Αλλάζουν όλα για τους διαχειριστές πολυκατοικιών – Οι νέες αρμοδιότητες και οι ευθύνες
Σημαντικές παρεμβάσεις στον τρόπο λειτουργίας των πολυκατοικιών, στις αρμοδιότητες των διαχειριστών και στις διαδικασίες λήψης αποφάσεων για τα κοινόχρηστα ζητήματα προωθεί το υπουργείο Δικαιοσύνης.
Οι αλλαγές αναμένεται να ενσωματωθούν στον νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας, ο οποίος, μετά την ολοκλήρωση της σχετικής νομοτεχνικής επεξεργασίας, προγραμματίζεται να παρουσιαστεί το φθινόπωρο.
Βασικός στόχος είναι η δημιουργία ενός πιο σύγχρονου και ξεκάθαρου πλαισίου για εκατομμύρια ιδιοκτήτες και ενοίκους, καθώς μεγάλο μέρος των σημερινών κανόνων στηρίζεται σε διατάξεις και κανονισμούς προηγούμενων δεκαετιών.
Πιο σαφής ο ρόλος του διαχειριστή
Στο επίκεντρο της μεταρρύθμισης βρίσκεται ο διαχειριστής της πολυκατοικίας, ο οποίος αναμένεται να αποκτήσει σαφέστερες αρμοδιότητες αλλά και αυξημένες ευθύνες.
Σήμερα, ο διαχειριστής καλείται να αναλάβει ένα μεγάλο εύρος υποχρεώσεων: από την έκδοση και είσπραξη κοινοχρήστων έως τη συνεργασία με συνεργεία καθαρισμού και τεχνικούς, την οργάνωση εργασιών, την παρακολούθηση των οικονομικών του κτιρίου, την παραλαβή καυσίμων για τη θέρμανση και τη διαχείριση διαφορών μεταξύ ιδιοκτητών και ενοίκων.
Παρά τις πολλαπλές αυτές αρμοδιότητες, το ισχύον πλαίσιο δεν αποσαφηνίζει πάντοτε με ακρίβεια μέχρι πού φθάνουν οι εξουσίες του και για ποιες πράξεις φέρει ευθύνη.
Το νέο πλαίσιο επιδιώκει να κατοχυρώσει θεσμικά τον ρόλο του, προσδιορίζοντας πιο καθαρά τη νομιμοποίησή του απέναντι σε δημόσιες υπηρεσίες, εταιρείες, συνεργεία και οφειλέτες.
Παράλληλα, αναμένεται να καθοριστούν σαφέστεροι κανόνες για την οικονομική διαχείριση, την τήρηση παραστατικών και στοιχείων, τη διαφάνεια στις συναλλαγές και την ενημέρωση των ιδιοκτητών.
Ταχύτερη είσπραξη για απλήρωτα κοινόχρηστα
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στο ζήτημα των ανεξόφλητων κοινοχρήστων, ένα από τα πιο συχνά προβλήματα στις πολυκατοικίες.
Όταν ορισμένοι ιδιοκτήτες δεν καταβάλλουν τις οφειλές τους, οι υπόλοιποι συχνά καλούνται να καλύψουν το οικονομικό κενό προκειμένου να συνεχίσουν να πληρώνονται βασικές υπηρεσίες, όπως η καθαριότητα, το ρεύμα των κοινόχρηστων χώρων, η συντήρηση του ανελκυστήρα και η θέρμανση.
Για τον περιορισμό του προβλήματος εξετάζεται ειδική, ταχύτερη νομική διαδικασία για τη διεκδίκηση των οφειλών.
Στο νέο πλαίσιο ενδέχεται να προβλεφθεί ακόμη και η έκδοση διαταγής πληρωμής για ανεξόφλητα κοινόχρηστα, υπό την προϋπόθεση ότι υπάρχουν τα απαραίτητα παραστατικά και αποδεικτικά στοιχεία.
Με αυτόν τον τρόπο επιδιώκεται να μειωθούν τόσο οι καθυστερήσεις όσο και το κόστος των δικαστικών διαδικασιών.
Υποχρεωτικό αποθεματικό για έκτακτες ζημιές
Μία ακόμη αλλαγή που εξετάζεται αφορά τη δημιουργία μόνιμου αποθεματικού σε κάθε πολυκατοικία.
Στόχος είναι να υπάρχει ένα διαθέσιμο ποσό για έκτακτες βλάβες και επείγουσες εργασίες, χωρίς να χρειάζεται κάθε φορά να συγκεντρώνονται χρήματα από τους ιδιοκτήτες.
Βλάβες στον ανελκυστήρα, διαρροές στο λεβητοστάσιο, ζημιές στην ταράτσα ή άλλες έκτακτες επισκευές συχνά καθυστερούν επειδή δεν υπάρχουν άμεσα διαθέσιμα χρήματα.
Η δημιουργία ενός σταθερού αποθεματικού θα μπορούσε να περιορίσει τέτοιες καθυστερήσεις και να αποτρέψει την επιδείνωση προβλημάτων που, εάν δεν αντιμετωπιστούν έγκαιρα, οδηγούν σε ακόμη μεγαλύτερο κόστος.
Το ύψος του αποθεματικού, ο τρόπος υπολογισμού του και η συμμετοχή κάθε ιδιοκτησίας αναμένεται να αποσαφηνιστούν στο τελικό νομοθετικό κείμενο.
Στο τραπέζι η ασφάλιση των κοινόχρηστων χώρων
Στις υπό εξέταση παρεμβάσεις περιλαμβάνεται και η ασφαλιστική κάλυψη των κτιρίων, τουλάχιστον όσον αφορά τους κοινόχρηστους χώρους και τις βασικές εγκαταστάσεις.
Η κάλυψη θα μπορούσε να αφορά, μεταξύ άλλων, τον φέροντα οργανισμό, την είσοδο, το κλιμακοστάσιο, την ταράτσα, τον ανελκυστήρα και το λεβητοστάσιο.
Στόχος είναι οι ιδιοκτήτες να προστατεύονται από υψηλές οικονομικές επιβαρύνσεις σε περιπτώσεις πυρκαγιάς, σοβαρής ζημιάς ή ατυχήματος.
Παράλληλα, η ασφάλιση θα μπορούσε να καλύπτει περιπτώσεις όπου πρόβλημα σε κοινόχρηστο χώρο προκαλεί ζημιά ή τραυματισμό σε ενοίκους, επισκέπτες ή τρίτους.
Οι λεπτομέρειες σχετικά με το εύρος της υποχρεωτικής κάλυψης και τον επιμερισμό του κόστους μένει να καθοριστούν.
Μικρότερες πλειοψηφίες στις γενικές συνελεύσεις
Σημαντική αλλαγή εξετάζεται και στον τρόπο λήψης αποφάσεων από τις γενικές συνελεύσεις των πολυκατοικιών.
Σήμερα, αρκετοί κανονισμοί απαιτούν πολύ υψηλά ποσοστά συναίνεσης για σοβαρές παρεμβάσεις ή για την τροποποίηση των όρων λειτουργίας ενός κτιρίου.
Σε ορισμένες περιπτώσεις απαιτείται πλειοψηφία άνω του 80%, ενώ για συγκεκριμένες αποφάσεις μπορεί να προβλέπεται ακόμη και ομοφωνία.
Το αποτέλεσμα είναι απαραίτητες εργασίες να καθυστερούν ή να μην πραγματοποιούνται καθόλου, επειδή κάποιοι ιδιοκτήτες διαφωνούν ή απλώς δεν συμμετέχουν στις συνελεύσεις.
Το πρόβλημα είναι ακόμη εντονότερο σε πολυκατοικίες με πολλά διαμερίσματα, ιδιοκτήτες που διαμένουν στο εξωτερικό, κλειστά ακίνητα ή περιουσίες που έχουν περάσει σε πολλούς κληρονόμους.
Η μείωση των απαιτούμενων ποσοστών για θέματα ασφάλειας, συντήρησης και ενεργειακής αναβάθμισης θα μπορούσε να επιταχύνει την υλοποίηση κρίσιμων παρεμβάσεων.
Τέλος στους κανονισμούς άλλης εποχής
Ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας επιχειρεί επίσης να αντιμετωπίσει το πρόβλημα των παλαιών κανονισμών πολυκατοικιών.
Πολλά κτίρια εξακολουθούν να λειτουργούν με κανονισμούς που συντάχθηκαν πριν από 40 ή 50 χρόνια και δεν περιλαμβάνουν προβλέψεις για σύγχρονες ανάγκες.
Ζητήματα όπως οι θυροτηλεοράσεις, η βιντεοεπιτήρηση, το φυσικό αέριο, τα φωτοβολταϊκά, οι φορτιστές ηλεκτρικών οχημάτων ή οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν μπορούσαν φυσικά να προβλεφθούν σε κανονισμούς προηγούμενων δεκαετιών.
Όταν, όμως, για την τροποποίηση αυτών των κανονισμών απαιτείται εξαιρετικά υψηλή πλειοψηφία ή ομοφωνία, πολλές πολυκατοικίες παραμένουν εγκλωβισμένες σε κανόνες που δεν ανταποκρίνονται στη σημερινή πραγματικότητα.
Η κατάσταση αυτή δημιουργεί συχνά εντάσεις και διαφορετικές ερμηνείες μεταξύ ιδιοκτητών, ιδιαίτερα για ζητήματα που δεν προβλέπονται ρητά.
Με το νέο νομοθετικό πλαίσιο, το υπουργείο Δικαιοσύνης φιλοδοξεί να περιορίσει αυτές τις ασάφειες και να δημιουργήσει πιο λειτουργικούς κανόνες για τη διαχείριση και τη λειτουργία των πολυκατοικιών.
