Ακίνητα: Η νέα υποχρεωτική διαδικασία πριν από τη δικαστική διεκδίκηση
Νέα υποχρεωτική διαδικασία θα πρέπει να ακολουθούν από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026 όσοι επιδιώκουν να κατοχυρώσουν μέσω έκτακτης χρησικτησίας ακίνητο που εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Η μεγάλη αλλαγή είναι ότι πριν από τη συζήτηση της αγωγής στο δικαστήριο θα πρέπει να έχει προηγηθεί κτηματολογική διαμεσολάβηση. Χωρίς την Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία Διαμεσολάβησης, η συζήτηση της αγωγής θα θεωρείται απαράδεκτη.
Το νέο καθεστώς προβλέπεται στο άρθρο 61 του Ν. 5326/2026 και αλλάζει ουσιαστικά τη σειρά των ενεργειών που πρέπει να ακολουθήσει όποιος διεκδικεί κυριότητα ακινήτου επικαλούμενος 20ετή νομή.
Πρώτα διαμεσολάβηση και μετά δικαστήριο
Μέχρι σήμερα, η δικαστική διεκδίκηση αποτελούσε το βασικό μονοπάτι για την αναγνώριση κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας.
Με τη νέα διαδικασία, ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει προηγουμένως να απευθυνθεί σε κτηματολογικό διαμεσολαβητή, ο οποίος πρέπει να είναι νομικός, διαπιστευμένος και εγγεγραμμένος στο ειδικό μητρώο.
Η διαμεσολάβηση δεν είναι προαιρετική. Αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση για να μπορεί να συζητηθεί αργότερα η αγωγή.
Ποια ακίνητα αφορά
Η διαδικασία αφορά ακίνητα που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» και για τα οποία ο ενδιαφερόμενος υποστηρίζει ότι έχει αποκτήσει κυριότητα μέσω έκτακτης χρησικτησίας.
Βασική προϋπόθεση είναι να έχει συμπληρωθεί 20ετής νομή πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση.
Τι πρέπει να κάνει ο ενδιαφερόμενος
Το πρώτο βήμα είναι να επιβεβαιώσει ότι το ακίνητο εμφανίζεται πράγματι ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Στη συνέχεια θα πρέπει να επιλέξει κτηματολογικό διαμεσολαβητή και να προετοιμάσει πλήρη φάκελο με τα απαραίτητα αποδεικτικά στοιχεία.
Ο διαμεσολαβητής συντάσσει το λεγόμενο φύλλο βασικών στοιχείων, το οποίο καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο με την καταβολή του προβλεπόμενου τέλους.
Η κρίσιμη προθεσμία των 30 ημερών
Μετά την καταχώριση του φύλλου βασικών στοιχείων δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί αμέσως η Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία.
Θα πρέπει να μεσολαβήσουν τουλάχιστον 30 ημέρες.
Εάν η πρόσκληση γίνει νωρίτερα, προβλέπεται ακυρότητα του πρακτικού διαμεσολάβησης.
Ποια αποδεικτικά χρειάζονται
Ο ενδιαφερόμενος πρέπει να διαθέτει τουλάχιστον δύο έγγραφα που αποδεικνύουν τη μακροχρόνια νομή του ακινήτου.
Μεταξύ αυτών μπορούν να είναι:
- λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεφωνίας ή ύδρευσης,
- μισθωτήρια ή αποδείξεις μισθωμάτων,
- δηλώσεις προς φορολογικές ή δημόσιες αρχές,
- οικοδομικές άδειες,
- παλαιά τοπογραφικά,
- ιδιωτικά συμφωνητικά βεβαίας χρονολογίας.
Παράλληλα, απαιτούνται υποχρεωτικά δύο ένορκες βεβαιώσεις μαρτύρων που θα επιβεβαιώνουν την 20ετή νομή, καθώς και Ε9 τουλάχιστον δεκαετίας.
Το Ε9 γίνεται «κλειδί»
Ιδιαίτερη σημασία αποκτά η φορολογική δήλωση του ακινήτου.
Για να προχωρήσει η διαδικασία, το ακίνητο θα πρέπει να έχει δηλωθεί στο Ε9 του ενδιαφερομένου για τουλάχιστον 10 χρόνια πριν από τη διαμεσολάβηση.
Η απαίτηση αυτή προστίθεται στα υπόλοιπα στοιχεία που πρέπει να αποδεικνύουν τη σταθερή και μακροχρόνια νομή.
Υποχρεωτική συμμετοχή του Δημοσίου
Στη διαμεσολάβηση θα συμμετέχει υποχρεωτικά και το Δημόσιο, μέσω του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους ή έμμισθων δικηγόρων.
Οι αρμόδιες υπηρεσίες θα πρέπει να δηλώσουν εγκαίρως αν προβάλλουν δικαιώματα στο συγκεκριμένο ακίνητο.
Εφόσον δεν αποσταλεί σχετικό έγγραφο μέσα στην προβλεπόμενη προθεσμία, δημιουργείται τεκμήριο ότι το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα επί του ακινήτου.
Πότε μπορεί να αποφευχθεί η δίκη
Η νέα διαδικασία μπορεί σε ορισμένες περιπτώσεις να οδηγήσει σε διόρθωση της εγγραφής χωρίς να απαιτηθεί να ολοκληρωθεί δικαστική διαμάχη.
Εάν υπάρξει συμφωνία στη διαμεσολάβηση και δεν προβάλλονται αντίθετα δικαιώματα, το σχετικό πρακτικό μπορεί να καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο και να οδηγήσει στη διόρθωση της εγγραφής.
Έτσι, η υποχρεωτική διαμεσολάβηση μπορεί να λειτουργήσει όχι μόνο ως προαπαιτούμενο της αγωγής, αλλά και ως τρόπος ταχύτερης επίλυσης της υπόθεσης.
Φόρος χρησικτησίας 3%
Πριν από την καταχώριση του πρακτικού στο Κτηματολόγιο, ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να υποβάλει στην ΑΑΔΕ δήλωση φόρου χρησικτησίας.
Ο φόρος αντιστοιχεί στο 3%, δηλαδή στο ύψος του φόρου μεταβίβασης ακινήτου.
Το αντίγραφο της σχετικής δήλωσης θα επισυνάπτεται στο πρακτικό διαμεσολάβησης.
Τι αλλάζει από 16 Σεπτεμβρίου
Από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026, η σειρά των ενεργειών γίνεται συγκεκριμένη: έλεγχος της κτηματολογικής εγγραφής, συγκέντρωση αποδεικτικών, επιλογή διαμεσολαβητή, καταχώριση των βασικών στοιχείων, αναμονή 30 ημερών και πραγματοποίηση της υποχρεωτικής συνεδρίας.
Μόνο αφού ολοκληρωθεί αυτό το στάδιο μπορεί, εφόσον εξακολουθεί να απαιτείται, να προχωρήσει η δικαστική διεκδίκηση.
Για όσους διαθέτουν ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη», η διαμεσολάβηση μετατρέπεται έτσι στο κρίσιμο πρώτο βήμα πριν από το δικαστήριο.
- 17 λεπτά πριν Συντάξεις αναπηρίας: Πότε υποβάλλεται η αίτηση επαναξιολόγησης στο ΚΕΠΑ
- 53 λεπτά πριν Άδεια μητρότητας: Ποιες εργαζόμενες παίρνουν το 9μηνο – Τι αλλάζει σε δικαιούχους και πληρωμές
- 1 ώρα πριν Συγκλονιστικές αποκαλύψεις στην δίκη για τον θάνατο του Ντιέγκο Μαραντόνα
