Αγορά ακινήτου: Το χαρτί που πρέπει να ζητήσεις από τον διαχειριστή πριν υπογράψεις
Η αγορά ενός διαμερίσματος μπορεί να κρύβει μια οικονομική «παγίδα» που αρκετοί αγοραστές δεν εξετάζουν εγκαίρως: τα απλήρωτα κοινόχρηστα του προηγούμενου ιδιοκτήτη.
Κατά κανόνα, η πώληση του ακινήτου δεν σημαίνει ότι οι παλιές οφειλές μεταφέρονται αυτομάτως στον νέο ιδιοκτήτη. Ωστόσο, ένα μεγάλο χρέος μπορεί να δημιουργήσει σοβαρά προβλήματα τόσο στην πολυκατοικία όσο και, έμμεσα, σε εκείνον που αγοράζει το διαμέρισμα.
Για τον λόγο αυτό, πριν πέσουν οι υπογραφές στο συμβόλαιο, είναι σημαντικό να ελέγχονται όχι μόνο τα στοιχεία του ακινήτου, αλλά και η οικονομική κατάσταση της πολυκατοικίας.
Ποιος πληρώνει τα παλιά κοινόχρηστα μετά την πώληση
Ο βασικός κανόνας είναι ότι οι οφειλές κοινοχρήστων που δημιουργήθηκαν πριν από τη μεταβίβαση εξακολουθούν, κατά κανόνα, να βαρύνουν τον προηγούμενο ιδιοκτήτη.
Ο νέος ιδιοκτήτης αναλαμβάνει τις κοινόχρηστες υποχρεώσεις που προκύπτουν από τη στιγμή που αποκτά το ακίνητο.
Για παράδειγμα, εάν κατά την πώληση ενός διαμερίσματος υπάρχουν απλήρωτα κοινόχρηστα ύψους 4.000 ευρώ, το συγκεκριμένο ποσό δεν μεταφέρεται αυτομάτως στον αγοραστή. Η πολυκατοικία διατηρεί την απαίτησή της, αλλά θα πρέπει να διεκδικήσει τα χρήματα από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη.
Την ίδια αρχή έχει επισημάνει και η ΠΟΜΙΔΑ, σύμφωνα με την οποία ο νέος ιδιοκτήτης ευθύνεται για τις κοινόχρηστες δαπάνες που δημιουργούνται μετά την αγορά.
Πότε μπορεί να περιπλακεί η κατάσταση
Τα πράγματα μπορεί να γίνουν πιο σύνθετα όταν υπάρχει συγκεκριμένη πρόβλεψη στον κανονισμό της πολυκατοικίας σχετικά με τις ανεξόφλητες κοινόχρηστες οφειλές και τη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας.
Για να δεσμεύει ένας σχετικός όρος και τους μελλοντικούς ιδιοκτήτες, δεν αρκεί απλώς μία απόφαση της γενικής συνέλευσης. Ιδιαίτερη σημασία έχει εάν ο κανονισμός έχει καταρτιστεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και έχει μεταγραφεί ή καταχωριστεί στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.
Γι’ αυτό ο υποψήφιος αγοραστής καλό είναι να ελέγχει τόσο τον κανονισμό της πολυκατοικίας όσο και τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, με τη συνδρομή νομικού όπου χρειάζεται.
Το μεγάλο πρόβλημα για την πολυκατοικία
Ακόμη και όταν το χρέος εξακολουθεί να βαρύνει τον πωλητή, η πραγματική είσπραξή του μπορεί να αποδειχθεί δύσκολη.
Το πρόβλημα γίνεται μεγαλύτερο εάν ο πρώην ιδιοκτήτης έχει εγκατασταθεί στο εξωτερικό ή δεν διαθέτει πλέον άλλα περιουσιακά στοιχεία στην Ελλάδα. Η πολυκατοικία μπορεί να εξακολουθεί να έχει απαίτηση απέναντί του, αλλά η είσπραξη των χρημάτων ενδέχεται να γίνει πιο περίπλοκη.
Στο μεταξύ, οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες μπορεί να χρειαστεί να καλύψουν τα λειτουργικά έξοδα του κτιρίου, όπως θέρμανση, καθαριότητα, ηλεκτρικό ρεύμα κοινόχρηστων χώρων, συντηρήσεις και επισκευές.
Γιατί η διαχείριση πρέπει να κινηθεί εγκαίρως
Η συσσώρευση μεγάλων οφειλών για μεγάλο χρονικό διάστημα μπορεί να επιβαρύνει σημαντικά τα οικονομικά μιας πολυκατοικίας.
Η γενική συνέλευση μπορεί να αποφασίσει τη δικαστική διεκδίκηση των χρημάτων και να εξουσιοδοτήσει τον διαχειριστή να προχωρήσει στις απαιτούμενες ενέργειες.
Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, για τη διαδικασία έκδοσης διαταγής πληρωμής απαιτούνται, μεταξύ άλλων, τα ειδοποιητήρια των ανεξόφλητων κοινοχρήστων, τα παραστατικά των αντίστοιχων δαπανών και το πρακτικό της γενικής συνέλευσης με το οποίο εξουσιοδοτείται ο διαχειριστής.
Ανάλογα με τα δεδομένα της υπόθεσης και έπειτα από νομική καθοδήγηση, μπορεί να εξεταστούν περαιτέρω μέτρα για τη διασφάλιση της απαίτησης.
Η έγκαιρη αντίδραση αποκτά ιδιαίτερη σημασία όταν επίκειται πώληση του διαμερίσματος, καθώς μετά την ολοκλήρωση της μεταβίβασης η πολυκατοικία μπορεί να βρεθεί να αναζητεί τον πρώην ιδιοκτήτη για να εισπράξει τα οφειλόμενα.
Τι προτείνει η ΠΟΜΙΔΑ για τις μεταβιβάσεις
Η ΠΟΜΙΔΑ έχει προτείνει να καθιερωθεί υποχρεωτικός έλεγχος για τυχόν οφειλές κοινοχρήστων πριν από κάθε μεταβίβαση οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Η πρόταση προβλέπει την επισύναψη στο συμβόλαιο βεβαίωσης ή υπεύθυνης δήλωσης του διαχειριστή ότι το συγκεκριμένο διαμέρισμα δεν έχει εκκρεμείς οφειλές κοινοχρήστων.
Εάν δεν υπάρχει διαχειριστής ή δεν χορηγείται η σχετική βεβαίωση, προτείνεται ο πωλητής να δηλώνει υπεύθυνα ενώπιον του συμβολαιογράφου ότι δεν υπάρχουν ανεξόφλητες οφειλές.
Με το σημερινό πλαίσιο, πάντως, η εξόφληση των κοινοχρήστων δεν αποτελεί γενική νόμιμη προϋπόθεση για την ολοκλήρωση μιας αγοραπωλησίας. Έτσι, μπορεί να πραγματοποιηθεί μεταβίβαση ακόμη και όταν υπάρχουν οφειλές του πωλητή προς την πολυκατοικία.
Τα 5 πράγματα που πρέπει να ελέγξει ο αγοραστής
Πριν από την υπογραφή του συμβολαίου, ο υποψήφιος αγοραστής έχει συμφέρον να αποκτήσει όσο το δυνατόν πληρέστερη εικόνα για την κατάσταση της πολυκατοικίας.
Χρήσιμο είναι να ελέγξει:
- τον κανονισμό και τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας,
- εάν υπάρχουν ειδικοί όροι σχετικά με παλαιότερες οφειλές,
- τα πρόσφατα πρακτικά των γενικών συνελεύσεων,
- το ύψος του αποθεματικού και τυχόν σημαντικές οφειλές,
- προγραμματισμένες επισκευές, έκτακτες εισφορές και, όπου είναι δυνατόν, βεβαίωση του διαχειριστή για τα κοινόχρηστα του συγκεκριμένου διαμερίσματος.
Πώς μπορεί να επηρεαστεί ο νέος ιδιοκτήτης
Ακόμη και εάν ο αγοραστής δεν είναι προσωπικά υπεύθυνος για τα χρέη που δημιούργησε ο προηγούμενος ιδιοκτήτης, η οικονομική κατάσταση της πολυκατοικίας μπορεί να τον επηρεάσει από την πρώτη ημέρα.
Εάν, για παράδειγμα, το ταμείο είναι άδειο λόγω μεγάλων ανεξόφλητων οφειλών, μπορεί να χρειαστούν έκτακτες εισφορές από τους ιδιοκτήτες για να πληρωθούν βασικές υπηρεσίες ή αναγκαίες εργασίες.
Επομένως, ο έλεγχος των κοινοχρήστων πριν από την αγορά δεν αφορά μόνο το ερώτημα «ποιος χρωστάει τι», αλλά και τη συνολική οικονομική κατάσταση του κτιρίου στο οποίο πρόκειται να αποκτήσει κάποιος ιδιοκτησία.
- 4 λεπτά πριν Προσλήψεις ΕΠΟΠ: Έως 30 Σεπτεμβρίου οι αιτήσεις – Ποιες προκηρύξεις αφορά
- 1 ώρα πριν Αγορά ακινήτου: Το χαρτί που πρέπει να ζητήσεις από τον διαχειριστή πριν υπογράψεις
- 2 ώρες πριν Στέγη 2026-2027: Τζάρμους, Παπαϊωάννου και Καστελούτσι – Πότε αρχίζει η προπώληση
