ΕΝΦΙΑ: Ποιοι γλιτώνουν ολόκληρο τον φόρο το 2027 – Το «κλειδί» στα τετραγωνικά
Δύο σημαντικές αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ από το 2027 επηρεάζουν άμεσα χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων.
Η πρώτη οδηγεί σε πλήρη απαλλαγή από τον φόρο για επιλέξιμες κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς.
Η δεύτερη συνδέει στενότερα τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ με την πραγματική επιφάνεια του ακινήτου, όπως αυτή αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.
Για ορισμένους ιδιοκτήτες, το αποτέλεσμα θα είναι ένα εκκαθαριστικό με μηδενικό φόρο.
Για άλλους, η ακριβής καταγραφή των τετραγωνικών μπορεί να οδηγήσει σε χαμηλότερη ή υψηλότερη επιβάρυνση.
ΕΝΦΙΑ 2027: Ποιοι απαλλάσσονται πλήρως
Από το 2027 απαλλάσσονται από τον ΕΝΦΙΑ τα δικαιώματα επί ακινήτων που αφορούν κύρια κατοικία και πληρούν συγκεκριμένα γεωγραφικά, πληθυσμιακά και φορολογικά κριτήρια.
Το μέτρο δεν καλύπτει κάθε ακίνητο που βρίσκεται στην περιφέρεια. Αφορά αποκλειστικά τις κατοικίες που συγκεντρώνουν όλες τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις.
Ειδικότερα, η απαλλαγή αφορά φυσικά πρόσωπα τα οποία:
- Είναι φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας
- Έχουν δηλώσει το ακίνητο ως κύρια κατοικία στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος
- Διαμένουν σε επιλέξιμο μικρό οικισμό
- Δεν υπερβαίνουν το όριο της συνολικής φορολογητέας αξίας των 400.000 ευρώ για την κατοικία
- Έχουν καταχωρίσει σωστά τα στοιχεία του ακινήτου στο Ε9
Σύμφωνα με το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, η ελάφρυνση εφαρμόζεται σε δύο στάδια: το 2026 ο αναλογών ΕΝΦΙΑ μειώνεται κατά 50%, ενώ από το 2027 προβλέπεται πλήρης απαλλαγή για τους δικαιούχους.
Το πληθυσμιακό όριο των οικισμών
Βασικό κριτήριο αποτελεί ο πληθυσμός του οικισμού στον οποίο βρίσκεται η κύρια κατοικία.
Κατά κανόνα, το μέτρο αφορά οικισμούς με πληθυσμό μικρότερο από 1.500 κατοίκους. Ωστόσο, για την Περιφερειακή Ενότητα Έβρου ισχύει ειδικό όριο 1.700 κατοίκων.
Παράλληλα, εξαιρούνται οι οικισμοί της Περιφέρειας Αττικής. Η εξαίρεση αυτή δεν καλύπτει την Περιφερειακή Ενότητα Νήσων, οι επιλέξιμοι οικισμοί της οποίας μπορούν να ενταχθούν στο μέτρο.
Επομένως, ένας ιδιοκτήτης δεν πρέπει να βασιστεί μόνο στον δήμο ή στην ευρύτερη περιοχή όπου βρίσκεται το ακίνητο. Χρειάζεται να ελέγξει τον συγκεκριμένο οικισμό και τον πληθυσμό που λαμβάνει υπόψη η σχετική ρύθμιση.
Ποιοι μένουν εκτός της απαλλαγής
Ακόμη και αν η κύρια κατοικία βρίσκεται σε μικρό οικισμό, ο ιδιοκτήτης δεν αποκτά αυτομάτως δικαίωμα πλήρους απαλλαγής.
Εκτός του μέτρου μένουν, μεταξύ άλλων:
- Κατοικίες με συνολική φορολογητέα αξία άνω των 400.000 ευρώ
- Ακίνητα που δεν δηλώνονται ως κύρια κατοικία
- Εξοχικές ή δευτερεύουσες κατοικίες
- Κατοικίες σε μη επιλέξιμους οικισμούς της Αττικής
- Ιδιοκτήτες που δεν είναι φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας
- Περιπτώσεις στις οποίες τα στοιχεία της φορολογικής δήλωσης δεν επιβεβαιώνουν τη χρήση του ακινήτου ως κύριας κατοικίας
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται στο όριο των 400.000 ευρώ. Το κριτήριο αφορά τη συνολική φορολογητέα αξία της κατοικίας και όχι την εμπορική τιμή με την οποία ενδεχομένως θα μπορούσε να πωληθεί το ακίνητο.
Κάντε τον γρήγορο έλεγχο
Πριν θεωρήσετε δεδομένο ότι θα λάβετε την απαλλαγή, απαντήστε στις ακόλουθες ερωτήσεις:
- Εμφανίζεται το ακίνητο ως κύρια κατοικία στη φορολογική μου δήλωση;
- Είμαι φορολογικός κάτοικος Ελλάδας;
- Βρίσκεται η κατοικία σε οικισμό που πληροί το πληθυσμιακό όριο;
- Βρίσκεται εκτός των εξαιρούμενων περιοχών της Αττικής;
- Παραμένει η συνολική φορολογητέα αξία έως τις 400.000 ευρώ;
- Συμφωνούν τα στοιχεία του Ε9 με την πραγματική κατάσταση του ακινήτου;
Εάν απαντήσατε θετικά σε όλες τις ερωτήσεις, είναι πιθανό να εντάσσεστε στους δικαιούχους. Ωστόσο, μια λανθασμένη καταχώριση στο Ε9 ή στη δήλωση εισοδήματος μπορεί να επηρεάσει την εφαρμογή του μέτρου.
Τι αλλάζει στα τετραγωνικά από το 2027
Η δεύτερη μεγάλη αλλαγή αφορά τον τρόπο με τον οποίο προσδιορίζεται η φορολογητέα επιφάνεια των κτισμάτων.
Από το φορολογικό έτος 2027, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου θα λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ. Στόχος είναι ο φόρος να αντανακλά με μεγαλύτερη ακρίβεια την πραγματική επιφάνεια και χρήση του ακινήτου.
Μέχρι σήμερα, για τον προσδιορισμό της επιφάνειας αξιοποιούνται δεδομένα από:
- Το Ελληνικό Κτηματολόγιο
- Τον τίτλο κτήσης
- Την οικοδομική άδεια
- Τις δηλώσεις του ιδιοκτήτη
- Την πραγματική κατάσταση και χρήση του ακινήτου
Ωστόσο, δεν συμφωνούν πάντοτε όλα αυτά τα στοιχεία. Ένα ακίνητο μπορεί, για παράδειγμα, να εμφανίζεται με διαφορετικά τετραγωνικά στο Ε9, στο συμβόλαιο και στην οικοδομική άδεια.
Η νέα ρύθμιση επιχειρεί να αντιμετωπίσει αυτές τις αποκλίσεις.
Πότε τα λιγότερα τετραγωνικά μειώνουν τον ΕΝΦΙΑ
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα κτίσματα για τα οποία έχει εκδοθεί Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και η πιστοποιημένη πραγματική επιφάνειά τους είναι μικρότερη από εκείνη που αναγράφεται:
- Στο Κτηματολόγιο
- Στον τίτλο ιδιοκτησίας
- Στην οικοδομική άδεια
Σε αυτές τις περιπτώσεις θα λαμβάνεται υπόψη η μικρότερη επιφάνεια που προκύπτει από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου. Κατά συνέπεια, ο ιδιοκτήτης μπορεί να δει χαμηλότερο ΕΝΦΙΑ από το 2027, εφόσον η διαφορά στα τετραγωνικά επηρεάζει τον υπολογισμό του φόρου.
Παράλληλα, η ρύθμιση προβλέπει ότι οι δηλώσεις Ε9, οι πράξεις προσδιορισμού φόρου και τα πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ που έχουν ήδη εκδοθεί δεν θεωρούνται ανακριβή και δεν επιβάλλονται κυρώσεις όταν η πραγματική επιφάνεια, όπως αποδεικνύεται από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα, είναι μικρότερη από εκείνη των σχετικών επίσημων εγγράφων.
Τι συμβαίνει εάν προκύψουν περισσότερα τετραγωνικά
Η αλλαγή δεν οδηγεί αποκλειστικά σε μειώσεις φόρου.
Εάν από την πραγματική κατάσταση του ακινήτου προκύψουν περισσότερα τετραγωνικά, κλεισμένοι χώροι ή διαφορετική χρήση, ο ΕΝΦΙΑ μπορεί να αυξηθεί. Ο φόρος θα υπολογιστεί με βάση τα πραγματικά χαρακτηριστικά που διαμορφώνουν τη φορολογική εικόνα του κτίσματος.
Για παράδειγμα, ένας χώρος που εμφανίζεται ως αποθήκη, αλλά χρησιμοποιείται πλέον ως κύριος χώρος κατοικίας, δεν έχει απαραίτητα την ίδια φορολογική αντιμετώπιση. Αντίστοιχα, μια επέκταση που δεν αποτυπώνεται στα διαθέσιμα στοιχεία μπορεί να αλλάξει τη συνολική επιφάνεια.
Συνεπώς, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου μπορεί να λειτουργήσει με δύο τρόπους:
- Να μειώσει τον φόρο, όταν αποδεικνύει μικρότερη πραγματική επιφάνεια
- Να αυξήσει τον φόρο, όταν καταγράφει μεγαλύτερη επιφάνεια ή διαφορετική χρήση
Ποια ακίνητα χρειάζονται άμεσο έλεγχο
Οι ιδιοκτήτες πρέπει να δώσουν ιδιαίτερη προσοχή σε ακίνητα που έχουν υποστεί αλλαγές ή εμφανίζουν διαφορετικά στοιχεία στα επίσημα μητρώα.
Έλεγχος χρειάζεται κυρίως όταν υπάρχουν:
- Κλεισμένοι ημιυπαίθριοι χώροι
- Τακτοποιημένες αυθαίρετες κατασκευές
- Αλλαγές χρήσης
- Αποθήκες και βοηθητικοί χώροι
- Επεκτάσεις της κατοικίας
- Διαφορετικά τετραγωνικά στο Ε9 και στο Κτηματολόγιο
- Αποκλίσεις ανάμεσα στο συμβόλαιο και στην οικοδομική άδεια
- Παλαιές καταχωρίσεις που δεν έχουν επικαιροποιηθεί
- Λανθασμένο ποσοστό συνιδιοκτησίας
- Ανακριβής χαρακτηρισμός κύριων και βοηθητικών χώρων
Η ύπαρξη μιας διαφοράς δεν σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης πρέπει να αλλάξει αμέσως μόνος του το Ε9. Πρώτα πρέπει να διαπιστώσει ποιο στοιχείο είναι σωστό και ποια διαδικασία απαιτείται.
Τι πρέπει να κάνουν τώρα οι ιδιοκτήτες
Ο έγκαιρος έλεγχος μπορεί να αποτρέψει λάθη στο εκκαθαριστικό του 2027. Οι ιδιοκτήτες μπορούν να κινηθούν σταδιακά:
1. Να ελέγξουν τη δήλωση εισοδήματος
Η κύρια κατοικία πρέπει να προκύπτει σωστά από τη φορολογική δήλωση. Λάθος διεύθυνση, αριθμός παροχής ή χρήση του ακινήτου μπορεί να επηρεάσει την αναγνώριση του δικαιώματος απαλλαγής.
2. Να συγκρίνουν τα στοιχεία του Ε9
Χρειάζεται έλεγχος στα τετραγωνικά, στο είδος του εμπράγματου δικαιώματος, στο ποσοστό συνιδιοκτησίας, στον όροφο, στην παλαιότητα και στους βοηθητικούς χώρους.
3. Να εξετάσουν τα έγγραφα του ακινήτου
Το συμβόλαιο, η οικοδομική άδεια, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και τα στοιχεία του Κτηματολογίου πρέπει να συγκριθούν προσεκτικά.
4. Να συμβουλευτούν μηχανικό
Ο μηχανικός μπορεί να πιστοποιήσει την πραγματική επιφάνεια και χρήση του ακινήτου, καθώς και να εντοπίσει τυχόν πολεοδομικές εκκρεμότητες.
5. Να απευθυνθούν σε φοροτεχνικό
Ο φοροτεχνικός θα εξετάσει εάν απαιτείται τροποποιητική δήλωση Ε9 και πώς η μεταβολή επηρεάζει τον ΕΝΦΙΑ.
Παραδείγματα: Ποιος κερδίζει και ποιος πληρώνει περισσότερο
Παράδειγμα 1: Κύρια κατοικία σε μικρό οικισμό
Φορολογικός κάτοικος Ελλάδας έχει δηλώσει ως κύρια κατοικία ένα σπίτι σε επιλέξιμο οικισμό 900 κατοίκων. Η συνολική φορολογητέα αξία της κατοικίας δεν υπερβαίνει τις 400.000 ευρώ.
Εφόσον πληροί και τις υπόλοιπες προϋποθέσεις, ο ΕΝΦΙΑ μειώνεται κατά 50% το 2026 και μηδενίζεται από το 2027.
Παράδειγμα 2: Εξοχικό στον ίδιο οικισμό
Ιδιοκτήτης διαθέτει εξοχική κατοικία στον ίδιο οικισμό, αλλά δηλώνει ως κύρια κατοικία διαμέρισμα σε άλλη περιοχή.
Το εξοχικό δεν απαλλάσσεται επειδή το μέτρο αφορά την κύρια κατοικία και όχι κάθε ακίνητο σε μικρό οικισμό.
Παράδειγμα 3: Μικρότερη πραγματική επιφάνεια
Ένα ακίνητο εμφανίζεται στην οικοδομική άδεια με επιφάνεια 120 τετραγωνικών, αλλά η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου πιστοποιεί πραγματική επιφάνεια 105 τετραγωνικών.
Από το 2027 μπορεί να ληφθεί υπόψη η μικρότερη πιστοποιημένη επιφάνεια, οδηγώντας ενδεχομένως σε χαμηλότερο ΕΝΦΙΑ.
Παράδειγμα 4: Περισσότερα τετραγωνικά μετά από επέκταση
Μια κατοικία εμφανίζεται στο Ε9 με 80 τετραγωνικά, αλλά η πραγματική επιφάνεια ανέρχεται σε 100 τετραγωνικά μετά από επέκταση.
Η επικαιροποίηση της πραγματικής εικόνας μπορεί να αυξήσει τον φόρο από το 2027.
Οι δύο κατηγορίες των κερδισμένων
Οι αλλαγές δημιουργούν δύο βασικές ομάδες ιδιοκτητών που μπορούν να δουν σημαντικό όφελος.
Στην πρώτη ανήκουν όσοι έχουν κύρια κατοικία σε επιλέξιμο μικρό οικισμό, είναι φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας και καλύπτουν το όριο της φορολογητέας αξίας. Για αυτούς, ο ΕΝΦΙΑ μηδενίζεται από το 2027.
Στη δεύτερη ομάδα βρίσκονται ιδιοκτήτες που μέχρι σήμερα φορολογούνταν για περισσότερα τετραγωνικά από όσα διαθέτει πραγματικά το ακίνητό τους. Εφόσον η μικρότερη επιφάνεια πιστοποιείται από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, μπορούν να δουν μειωμένο φόρο.
Ωστόσο, υπάρχουν και ιδιοκτήτες που ενδέχεται να επιβαρυνθούν. Πρόκειται κυρίως για όσους έχουν περισσότερα τετραγωνικά ή διαφορετική χρήση από εκείνη που εμφανίζουν τα φορολογικά και πολεοδομικά στοιχεία.
Το «κλειδί» για τον ΕΝΦΙΑ του 2027
Ο ΕΝΦΙΑ του 2027 θα εξαρτηθεί περισσότερο από ποτέ από την ακριβή εικόνα κάθε ακινήτου.
Η περιοχή, ο πληθυσμός του οικισμού, η χρήση ως κύρια κατοικία, η φορολογητέα αξία και τα πραγματικά τετραγωνικά θα καθορίσουν το τελικό εκκαθαριστικό.
Γι’ αυτό οι ιδιοκτήτες δεν πρέπει να περιμένουν την έκδοση του φόρου για να εντοπίσουν λάθη. Ο έλεγχος του Ε9, της δήλωσης εισοδήματος, του Κτηματολογίου, των τίτλων και της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου μπορεί να αποδειχθεί καθοριστικός.
Για τους δικαιούχους, η αλλαγή φέρνει μηδενικό ΕΝΦΙΑ. Για όσους έχουν ανακριβή ή παλαιά στοιχεία, όμως, το 2027 φέρνει την ανάγκη πλήρους τακτοποίησης της πραγματικής εικόνας του ακινήτου.
