Μεταβιβάσεις ακινήτων: Πότε δεν απαιτείται τοπογραφικό – Τι αλλάζει στα συμβόλαια

Αλλαγές στα δικαιολογητικά και στη διαδικασία για τις μεταβιβάσεις ακινήτων προβλέπει ο νόμος 5293/2026, με ρυθμίσεις για το τοπογραφικό διάγραμμα, τα φορολογικά πιστοποιητικά και την άρση κατασχέσεων της Φορολογικής Διοίκησης.

Παράλληλα, ο νόμος θεσπίζει τον συμβολαιογράφο ως υπηρεσία μιας στάσης, ώστε να συγκεντρώνει δικαιολογητικά και να διεκπεραιώνει επιμέρους ενέργειες της συναλλαγής. Η έναρξη εφαρμογής αυτής της υπηρεσίας και οι περιοχές που καλύπτει συνδέονται με την προβλεπόμενη κοινή υπουργική απόφαση.

Σχεδιάζετε να πουλήσετε ή να μεταβιβάσετε ακίνητο; Το πρώτο βήμα είναι να εντοπίσετε ποια ρύθμιση αφορά τη δική σας περίπτωση, καθώς οι εξαιρέσεις δεν καλύπτουν όλα τα ακίνητα και όλα τα συμβόλαια.

Μεταβίβαση ακινήτου χωρίς τοπογραφικό: Οι τρεις προϋποθέσεις

Η διάταξη επιτρέπει τη μεταβίβαση χωρίς επισύναψη του συγκεκριμένου τοπογραφικού διαγράμματος όταν συντρέχουν και οι τρεις προϋποθέσεις:

• Το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή με λειτουργούν Κτηματολόγιο
• Στην περιοχή έχει κυρωθεί και μεταγραφεί πράξη εφαρμογής
• Η δικαιοπραξία δεν μεταβάλλει τα όρια του ακινήτου

Επομένως, η ύπαρξη Κτηματολογίου από μόνη της δεν αρκεί για την εξαίρεση. Ο έλεγχος πρέπει να καλύπτει και την πράξη εφαρμογής και τα όρια της ιδιοκτησίας.

Φορολογική ενημερότητα: Ποιο πιστοποιητικό αφορά η εξαίρεση

Η ρύθμιση για ακίνητα που προέρχονται από κληρονομιά, δωρεά ή γονική παροχή αφορά το πιστοποιητικό του άρθρου 102 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας. Δεν καταργεί γενικά τη φορολογική ενημερότητα.

Το άρθρο 17 επιτρέπει, υπό όρους, τη μεταβίβαση με επαχθή αιτία ή τη σύσταση εμπράγματων δικαιωμάτων χωρίς προσάρτηση αυτού του πιστοποιητικού. Προϋποθέτει κοινή υποβολή των σχετικών φορολογικών δηλώσεων, παρακράτηση και απόδοση ποσού από τον συμβολαιογράφο σύμφωνα με το νόμιμο όριο, καθώς και αναφορά της δήλωσης και των στοιχείων της στο συμβόλαιο.

Ακίνητο με κατάσχεση: Οι όροι για να προχωρήσει η πώληση

Ο νόμος προβλέπει διαδικασία άρσης κατάσχεσης που έχει επιβάλει η Φορολογική Διοίκηση, έπειτα από αίτηση του οφειλέτη και ενόψει μεταβίβασης με τίμημα.

Για να προχωρήσει η διαδικασία, πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά οι βασικοί όροι:

• Ο οφειλέτης πληροί τις προϋποθέσεις χορήγησης αποδεικτικού ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής κατά τον χρόνο αποδέσμευσης
• Το τίμημα καλύπτει την αξία που ορίζει η διάταξη
• Ο συμβολαιογράφος παρακρατεί και αποδίδει στη Φορολογική Διοίκηση το απαιτούμενο ποσό

Για την αξία του ακινήτου, η διάταξη λαμβάνει υπόψη την εμπορική αξία κατά τον χρόνο της κατάσχεσης. Αν αυτή υπολείπεται της αντικειμενικής, χρησιμοποιεί την αντικειμενική αξία. Επιπλέον, όταν η κατάσχεση έχει επιβληθεί περισσότερο από πέντε χρόνια πριν από την αίτηση, ο οφειλέτης προσκομίζει έκθεση ανεξάρτητου πιστοποιημένου εκτιμητή.

Τι σημαίνει η παρακράτηση του 25%

Το ποσοστό παρακράτησης δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από 25% του τρέχοντος υπολοίπου της επιβληθείσας κατάσχεσης. Συνεπώς, το 25% δεν υπολογίζεται αυτομάτως πάνω στην τιμή πώλησης.

Αν οι κανόνες για την ενημερότητα ή τη βεβαίωση οφειλής οδηγούν σε μεγαλύτερη παρακράτηση, ο συμβολαιογράφος αποδίδει το μεγαλύτερο ποσό. Αν η απαιτούμενη παρακράτηση υπερβαίνει το τίμημα, αποδίδει ολόκληρο το τίμημα και η Φορολογική Διοίκηση αίρει την κατάσχεση για το συγκεκριμένο ακίνητο.

Ωστόσο, η διάταξη προβλέπει εξαίρεση από τον όρο αυτής της παρακράτησης όταν εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες καλύπτουν πλήρως το σύνολο των βεβαιωμένων ληξιπρόθεσμων οφειλών.

Συμβολαιογράφος: Τι προβλέπει η υπηρεσία μιας στάσης

Στο πλαίσιο της υπηρεσίας μιας στάσης, ο συμβολαιογράφος αναλαμβάνει να συντονίζει τη συναλλαγή από τη συγκέντρωση των δικαιολογητικών έως την υποβολή του συμβολαίου στο Κτηματολόγιο.

Ειδικότερα, το πλαίσιο προβλέπει ότι:

• Συντάσσει το σχέδιο του συμβολαίου σε συμφωνία με τους συμβαλλομένους
• Αντλεί μέσω διαλειτουργικότητας τα απαιτούμενα δικαιολογητικά από τις δημόσιες υπηρεσίες
• Διεκπεραιώνει τις προβλεπόμενες φορολογικές ενέργειες και παρακρατήσεις
• Εισπράττει και αποδίδει τα τέλη καταχώρισης στο Κτηματολόγιο
• Υποβάλλει τη συμβολαιογραφική πράξη προς καταχώριση

Επιπλέον, μπορεί να εισπράττει και να αποδίδει το τίμημα στον πωλητή, εφόσον οι συμβαλλόμενοι και ο ίδιος συμφωνήσουν ρητά και το προβλέψουν στη συμβολαιογραφική πράξη.

Αποκλίσεις εμβαδού έως 2%: Η ξεχωριστή ρύθμιση

Για τις διαφορές στις μετρήσεις ακινήτων, υπάρχει ήδη ρύθμιση του νόμου 5142/2024. Πρόκειται για προγενέστερη διάταξη, την οποία πρέπει να διακρίνουμε από τις αλλαγές του νόμου 5293/2026.

Σε οικόπεδα ή γήπεδα με οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, η διάταξη δέχεται αποκλίσεις εμβαδού έως 2% σε σχέση με τις μετρήσεις που αναγράφουν οι πράξεις σύστασης. Για αυτές τις αποκλίσεις, δεν απαιτεί τροποποίηση ή διόρθωση των πράξεων σύστασης και των τίτλων κτήσης προκειμένου να γίνει μεταβίβαση ή σύσταση εμπράγματων δικαιωμάτων.

Η ρύθμιση καλύπτει επίσης τις αντίστοιχες αποκλίσεις οριζόντιων ιδιοκτησιών και τμημάτων αποκλειστικής χρήσης κάθετων ιδιοκτησιών, εντός του ίδιου ορίου.

Ποια περίπτωση αφορά το δικό σας ακίνητο;

Πριν προχωρήσετε στη σύνταξη συμβολαίου, εντοπίστε το ζήτημα που χρειάζεται έλεγχο:

Ο συμβολαιογράφος και, για τα τεχνικά στοιχεία, ο μηχανικός μπορούν να ελέγξουν ποια δικαιολογητικά και ποιες ενέργειες απαιτεί η συγκεκριμένη μεταβίβαση.

Ηλιάνα Καλούπη

Η Ηλιάνα Καλούπη είναι δημοσιογράφος από το 2018. Έχει πτυχίο στη λογοτεχνική μετάφραση, διόρθωση και επιμέλεια κειμένων. Υψηλή εξειδίκευση σε θέματα ΑΣΕΠ. Καλύπτει το ρεπορτάζ του υπουργείου Παιδείας. Δημιουργός σύνθετου περιεχομένου για ευρύ φάσμα θεματολογίας.

Όλα τα άρθρα

Περισσότερα:

ΔΥΠΑ – Ημέρα Καριέρας: Πάνω από 3.500 θέσεις εργασίας στην Αθήνα σε οκτώ ημέρες

ΑΑΔΕ: Νέες ημερομηνίες για ηλεκτρονική τιμολόγηση και ψηφιακά δελτία αποστολής

Νέο κύμα ακρίβειας στα τρόφιμα: Πόσο θα φτάσει το γάλα

Στα 6,13 ευρώ έφτασε το σουβλάκι! Πού «καίει» η τιμή του τυλιχτού