προσφέρει την ασφάλεια ενός αναλυτικού ιδιωτικού συμφωνητικού. Στο μισθωτήριο πρέπει να αναγράφονται τα πλήρη στοιχεία των δύο πλευρών, ο ΑΦΜ του ενοικιαστή, η χρήση του ακινήτου, το μηνιαίο μίσθωμα, η διάρκεια και οι υπόλοιποι ουσιώδεις όροι.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζονται επίσης οι όροι για την εγγύηση, τις επισκευές, τις παροχές, τα κοινόχρηστα και την κατάσταση στην οποία πρέπει να επιστραφεί το ακίνητο.
Όταν η συμφωνία περιλαμβάνει σύνθετους ή ασυνήθιστους όρους, η συνδρομή δικηγόρου μπορεί να προλάβει προβλήματα και δαπανηρές αντιδικίες.
7. Μην μπερδεύετε το συμφωνητικό με τη δήλωση στην ΑΑΔΕ
Μετά τη συμφωνία, ο εκμισθωτής υποβάλλει ηλεκτρονικά τα πληροφοριακά στοιχεία της μίσθωσης στην ΑΑΔΕ, ενώ ο μισθωτής ενημερώνεται και ακολουθεί τη διαδικασία αποδοχής ή μη αποδοχής της δήλωσης.
Ωστόσο, η ηλεκτρονική δήλωση δεν πρέπει να συγχέεται με το αναλυτικό ιδιωτικό συμφωνητικό. Η φορολογική διαδικασία καταγράφει τα πληροφοριακά στοιχεία της μίσθωσης, ενώ το μισθωτήριο αποτυπώνει αναλυτικά τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των δύο πλευρών.
8. Ξεκαθαρίστε τους όρους της εγγύησης
Η εγγύηση πρέπει να συνδέεται με υπογεγραμμένο μισθωτήριο και να συνοδεύεται από σαφείς όρους. Δεν αποτελεί αυτομάτως πρόσθετο εισόδημα του ιδιοκτήτη ούτε ποσό που μπορεί να παρακρατηθεί χωρίς συγκεκριμένο λόγο μετά τη λήξη της μίσθωσης.
Για να αποφευχθούν παρεξηγήσεις, η συμφωνία πρέπει να διευκρινίζει το ύψος της εγγύησης, τον σκοπό της και τις προϋποθέσεις επιστροφής ή συμψηφισμού της.
9. Μεταφέρετε τις παροχές πριν παραδώσετε τα κλειδιά
Πριν εγκατασταθεί ο νέος ενοικιαστής, χρειάζεται να έχει ξεκαθαριστεί ποιος είναι ο συμβαλλόμενος στις παροχές ηλεκτρικού ρεύματος, φυσικού αερίου, νερού και τηλεπικοινωνιών.
Η πρακτική σύσταση προς τους ιδιοκτήτες είναι να μην παραδίδουν τα κλειδιά όσο η σύμβαση ηλεκτροδότησης παραμένει στο δικό τους όνομα. Παράλληλα, πρέπει να καταγράφουν τις ενδείξεις των μετρητών κατά την παράδοση και να διατηρούν τα σχετικά αποδεικτικά στοιχεία.
Η σωστή μεταφορά της παροχής προστατεύει τον ιδιοκτήτη από ανεξόφλητες οφειλές, αμφισβητήσεις και προβλήματα που μπορεί να συνδέονται ακόμη και με παράνομες παρεμβάσεις στον μετρητή.
10. Παρακολουθήστε κοινόχρηστα και λογαριασμούς
Η ευθύνη του ιδιοκτήτη δεν τελειώνει με την υπογραφή. Ο εκμισθωτής χρειάζεται να διατηρεί επικοινωνία με τον διαχειριστή της πολυκατοικίας και να ενημερώνεται τακτικά για την πληρωμή των κοινοχρήστων.
Αντίστοιχα, πρέπει να γνωρίζει τα στοιχεία της παροχής και του μετρητή ύδρευσης και να ελέγχει, όπου είναι δυνατόν, εάν συσσωρεύονται οφειλές. Η έγκαιρη ενημέρωση περιορίζει τον κίνδυνο να εμφανιστούν σημαντικά χρέη έπειτα από μήνες ή χρόνια.
Η ασφάλιση προστατεύει το ακίνητο και το εισόδημα
Ένα μισθωμένο ακίνητο παραμένει σημαντικό περιουσιακό στοιχείο. Η ασφαλιστική κάλυψη έναντι βασικών κινδύνων, όπως η φωτιά, η πλημμύρα και ο σεισμός, μπορεί να προστατεύσει τον ιδιοκτήτη από μια διπλή ζημιά: το κόστος αποκατάστασης και την απώλεια των μισθωμάτων όσο το σπίτι δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί.
Πριν από την επιλογή συμβολαίου, πάντως, ο ιδιοκτήτης πρέπει να διαβάζει προσεκτικά τις καλύψεις, τις εξαιρέσεις και τις προϋποθέσεις αποζημίωσης.
Τα 5 «μη» πριν από την ενοικίαση
- Μην παραδώσετε χρήματα ή κλειδιά χωρίς υπογεγραμμένο συμφωνητικό.
- Μην προχωρήσετε σε μίσθωση χωρίς τα πλήρη στοιχεία του ενοικιαστή.
- Μην αφήσετε παροχές κοινής ωφέλειας στο όνομά σας χωρίς σαφή συμφωνία.
- Μην επιλέξετε μισθωτή αποκλειστικά επειδή προσφέρει το υψηλότερο ενοίκιο.
- Μην διαθέσετε στην αγορά ακίνητο που δεν είναι ασφαλές και λειτουργικό.
Ο σημαντικότερος κανόνας: Επικοινωνήστε εγκαίρως
Η μίσθωση κατοικίας αποτελεί μια σχέση που μπορεί να διαρκέσει χρόνια. Όταν προκύπτει κάποιο πρόβλημα, η έγκαιρη επικοινωνία και η προσπάθεια συνεννόησης μπορούν συχνά να αποτρέψουν μια μακρά και δαπανηρή σύγκρουση.
Τελικά, μια επιτυχημένη ενοικίαση δεν κρίνεται από το πόσο γρήγορα βρέθηκε ενοικιαστής ούτε μόνο από το ποσό του μισθώματος. Κρίνεται από τη συνέπεια στις πληρωμές, την τήρηση των όρων και την προστασία του ακινήτου. Γι’ αυτό, όπως επισημαίνει ο οδηγός, ο καλός μισθωτής είναι συχνά πολυτιμότερος από το υψηλό ενοίκιο.
Πηγή: ΑΠΕ-ΜΠΕ
