Αφορολόγητα ενοίκια για 3 χρόνια: Το λάθος που μπορεί να σας κοστίσει όλη τη φοροαπαλλαγή
Τη δυνατότητα να εισπράττουν ενοίκια χωρίς να επιβαρύνονται με φόρο εισοδήματος για τρία χρόνια θα συνεχίσουν να έχουν έως και το τέλος του 2027 οι ιδιοκτήτες που θα διαθέσουν για μακροχρόνια μίσθωση κατοικίες οι οποίες παραμένουν κλειστές ή αξιοποιούνται μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως το Airbnb.
Το φορολογικό κίνητρο προβλέπει απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα μισθώματα που εισπράττονται κατά τους πρώτους 36 μήνες της νέας μίσθωσης. Με την παράταση της προθεσμίας έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027, δίνεται περισσότερος χρόνος στους ιδιοκτήτες να εντάξουν τα ακίνητά τους στο συγκεκριμένο καθεστώς και να επωφεληθούν από τη φορολογική ελάφρυνση.
Ωστόσο, η απαλλαγή δεν χορηγείται αυτόματα. Η εφαρμογή της εξαρτάται από συγκεκριμένα κριτήρια που αφορούν το μέγεθος του ακινήτου, την προηγούμενη χρήση του, τη διάρκεια της μίσθωσης και την υποβολή των απαραίτητων δηλώσεων στην ΑΑΔΕ.
Μάλιστα, όσοι αποφασίσουν να επιστρέψουν στη βραχυχρόνια μίσθωση πριν ολοκληρωθεί η τριετία κινδυνεύουν να χάσουν αναδρομικά το φορολογικό όφελος.
Παράταση της φοροαπαλλαγής έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027
Η επέκταση του μέτρου προβλέπεται στο νομοσχέδιο του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών για τις φορολογικές παρεμβάσεις που παρουσιάστηκαν στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης και τέθηκαν σε δημόσια διαβούλευση.
Η ρύθμιση αποσκοπεί στην αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών για μακροχρόνια ενοικίαση, προσφέροντας οικονομικό κίνητρο στους ιδιοκτήτες που διατηρούν ακίνητα κενά ή τα διαθέτουν αποκλειστικά για βραχυχρόνια διαμονή.
Με την απαλλαγή από τη φορολογία των ενοικίων, επιδιώκεται να ενισχυθεί η προσφορά κατοικιών και να περιοριστούν οι πιέσεις στην αγορά στέγης.
Οι βασικές προϋποθέσεις για τρία χρόνια αφορολόγητων ενοικίων
Σύμφωνα με τις προτεινόμενες διατάξεις, η απαλλαγή εφαρμόζεται στο εισόδημα από μακροχρόνια εκμίσθωση κατοικίας για διάστημα 36 μηνών, το οποίο αρχίζει να υπολογίζεται από τον μήνα που ακολουθεί την υπογραφή της σύμβασης.
Για να υπαχθεί ένας ιδιοκτήτης στο μέτρο, πρέπει να πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
1. Επιφάνεια κατοικίας έως 120 τετραγωνικά μέτρα
Το ακίνητο πρέπει να έχει εμβαδόν έως 120 τ.μ. Το όριο αυξάνεται κατά 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο παιδί του ενοικιαστή πέραν των δύο.
Έτσι, για οικογένεια με τρία εξαρτώμενα παιδιά το ανώτατο εμβαδόν διαμορφώνεται στα 140 τ.μ., ενώ για τέσσερα παιδιά αυξάνεται στα 160 τ.μ.
2. Μίσθωση διάρκειας τουλάχιστον τριών ετών
Η νέα σύμβαση πρέπει να προβλέπει διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών και να έχει συναφθεί από τις 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2027.
3. Συγκεκριμένη προηγούμενη χρήση του ακινήτου
Η κατοικία πρέπει να είχε παραμείνει κενή ή να είχε χρησιμοποιηθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση, σύμφωνα με τις προϋποθέσεις που ορίζει η ρύθμιση.
Κλειστά ακίνητα: Τι πρέπει να έχει δηλωθεί στην Εφορία
Για τις κατοικίες που δεν χρησιμοποιούνταν, καθοριστική είναι η φορολογική εικόνα των τριών ετών που προηγούνται της υπογραφής της νέας σύμβασης.
Το ακίνητο πρέπει να είχε δηλωθεί ως κενό στο έντυπο Ε2 ή να μην εμφανιζόταν στις φορολογικές δηλώσεις ως εκμισθωμένο, ως κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία του ιδιοκτήτη, ως ιδιοχρησιμοποιούμενο ή ως δωρεάν παραχωρούμενο.
Ειδικά για τις μισθώσεις που πραγματοποιήθηκαν μέσα στο 2024, προβλέπεται διαφορετικός τρόπος ελέγχου, με βάση τα φορολογικά έτη 2022 και 2023.
Η προηγούμενη φορολογική κατάσταση της κατοικίας αποτελεί βασικό κριτήριο για τη χορήγηση της απαλλαγής.
Από Airbnb σε μακροχρόνια μίσθωση: Τι ισχύει
Δυνατότητα ένταξης στο ευνοϊκό καθεστώς έχουν και ιδιοκτήτες που αποφασίζουν να αποσύρουν τα ακίνητά τους από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης και να τα διαθέσουν για μακροχρόνια ενοικίαση.
Απαραίτητη προϋπόθεση είναι το ακίνητο να είχε χρησιμοποιηθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνιες μισθώσεις κατά το φορολογικό έτος που προηγείται της νέας σύμβασης.
Παράλληλα, οι σχετικές μισθώσεις πρέπει να έχουν δηλωθεί κανονικά στη Φορολογική Διοίκηση.
Εξετάζονται επίσης οι δηλώσεις μίσθωσης που έχουν υποβληθεί κατά το έτος υπογραφής της νέας σύμβασης. Ειδικότερα, δεν πρέπει να έχει προηγηθεί δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης για το συγκεκριμένο ακίνητο έως την έναρξη της νέας μακροχρόνιας μίσθωσης, με την προβλεπόμενη εξαίρεση για δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής.
Τι γίνεται αν ο ενοικιαστής φύγει πριν συμπληρωθούν 36 μήνες
Η αποχώρηση του μισθωτή πριν από τη λήξη της τριετίας δεν οδηγεί υποχρεωτικά στην απώλεια της φοροαπαλλαγής.
Η ρύθμιση προβλέπει ότι το ευεργέτημα μπορεί να διατηρηθεί για το υπόλοιπο της περιόδου, εφόσον η κατοικία κενωθεί μία φορά και στη συνέχεια εκμισθωθεί ξανά με νέα σύμβαση μακροχρόνιας μίσθωσης, σύμφωνα με τους προβλεπόμενους όρους.
Επομένως, η αλλαγή ενοικιαστή δεν αποκλείει αυτομάτως τον ιδιοκτήτη από το μέτρο, αρκεί να τηρούνται οι απαιτήσεις της νομοθεσίας.
Ειδική εξαίρεση για εκπαιδευτικούς, υγειονομικούς και ένστολους
Ξεχωριστή πρόβλεψη υπάρχει για κατοικίες που εκμισθώνονται σε εργαζομένους του δημόσιου τομέα οι οποίοι χρειάζονται στέγαση για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα λόγω των υπηρεσιακών τους υποχρεώσεων.
Στις περιπτώσεις αυτές, η φοροαπαλλαγή μπορεί να ισχύσει ακόμη και για συμβάσεις διάρκειας τουλάχιστον έξι συνεχόμενων μηνών, μία ή περισσότερες φορές, αντί της γενικής υποχρέωσης για τριετή μίσθωση.
Η ειδική ρύθμιση αφορά:
- Ιατρικό και νοσηλευτικό προσωπικό που υπηρετεί σε φορείς της Γενικής Κυβέρνησης.
- Εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης.
- Ένστολους των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας.
Με την εξαίρεση αυτή επιχειρείται να διευκολυνθεί η εύρεση κατοικίας για εργαζομένους που μετακινούνται λόγω υπηρεσίας, χωρίς οι ιδιοκτήτες να χάνουν το φορολογικό πλεονέκτημα εξαιτίας της μικρότερης διάρκειας της μίσθωσης.
Πότε χάνεται αναδρομικά η απαλλαγή
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται όταν ο ιδιοκτήτης αποφασίσει να επαναφέρει το ακίνητο σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης πριν ολοκληρωθεί η περίοδος των 36 μηνών.
Στην περίπτωση αυτή, η απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος παύει να ισχύει αναδρομικά από το πρώτο έτος της μίσθωσης.
Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να κληθεί να καταβάλει φόρο για εισοδήματα από ενοίκια τα οποία είχαν αρχικά απαλλαγεί.
Η αλλαγή χρήσης του ακινήτου μέσα στην τριετία αποτελεί, συνεπώς, κρίσιμο παράγοντα για τη διατήρηση του φορολογικού οφέλους.
Οι φορολογικές δηλώσεις και οι προθεσμίες που πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες
Η υπαγωγή στη ρύθμιση προϋποθέτει την ορθή και εμπρόθεσμη υποβολή των απαιτούμενων δηλώσεων.
Η απόδειξη ότι πληρούνται τα κριτήρια της απαλλαγής βασίζεται στις δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας και στις δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος που έχουν υποβληθεί εντός των προβλεπόμενων προθεσμιών.
Για τα φορολογικά έτη 2022 και 2023 λαμβάνονται υπόψη, σύμφωνα με την ειδική πρόβλεψη, δηλώσεις που είχαν κατατεθεί έως τις 5 Δεκεμβρίου 2024.
Επιπλέον, στις περιπτώσεις οικογενειών με περισσότερα από δύο εξαρτώμενα παιδιά, η αύξηση του επιτρεπόμενου εμβαδού κατά 20 τ.μ. για κάθε επιπλέον παιδί υπολογίζεται με βάση την οικογενειακή κατάσταση του ενοικιαστή κατά την ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης.
Οι ιδιοκτήτες που εξετάζουν την αξιοποίηση του μέτρου θα πρέπει, επομένως, να ελέγξουν προσεκτικά τη φορολογική ιστορία της κατοικίας, τη διάρκεια της νέας μίσθωσης και τις σχετικές δηλωτικές υποχρεώσεις, ώστε να διασφαλίσουν ότι πληρούν τις προϋποθέσεις για την τριετή απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος.
- 23 λεπτά πριν Καππαδοκία: Τρεις νεκροί και πέντε τραυματίες από κατολίσθηση στο Γκιόρεμε
- 35 λεπτά πριν ΙΣΑ: Υποτροφίες 5.000 ευρώ σε 14 πρωτοετείς φοιτητές Ιατρικής
- 49 λεπτά πριν Καιρός: Μεγάλα ύψη βροχής σε Εύβοια, Μαγνησία και Αττική
