Εισοδήματα από ακίνητα: Τα «κλειδιά» του Ε2 και οι νέοι κωδικοί για φοροαπαλλαγές

Η φορολογική δήλωση για τα εισοδήματα από ακίνητα αποκτά φέτος νέα χαρακτηριστικά, καθώς στο έντυπο Ε2 ενσωματώνονται πρόσθετοι κωδικοί που συνδέονται με φορολογικές ελαφρύνσεις για συγκεκριμένες κατηγορίες εκμισθώσεων. Οι αλλαγές αφορούν περίπου 3,5 εκατομμύρια ιδιοκτήτες που αποκτούν εισόδημα από ακίνητη περιουσία και είναι υποχρεωμένοι να συμπληρώσουν το έντυπο πριν από την υποβολή της βασικής δήλωσης Ε1.

Νέοι κωδικοί στο έντυπο Ε2 για ιδιοκτήτες ακινήτων

Στο έντυπο Ε2 προστέθηκαν νέοι κωδικοί που σχετίζονται με τις φοροαπαλλαγές για ιδιοκτήτες οι οποίοι μέσα στο 2025 διέθεσαν κενά ακίνητα ή ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης σε μακροχρόνια ενοικίαση.

Τα εισοδήματα από μακροχρόνιες και βραχυχρόνιες μισθώσεις εμφανίζονται ήδη προσυμπληρωμένα από την ΑΑΔΕ, με βάση τα στοιχεία που διαθέτει από τα μισθωτήρια συμβόλαια και τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Ωστόσο, οι φορολογούμενοι έχουν τη δυνατότητα να παρέμβουν και να διορθώσουν τα στοιχεία, εφόσον διαπιστώσουν λάθη.

Τα ποσά που δηλώνονται στο έντυπο Ε2 μεταφέρονται αυτόματα στο έντυπο Ε1. Εκεί φορολογούνται από το πρώτο ευρώ με συντελεστές που ξεκινούν από 15% και φθάνουν έως 45%. Παράλληλα, ποσοστό 5% των εσόδων από ενοίκια αναγνωρίζεται από την Εφορία ως δαπάνη για επισκευή, συντήρηση, ανακαίνιση και γενικές λειτουργικές ανάγκες των εκμισθούμενων ακινήτων.

Ποιες εκμισθώσεις καλύπτουν οι νέοι κωδικοί

Στον κωδικό 64 δηλώνεται εισόδημα από εκμίσθωση κατοικίας που ήταν προηγουμένως κενή και απαλλάσσεται από φόρο. Στον συγκεκριμένο κωδικό καταγράφεται το ακαθάριστο εισόδημα που απέκτησε ο εκμισθωτής το 2025 από σύμβαση μίσθωσης διάρκειας τουλάχιστον τριών ετών, εφόσον η κατοικία παρέμενε κενή κατά τα έτη 2022, 2023 και 2024. Το εισόδημα αυτό μεταφέρεται στους νέους κωδικούς 119-120 στον Πίνακα 6 του εντύπου Ε1, ώστε να απαλλαγεί από τον φόρο.

Στον κωδικό 65 δηλώνεται εκμίσθωση κατοικίας που είχε καταχωρηθεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Εκεί αναγράφεται το ακαθάριστο εισόδημα που προέκυψε το 2025 από σύμβαση μίσθωσης διάρκειας τουλάχιστον τριών ετών, εφόσον το ακίνητο είχε διατεθεί σε βραχυχρόνια μίσθωση το 2024.

Παράλληλα, οι κωδικοί 66 και 67 αφορούν εκμισθώσεις κατοικιών διάρκειας τουλάχιστον έξι μηνών, οι οποίες προηγουμένως ήταν κενές ή είχαν καταχωρηθεί στο μητρώο βραχυχρόνιας μίσθωσης. Οι συγκεκριμένες περιπτώσεις εφαρμόζονται όταν το ακίνητο ενοικιάζεται σε εργαζομένους συγκεκριμένων κατηγοριών του δημόσιου τομέα, όπως ιατρικό και νοσηλευτικό προσωπικό, εκπαιδευτικούς της δημόσιας εκπαίδευσης και ένστολο προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας.

Οι νέοι αυτοί κωδικοί προστίθενται στους ήδη υπάρχοντες του εντύπου, οι οποίοι αφορούν στοιχεία για τις συνηθισμένες μορφές μίσθωσης (κατοικίες, καταστήματα, γραφεία, γαίες, αποθήκες), εισοδήματα από πλατφόρμες όπως Airbnb και Booking, καθώς και περιπτώσεις δωρεάν παραχώρησης ακινήτων.

Τι ισχύει για τα ανείσπρακτα ενοίκια

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στους κωδικούς που αφορούν τα ανείσπρακτα μισθώματα, καθώς η παράλειψη σωστής δήλωσης μπορεί να οδηγήσει σε φορολογικές επιβαρύνσεις.

Τα ανείσπρακτα ενοίκια δηλώνονται στη στήλη 16 του εντύπου Ε2. Για να μη φορολογηθεί ο ιδιοκτήτης για ποσά που δεν έχει εισπράξει, πρέπει να έχουν προηγηθεί οι προβλεπόμενες από τον νόμο διαδικασίες κατά του μισθωτή.

Συγκεκριμένα, μέχρι την προθεσμία υποβολής της δήλωσης πρέπει να έχει εκδοθεί διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης μισθίου, δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, ή να έχει ασκηθεί σχετική αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων συνοδευόμενη από αποδεικτικό επίδοσης. Σε όλες τις περιπτώσεις, τα σχετικά δικαιολογητικά πρέπει να έχουν προσκομιστεί στην αρμόδια φορολογική υπηρεσία πριν από την υποβολή της δήλωσης.

Πώς δηλώνονται τα εισοδήματα από ενοίκια

Στις στήλες 13, 14 και 15 του εντύπου καταχωρείται το ακαθάριστο εισόδημα από τα ακίνητα που αντιστοιχεί στον φορολογούμενο, ανάλογα με την κατηγορία εισοδήματος.

Στις ίδιες στήλες δηλώνονται επίσης ποσά από ανείσπρακτα μισθώματα που είχαν δηλωθεί σε προηγούμενα φορολογικά έτη (2015–2024) και εισπράχθηκαν μέσα στο φορολογικό έτος 2025. Με αυτόν τον τρόπο τα συγκεκριμένα ποσά φορολογούνται κατά το έτος που πράγματι εισπράχθηκαν.

Δήλωση εισοδημάτων από βραχυχρόνιες μισθώσεις

Τα εισοδήματα από ακίνητα που αποκτήθηκαν μέσα στο 2025 φορολογούνται αυτοτελώς με συντελεστές από 15% έως 45%, αφού πρώτα αφαιρεθεί ποσοστό 5% που αναγνωρίζεται ως δαπάνη για επισκευές και συντήρηση.

Στη στήλη 17 του εντύπου Ε2 δηλώνεται το είδος μίσθωσης και η χρήση του ακινήτου μέσω ειδικών κωδικών. Για παράδειγμα:

• Στον κωδικό 60 δηλώνονται συγκεντρωτικά τα εισοδήματα από βραχυχρόνια εκμίσθωση ακινήτων.

• Στον κωδικό 61 δηλώνονται τα εισοδήματα από βραχυχρόνια υπεκμίσθωση ακινήτων.

Οι κωδικοί αυτοί χρησιμοποιούνται ανεξάρτητα από το αν το ακίνητο έχει αναρτηθεί σε ψηφιακή πλατφόρμα της οικονομίας διαμοιρασμού ή αν η σύμβαση μίσθωσης συνάπτεται μέσω αυτής.

Στον κωδικό 62 δηλώνεται το εισόδημα από εκμίσθωση κατοικίας που υπεκμισθώνεται από τον μισθωτή, ενώ στον κωδικό 63 δηλώνεται η εκμίσθωση κατοικίας η οποία υπεκμισθώνεται για βραχυχρόνια μίσθωση. Στις περιπτώσεις αυτές το εισόδημα μεταφέρεται αυτόματα στους αντίστοιχους κωδικούς του εντύπου Ε1.

Σημαντικές λεπτομέρειες κατά τη συμπλήρωση του Ε2

Οι φορολογούμενοι πρέπει να λάβουν υπόψη ορισμένες βασικές λεπτομέρειες κατά τη συμπλήρωση του εντύπου:

• Όταν ένα ακίνητο παραμένει κενό για ολόκληρο το φορολογικό έτος ή για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, πρέπει να δηλώνεται στο έντυπο με την ένδειξη «ΚΕΝΟ», ενώ ταυτόχρονα συμπληρώνεται και το χρονικό διάστημα κατά το οποίο παρέμεινε κενό.

• Στη στήλη 4 αναγράφεται η κατηγορία του ακινήτου, όπως Κατοικία, Μονοκατοικία, Επαγγελματική Στέγη, Οικόπεδο, Αποθήκη, Θέση Στάθμευσης, Σταθμός Αυτοκινήτων ΔΧ, Βιομηχανικό Κτίριο, Ξενοδοχείο, Νοσηλευτήριο, Εκπαιδευτήριο, Αθλητική Εγκατάσταση, Άλλο Κτίριο (Θέατρο, Κινηματογράφος, Μουσείο κ.λπ.), Αγροτεμάχιο ή άλλη χρήση.

• Στη στήλη 18 αναγράφεται ο εννιαψήφιος αριθμός παροχής ηλεκτρικού ρεύματος για κάθε ακίνητο, ανεξάρτητα από το αν η παροχή είναι ενεργή ή όχι. Αν δεν υπάρχει παροχή ρεύματος ή πρόκειται για αποθήκη ή θέση στάθμευσης που ηλεκτροδοτείται από κοινόχρηστη παροχή, η στήλη συμπληρώνεται με τον αριθμό «999999999».

• Στη στήλη 19 καταχωρείται ο αριθμός της δήλωσης πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας. Η συμπλήρωση είναι υποχρεωτική ιδίως στις περιπτώσεις όπου χρησιμοποιούνται οι κωδικοί 64, 65, 66 και 67.

Στο έντυπο Ε2 δηλώνεται επίσης η ακίνητη περιουσία εξαρτώμενων ανήλικων τέκνων από τον υπόχρεο γονέα, ενώ τα στοιχεία αυτά συμπληρώνονται και στον σχετικό πίνακα της δεύτερης σελίδας του εντύπου με υποχρεωτική αναγραφή του ΑΦΜ του τέκνου.

Περισσότερα:

ΔΥΠΑ: Λήγει σήμερα (4/6) η προθεσμία για ενστάσεις στους προσωρινούς πίνακες του Κοινωνικού Τουρισμού για συνταξιούχους

Καύσιμα: Προς νέα άνοδο οι τιμές – Τι δείχνουν οι διεθνείς εξελίξεις

Τέλος στις αυθαιρεσίες των εργοδοτών – Τι αλλάζει