Ακίνητα: Νέα «Τράπεζα Αξιών» για τιμές πώλησης και ενοίκια σε όλη την Ελλάδα

Νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων φέρνει η σχεδιαζόμενη Τράπεζα Αξιών Ακινήτων, η οποία θα συγκεντρώνει στοιχεία για τις πραγματικές τιμές πώλησης και τα ενοίκια σε ολόκληρη τη χώρα.

Σύμφωνα με τον Ε.Τ., το νέο ψηφιακό εργαλείο ανοίγει τον δρόμο για ακριβέστερο προσδιορισμό των αντικειμενικών αξιών, με πιθανές επιπτώσεις στον ΕΝΦΙΑ και στη φορολογία των ακινήτων.

Η κυβέρνηση προχωρά στη δημιουργία ενός συστήματος που θα επιτρέπει στο υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών να παρακολουθεί συστηματικά τις μεταβολές στην ελληνική κτηματαγορά.

Ειδικότερα, το άρθρο 354 του νέου πολυνομοσχεδίου προβλέπει την οργάνωση της Τράπεζας Αξιών Ακινήτων, μιας ψηφιακής υποδομής που θα συγκεντρώνει πληροφορίες για αγοραπωλησίες, μισθώσεις και αξίες ακινήτων.

Στόχος είναι να περιοριστεί η απόσταση ανάμεσα στις εμπορικές τιμές και στις αντικειμενικές αξίες που χρησιμοποιεί σήμερα η Εφορία.

Ωστόσο, η αλλαγή δεν αφορά αποκλειστικά την παρακολούθηση της αγοράς. Μακροπρόθεσμα, μπορεί να επηρεάσει τον τρόπο με τον οποίο το Δημόσιο υπολογίζει τη φορολογητέα αξία της ακίνητης περιουσίας.

Ακίνητα: Πώς θα λειτουργεί η νέα Τράπεζα Αξιών

Η νέα πλατφόρμα θα συγκεντρώνει και θα επεξεργάζεται δεδομένα από διαφορετικές πηγές, δημιουργώντας μια αναλυτικότερη εικόνα για την αγορά ακινήτων σε κάθε περιοχή της Ελλάδας.

Συγκεκριμένα, θα αξιοποιεί πληροφορίες που αφορούν:

Παράλληλα, το σύστημα θα μπορεί να λαμβάνει πληροφορίες από επιχειρήσεις και οργανισμούς του ιδιωτικού τομέα, μέσω ειδικών συμφωνιών συνεργασίας.

Έτσι, το υπουργείο θα αποκτήσει μια ευρύτερη βάση δεδομένων, ώστε να εντοπίζει περιοχές στις οποίες οι τιμές πώλησης ή μίσθωσης παρουσιάζουν σημαντικές μεταβολές.

Ιδιαίτερη σημασία έχει ότι τα στοιχεία θα συνδέονται με τη γεωγραφική θέση των ακινήτων, χωρίς να απαιτείται η συλλογή προσωπικών δεδομένων των ιδιοκτητών.

Ενοίκια και τιμές πώλησης: Τι θα καταγράφει η νέα πλατφόρμα

Μέχρι σήμερα, οι αντικειμενικές αξίες δεν ακολουθούν απαραίτητα με την ίδια ταχύτητα τις μεταβολές που καταγράφει η αγορά.

Για παράδειγμα, σε μια περιοχή όπου η ζήτηση για κατοικίες αυξάνεται σημαντικά, οι εμπορικές τιμές μπορεί να ανεβαίνουν συνεχώς, ενώ η αντικειμενική τιμή ζώνης να παραμένει σταθερή.

Αυτό ακριβώς το κενό επιχειρεί να καλύψει η Τράπεζα Αξιών.

Με τη συστηματική συγκέντρωση στοιχείων, οι αρμόδιες υπηρεσίες θα μπορούν να εντοπίζουν ταχύτερα τις αποκλίσεις μεταξύ πραγματικών και φορολογητέων αξιών.

Επιπλέον, θα αποκτούν καλύτερη εικόνα για τις περιοχές όπου οι τιμές εμφανίζουν ανοδικές ή καθοδικές τάσεις.

Τι σημαίνει αυτό για έναν ιδιοκτήτη ή έναν υποψήφιο αγοραστή;

Το Δημόσιο θα μπορεί να αξιοποιεί περισσότερα δεδομένα της αγοράς κατά τις μελλοντικές αναπροσαρμογές των αντικειμενικών αξιών.

Πάντως, η πρόβλεψη για τη δημιουργία της Τράπεζας Αξιών δεν σημαίνει ότι έχει ήδη τεθεί σε λειτουργία μια δημόσια πλατφόρμα αναζήτησης τιμών για κάθε πολίτη.

Αντικειμενικές αξίες: Πώς συνδέεται η πλατφόρμα με το σύστημα CAMA

Καθοριστικό ρόλο στον νέο σχεδιασμό θα διαδραματίσει το σύστημα CAMA, δηλαδή το Ολοκληρωμένο Γεωπληροφοριακό Σύστημα Μαζικής Εκτίμησης Αξίας Ακινήτων.

Το συγκεκριμένο σύστημα έχει θεσμοθετηθεί με τον νόμο 5073/2023, ωστόσο, σύμφωνα με τα στοιχεία του δημοσιεύματος, δεν έχει ακόμη ενεργοποιηθεί.

Η λειτουργία του βασίζεται στη μαζική επεξεργασία δεδομένων και στη χρήση υπολογιστικών μοντέλων για την εκτίμηση της αξίας των ακινήτων.

Μεταξύ άλλων, θα αξιοποιεί ιστορικά στοιχεία συναλλαγών, πραγματικές εμπορικές αξίες, χαρακτηριστικά ακινήτων και γεωχωρικές πληροφορίες.

Επιπλέον, ο σχεδιασμός προβλέπει τη χρήση οικονομετρικών μοντέλων και τεχνικών μηχανικής μάθησης, με διαφορετικές μεθόδους αποτίμησης ανά κατηγορία ακινήτου.

Επομένως, κατοικίες, καταστήματα, οικόπεδα, βιομηχανικά ακίνητα και αγροτεμάχια θα μπορούν να αξιολογούνται με βάση τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά τους.

Η σύνδεση της Τράπεζας Αξιών με το CAMA και το Μητρώο Ακινήτων θα δημιουργήσει τις τεχνικές προϋποθέσεις για μια πιο συστηματική διαδικασία εκτίμησης.

Ποιες περιοχές μπορεί να δουν αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες

Το σημαντικότερο ερώτημα για τους ιδιοκτήτες είναι εάν η νέα πλατφόρμα θα οδηγήσει σε αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών.

Η απάντηση εξαρτάται από την πορεία της αγοράς και από τις αποφάσεις που θα ληφθούν για τις μελλοντικές αναπροσαρμογές.

Σε περιοχές όπου οι πραγματικές τιμές πώλησης έχουν αυξηθεί σημαντικά και παραμένουν υψηλότερες από τις αντικειμενικές, το νέο σύστημα θα μπορεί να καταγράφει με μεγαλύτερη ακρίβεια αυτή την απόκλιση.

Κατά συνέπεια, τα στοιχεία αυτά ενδέχεται να αποτελέσουν τη βάση για αυξήσεις στις τιμές ζώνης.

Αντίθετα, όπου η αγορά εμφανίζει υποχώρηση και οι αντικειμενικές αξίες ξεπερνούν τις πραγματικές εμπορικές τιμές, τα ίδια δεδομένα θα μπορούσαν να στηρίξουν μειώσεις.

Σημαντικό: Η δημιουργία της πλατφόρμας δεν συνεπάγεται αυτόματη αύξηση των αντικειμενικών αξιών. Αποτελεί εργαλείο τεκμηρίωσης για ενδεχόμενες μελλοντικές αποφάσεις.

ΕΝΦΙΑ και φόροι ακινήτων: Τι μπορεί να αλλάξει για τους ιδιοκτήτες

Η εξέλιξη αποκτά ιδιαίτερη σημασία για εκατομμύρια ιδιοκτήτες, καθώς οι αντικειμενικές αξίες επηρεάζουν μια σειρά φορολογικών υποχρεώσεων.

Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων, η φορολογία κληρονομιών, οι δωρεές και οι γονικές παροχές.

Παράλληλα, οι αντικειμενικές τιμές ζώνης αποτελούν έναν από τους παράγοντες που συνδέονται με τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ.

Επομένως, μια μελλοντική αύξηση των τιμών ζώνης μπορεί, ανάλογα με την περίπτωση και το ισχύον φορολογικό πλαίσιο, να επιφέρει πρόσθετες επιβαρύνσεις.

Αντίστοιχα, ενδεχόμενες μειώσεις στις αντικειμενικές αξίες μπορούν να περιορίσουν ορισμένες φορολογικές υποχρεώσεις.

Ωστόσο, το τελικό αποτέλεσμα θα εξαρτηθεί από τις συγκεκριμένες αλλαγές στις αξίες, τα χαρακτηριστικά κάθε ακινήτου και τους φορολογικούς συντελεστές που θα ισχύουν.

Τι πρέπει να γνωρίζουν ιδιοκτήτες, ενοικιαστές και αγοραστές

Η σχεδιαζόμενη Τράπεζα Αξιών δημιουργεί νέα δεδομένα για την παρακολούθηση της κτηματαγοράς, χωρίς όμως να μεταβάλλει άμεσα τις φορολογικές υποχρεώσεις.

Για τους ιδιοκτήτες, το βασικό ζήτημα είναι η πιθανή μελλοντική αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών.

Για τους υποψήφιους αγοραστές, η συγκέντρωση περισσότερων στοιχείων μπορεί να συμβάλει σε μια ακριβέστερη αποτύπωση των εμπορικών τιμών, εφόσον προβλεφθεί και η κατάλληλη πρόσβαση στις πληροφορίες.

Όσο για τους ενοικιαστές, η καταγραφή των μισθωμάτων δεν σημαίνει ότι το Δημόσιο θα καθορίζει τις τιμές των ενοικίων ή ότι προβλέπεται άμεση μεταβολή τους.

Η νέα υποδομή έχει πρωτίστως χαρακτήρα συλλογής και ανάλυσης δεδομένων.

Πότε θα τεθεί σε λειτουργία η νέα πλατφόρμα ακινήτων

Το άρθρο 354 του πολυνομοσχεδίου οργανώνει το πλαίσιο λειτουργίας της Τράπεζας Αξιών και καθορίζει τις βασικές πηγές άντλησης πληροφοριών.

Ωστόσο, από τα διαθέσιμα στοιχεία δεν προκύπτει συγκεκριμένη ημερομηνία πλήρους ενεργοποίησης της πλατφόρμας.

Επιπλέον, δεν έχει προσδιοριστεί πότε θα λειτουργήσει ολοκληρωμένα το σύστημα CAMA ή πότε τα νέα δεδομένα θα αξιοποιηθούν για αναπροσαρμογές των αντικειμενικών αξιών.

Σε κάθε περίπτωση, η συγκεκριμένη πρωτοβουλία σηματοδοτεί μια ουσιαστική αλλαγή στον τρόπο με τον οποίο το Δημόσιο σχεδιάζει να παρακολουθεί την αγορά ακινήτων.

Το κρίσιμο για τους ιδιοκτήτες είναι ότι οι πραγματικές τιμές πώλησης και τα ενοίκια θα μπορούν να αποτελούν πιο συστηματική πηγή πληροφόρησης για τις μελλοντικές φορολογικές αποτιμήσεις.

Έτσι, οι εξελίξεις γύρω από την Τράπεζα Αξιών και το CAMA αποκτούν ιδιαίτερο ενδιαφέρον για όσους διαθέτουν ακίνητη περιουσία ή σχεδιάζουν να αγοράσουν κατοικία.

Περισσότερα:

Μισθοί στον ιδιωτικό τομέα: Τι αλλάζει από 1η Νοεμβρίου – Νέα δικαιώματα για εργαζομένους

Τιμές καυσίμων: Βενζίνη έως 2,64 ευρώ στις Κυκλάδες – Πού πληρώνουν ακριβότερα οι οδηγοί

Κόκκινα δάνεια: Νέοι κανόνες για servicers και πλειστηριασμούς – Τι αλλάζει για τους οφειλέτες

Φόροι και εισφορές «τρώνε» μεγάλο μέρος του μισθού