Airbnb στις πολυκατοικίες: Πότε ο κανονισμός μπορεί να περιορίσει τη βραχυχρόνια μίσθωση
Νέα δικαστική απόφαση φέρνει ξανά στο προσκήνιο τα Airbnb στις πολυκατοικίες και θέτει ένα κρίσιμο ερώτημα: Μπορούν οι συνιδιοκτήτες να απαγορεύσουν τη βραχυχρόνια μίσθωση ενός διαμερίσματος;
Δεν προβλέπεται αυτόματη απαγόρευση για όλα τα ακίνητα. Ωστόσο, ο κανονισμός της πολυκατοικίας μπορεί να αποτελέσει ισχυρό νομικό εργαλείο, κυρίως όταν ορίζει ότι τα διαμερίσματα χρησιμοποιούνται αποκλειστικά ως κατοικίες ή απαγορεύει την τουριστική και επαγγελματική εκμετάλλευσή τους.
Τι έκρινε το Πρωτοδικείο Αθηνών
Με την απόφαση 2937/2026, η οποία εκδόθηκε στο πλαίσιο ασφαλιστικών μέτρων, το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών εξέτασε την επαγγελματική χρήση διαμερίσματος με καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Το δικαστήριο:
- Υποχρέωσε την ιδιοκτήτρια εταιρεία να σταματήσει τη συγκεκριμένη χρήση του ακινήτου.
- Απαγόρευσε την επανάληψη της βραχυχρόνιας εκμετάλλευσής του.
- Όρισε ότι το διαμέρισμα πρέπει να χρησιμοποιείται ως κατοικία, σύμφωνα με τον κανονισμό του κτιρίου.
- Προέβλεψε χρηματική ποινή 1.000 ευρώ για κάθε παραβίαση της απόφασης.
Σύμφωνα με το σκεπτικό, ο κανονισμός ρυθμίζει τις σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών και μπορεί να επιβάλει περιορισμούς στη χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών.
Απαγορεύονται πλέον όλα τα Airbnb στις πολυκατοικίες;
Όχι. Η απόφαση αφορά συγκεκριμένη υπόθεση και δεν θεσπίζει γενικό «μπλόκο» στη βραχυχρόνια μίσθωση.
Κάθε περίπτωση εξετάζεται με βάση:
- Την ακριβή διατύπωση του κανονισμού.
- Τη χρήση που επιτρέπει ή απαγορεύει.
- Τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας.
- Τον πραγματικό τρόπο λειτουργίας του ακινήτου.
- Τυχόν θόρυβο, φθορές ή προβλήματα ασφάλειας.
- Τα περιστατικά που μπορούν να αποδειχθούν ενώπιον του δικαστηρίου.
Επομένως, ένας κανονισμός που προβλέπει αποκλειστική χρήση ως κατοικία μπορεί να στηρίξει νομικά ένα αίτημα περιορισμού της τουριστικής εκμετάλλευσης. Αντίθετα, όταν δεν υπάρχει σαφής ρήτρα, απαιτείται ξεχωριστή αξιολόγηση της υπόθεσης.
Η βραχυχρόνια μίσθωση παραμένει νόμιμη και ρυθμιζόμενη δραστηριότητα. Η ΑΑΔΕ ορίζει ως βραχυχρόνια τη μίσθωση διάρκειας έως 59 ημερών, όταν το επιπλωμένο ακίνητο προσφέρεται χωρίς πρόσθετες υπηρεσίες, πέρα από τα κλινοσκεπάσματα. Περισσότερες πληροφορίες παρέχει ο οδηγός της ΑΑΔΕ.
Μπορεί η συνέλευση να απαγορεύσει το Airbnb;
Μια απλή απόφαση της γενικής συνέλευσης δεν αρκεί πάντοτε για να επιβάλει νέα απαγόρευση, ειδικά όταν ο ισχύων κανονισμός δεν περιλαμβάνει σχετικό περιορισμό.
Οι ιδιοκτήτες πρέπει πρώτα να ελέγξουν:
- Εάν υπάρχει νόμιμα μεταγεγραμμένος κανονισμός.
- Εάν προβλέπει αποκλειστική χρήση των διαμερισμάτων ως κατοικιών.
- Εάν απαγορεύει ξενοδοχεία, πανσιόν, τουριστικά καταλύματα ή άλλες επαγγελματικές δραστηριότητες.
- Ποια πλειοψηφία απαιτεί για την τροποποίησή του.
- Εάν υπάρχουν συγκεκριμένα και αποδείξιμα προβλήματα από τη λειτουργία του ακινήτου.
- Εάν έχουν καταγραφεί περιστατικά θορύβου, φθορών ή ανεξέλεγκτης πρόσβασης τρίτων.
Γρήγορος έλεγχος του κανονισμού
Τι αναφέρει ο κανονισμός της δικής σας πολυκατοικίας;
- Περιλαμβάνει τη φράση «αποκλειστική χρήση ως κατοικία»;
- Απαγορεύει ρητά την τουριστική ή επαγγελματική εκμετάλλευση;
- Θέτει περιορισμούς σε δραστηριότητες που προκαλούν θόρυβο ή όχληση;
- Αποτελεί μέρος των τίτλων ιδιοκτησίας;
- Καθορίζει διαδικασία και πλειοψηφία για την τροποποίησή του;
Εάν περιλαμβάνει σαφή περιορισμό στη χρήση των διαμερισμάτων, ζητήστε εξατομικευμένη νομική αξιολόγηση πριν προχωρήσετε σε οποιαδήποτε ενέργεια.
Οι 10 αλλαγές που εξετάζονται για τις πολυκατοικίες
Παράλληλα, το υπουργείο Δικαιοσύνης επεξεργάζεται νέο πλαίσιο για την ιδιοκτησία και τη συνιδιοκτησία. Οι βασικοί άξονες περιλαμβάνουν:
- Ευκολότερη τροποποίηση κανονισμών, ώστε να προσαρμόζονται στις σημερινές ανάγκες.
- Ταχύτερη και εξωδικαστική επίλυση διαφορών μεταξύ συνιδιοκτητών.
- Ειδικότερες ρυθμίσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση και τις διαφωνίες που προκαλεί.
- Εκσυγχρονισμό της οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας, με στόχο να ξεμπλοκάρουν παλαιά ακίνητα και μεταβιβάσεις.
- Αξιοποίηση του δικαιώματος υψούν και αδιάθετων ποσοστών σε οικοδομές.
- Διευκόλυνση της κατάτμησης και συνένωσης διαμερισμάτων, με τους απαιτούμενους τεχνικούς και πολεοδομικούς ελέγχους.
- Σαφέστερο πλαίσιο για τον διαχειριστή, τις αρμοδιότητες και τις υποχρεώσεις του.
- Νέους κανόνες για κοινόχρηστα, αποθεματικό και ασφάλιση κτιρίων.
- Μικρότερες απαιτούμενες πλειοψηφίες για αναγκαίες επισκευές και παρεμβάσεις συντήρησης.
- Ευκολότερη ενεργειακή αναβάθμιση, με φωτοβολταϊκά, αντλίες θερμότητας και φορτιστές ηλεκτρικών οχημάτων.
Οι παραπάνω παρεμβάσεις βρίσκονται υπό επεξεργασία και δεν αποτελούν στο σύνολό τους ισχύον δίκαιο. Ο σχεδιασμός προβλέπει ολοκλήρωση του έργου της αρμόδιας επιτροπής το φθινόπωρο του 2026 και προώθηση του νέου Κώδικα προς ψήφιση έως το τέλος του έτους.
Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες
Πριν κινηθούν δικαστικά ή επιχειρήσουν να αλλάξουν τον κανονισμό, οι ενδιαφερόμενοι πρέπει να:
- Αναζητήσουν επίσημο αντίγραφο του κανονισμού και της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας.
- Εξετάσουν την ακριβή διατύπωση των περιορισμών.
- Καταγράψουν με νόμιμο τρόπο τα πραγματικά περιστατικά.
- Θέσουν το ζήτημα στη συνέλευση των συνιδιοκτητών.
- Συμβουλευτούν δικηγόρο με εμπειρία στο δίκαιο ακινήτων.
