ΑΑΔΕ: Νέο πλαίσιο για την πώληση κατασχεμένων ακινήτων – Δεν απαιτείται πλήρης εξόφληση της οφειλής
Στην εξειδίκευση της διαδικασίας και των κριτηρίων αποδέσμευσης των κατασχεμένων ακινήτων, προκειμένου να μεταβιβασθούν, προχωρά η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, με Απόφαση του Διοικητή, Γιώργου Πιτσιλή.
Με την απόφαση δεν απαιτείται πλέον, σε κάθε περίπτωση, η πλήρης εξόφληση της οφειλής πριν από την πώληση.
Ειδικότερα, το νέο πλαίσιο επιτρέπει την άρση της κατάσχεσης με παρακράτηση ποσού που αντιστοιχεί τουλάχιστον στο 25% του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης. Ωστόσο, το ποσοστό μπορεί να αυξηθεί, ανάλογα με τη φορολογική συνέπεια του οφειλέτη και τις πιθανότητες είσπραξης του χρέους που απομένει.
Τι αλλάζει σε σχέση με το προηγούμενο καθεστώς
Μέχρι σήμερα, ένας φορολογούμενος που ήθελε να πουλήσει ακίνητο στο οποίο είχε επιβληθεί κατάσχεση έπρεπε, κατά κανόνα, να εξοφλήσει ολόκληρο το υπόλοιπο της σχετικής οφειλής.
Ο ιδιοκτήτης χρειαζόταν την πώληση για να συγκεντρώσει χρήματα, αλλά δεν μπορούσε να ολοκληρώσει τη μεταβίβαση εάν δεν είχε ήδη αποπληρώσει το χρέος.
Το νέο καθεστώς αλλάζει αυτή τη σειρά. Επιτρέπει να παρακρατηθεί μέρος του τιμήματος από τον συμβολαιογράφο, να αποδοθεί απευθείας στην ΑΑΔΕ και, εφόσον πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις, να αρθεί η κατάσχεση ώστε να ολοκληρωθεί η πώληση.
Οι τρεις βασικές προϋποθέσεις
Για να εγκρίνει η ΑΑΔΕ την άρση της κατάσχεσης, πρέπει να πληρούνται σωρευτικά τρεις προϋποθέσεις.
1. Φορολογική ενημερότητα ή βεβαίωση οφειλής
Ο οφειλέτης πρέπει, κατά τον χρόνο της αποδέσμευσης, να δικαιούται αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής.
2. Το τίμημα δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από την αξία του ακινήτου
Το συμφωνημένο τίμημα της πώλησης δεν πρέπει να υπολείπεται:
- της εμπορικής αξίας που είχε προσδιοριστεί όταν επιβλήθηκε η κατάσχεση ή
- της αντικειμενικής αξίας, εφόσον αυτή είναι υψηλότερη.
3. Παρακράτηση τουλάχιστον 25%
Ο συμβολαιογράφος πρέπει να παρακρατήσει από το τίμημα και να αποδώσει στην ΑΑΔΕ ποσό που αντιστοιχεί τουλάχιστον στο 25% του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης.
Ποιο ποσό αποδίδεται τελικά στην ΑΑΔΕ
Το τελικό ποσοστό μπορεί να είναι μεγαλύτερο και καθορίζεται με βάση κριτήρια φορολογικής συνέπειας του οφειλέτη και εισπραξιμότητας της εναπομένουσας οφειλής.
Εάν το ποσό που προκύπτει από την παρακράτηση της κατάσχεσης είναι μεγαλύτερο από εκείνο που προβλέπει το αποδεικτικό ενημερότητας ή η βεβαίωση οφειλής, θα αποδίδεται το μεγαλύτερο ποσό.
Πώς υποβάλλεται η αίτηση
Ο ιδιοκτήτης υποβάλλει ψηφιακά την αίτηση μέσα από την πύλη myAADE.
Η διαδρομή είναι: Ψηφιακές υπηρεσίες myAADE > Τα Αιτήματά μου > Δικαστικό, Μέτρα και οφειλές > Άρση κατάσχεσης που έχει επιβληθεί σε ακίνητο εν όψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία
Ο όρος «μεταβίβαση από επαχθή αιτία» αφορά συναλλαγές στις οποίες υπάρχει οικονομικό αντάλλαγμα, με χαρακτηριστικότερο παράδειγμα την πώληση.
Αφού εξετάσει το αίτημα, η ΑΑΔΕ εκδίδει απόφαση και την αποστέλλει στον οφειλέτη. Μαζί αποστέλλει έγγραφο με τον υπολογισμό των κριτηρίων φορολογικής συνέπειας και εισπραξιμότητας.
Παράδειγμα: Κατάσχεση 80.000 ευρώ
Η ΑΑΔΕ παρουσιάζει ενδεικτικό παράδειγμα φυσικού προσώπου που θέλει να πουλήσει ακίνητο στο οποίο έχει επιβληθεί κατάσχεση 80.000 ευρώ.
Εφόσον, βάσει των κριτηρίων φορολογικής συνέπειας, συγκεντρώνει την υψηλότερη βαθμολογία (100 βαθμοί), το ποσοστό παρακράτησης διαμορφώνεται στο κατώτατο όριο του 25%.
Στην περίπτωση αυτή για την άρση της κατάσχεσης:
• Θα παρακρατηθούν 20.000 ευρώ (25% × 80.000 ευρώ) από το τίμημα της πώλησης, εκτός εάν οι διατάξεις περί φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής επιβάλλουν μεγαλύτερο ποσό. Σε αυτή τη περίπτωση για να αρθεί η κατάσχεση θα πρέπει να παρακρατηθεί αυτό το μεγαλύτερο ποσό.
• Μετά την καταβολή του ποσού αυτού θα μπορεί να αρθεί η κατάσχεση και να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση.
Με το προηγούμενο καθεστώς, ο ίδιος φορολογούμενος θα έπρεπε να εξοφλήσει και τις 80.000 ευρώ προκειμένου να προχωρήσει η πώληση του ακινήτου.
