Νέο κληρονομικό δίκαιο: Πώς ξεμπλοκάρουν τα εξ αδιαιρέτου ακίνητα – 13 κρίσιμες απαντήσεις

Χιλιάδες σπίτια, οικόπεδα και αγροτεμάχια παραμένουν αναξιοποίητα επειδή ανήκουν σε πολλούς κληρονόμους, οι οποίοι δεν συμφωνούν για την τύχη τους. Ο ένας θέλει να πουλήσει, ο δεύτερος να νοικιάσει και ο τρίτος προτιμά να μη γίνει καμία κίνηση.

Στο μεταξύ, όμως, οι λογαριασμοί συνεχίζουν να έρχονται. Οι συγκύριοι πληρώνουν ΕΝΦΙΑ, επισκευές και άλλες υποχρεώσεις, ακόμη και όταν ένας μόνο χρησιμοποιεί το ακίνητο. Παράλληλα, όσο περνούν τα χρόνια, τα ποσοστά μοιράζονται σε περισσότερους απογόνους και η συνεννόηση γίνεται ακόμη δυσκολότερη.

Ο Ν. 5303/2026, ο οποίος δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Α΄ 81/22.5.2026, αναμόρφωσε το ελληνικό κληρονομικό δίκαιο. Οι νέες διατάξεις εφαρμόζονται κατά περίπτωση, με κρίσιμο ορόσημο για πολλές υποθέσεις την 16η Σεπτεμβρίου 2026.

Τι σημαίνουν, όμως, οι αλλαγές στην πράξη; Μπορεί ένας κληρονόμος να κρατήσει ολόκληρο το σπίτι; Τι δικαιούνται οι υπόλοιποι; Και πώς μπορεί μια οικογένεια να αποφύγει το δικαστήριο;

Ακολουθούν 13 κρίσιμες ερωτήσεις και απαντήσεις.

1. Τι σημαίνει «εξ αδιαιρέτου ακίνητο»;

Σε ένα εξ αδιαιρέτου ακίνητο, κάθε συγκύριος κατέχει ποσοστό πάνω στο σύνολο της ιδιοκτησίας και όχι ένα συγκεκριμένο, οριοθετημένο τμήμα της.

Για παράδειγμα, εάν τρία αδέλφια κληρονομήσουν από 1/3 ενός οικοπέδου 900 τετραγωνικών μέτρων, δεν αποκτούν αυτομάτως από 300 συγκεκριμένα τετραγωνικά. Καθένας έχει δικαίωμα στο σύνολο του οικοπέδου, σύμφωνα με το ποσοστό του.

Επομένως, η αποκλειστική χρήση ενός σημείου για πολλά χρόνια δεν αρκεί από μόνη της για να δημιουργήσει αυτοτελή κυριότητα.

2. Τι αλλάζει με το νέο κληρονομικό δίκαιο;

Το νέο πλαίσιο επιχειρεί να περιορίσει τον κατακερματισμό της ακίνητης περιουσίας και να αποτρέψει τη δημιουργία όλο και μικρότερων ποσοστών συνιδιοκτησίας.

Παράλληλα, η νόμιμη μοίρα αντιμετωπίζεται κατά κανόνα ως χρηματική αξίωση. Έτσι, σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, ο δικαιούχος μπορεί να λάβει οικονομική αποζημίωση αντί να αποκτήσει αναγκαστικά ποσοστό στο ακίνητο.

Με απλά λόγια, το σπίτι μπορεί να παραμείνει σε έναν κληρονόμο, ενώ οι υπόλοιποι ικανοποιούνται οικονομικά, εφόσον πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις.

3. Ισχύουν οι αλλαγές για όλες τις κληρονομιές;

Όχι με τον ίδιο τρόπο.

Η ημερομηνία θανάτου, το είδος της διαδοχής, η ύπαρξη ή μη διαθήκης και οι μεταβατικές διατάξεις καθορίζουν ποιο καθεστώς εφαρμόζεται. Για πολλές από τις ουσιαστικές αλλαγές, κρίσιμο σημείο αποτελεί η 16η Σεπτεμβρίου 2026.

Γι’ αυτό οι ενδιαφερόμενοι δεν πρέπει να θεωρούν ότι κάθε παλιά ή εκκρεμής κληρονομική υπόθεση υπάγεται αυτόματα στους νέους κανόνες.

4. Τι γίνεται όταν ένας κληρονόμος μένει στο σπίτι και οι άλλοι μόνο πληρώνουν;

Η αποκλειστική χρήση του κοινού ακινήτου από έναν συγκύριο αποτελεί συχνή αιτία έντασης. Οι υπόλοιποι μπορεί να μην έχουν πρόσβαση στο σπίτι, αλλά εξακολουθούν να επιβαρύνονται με φόρους, επισκευές και έξοδα συντήρησης.

Οι συγκύριοι μπορούν να εξετάσουν:

• γραπτή συμφωνία για τη χρήση του ακινήτου,
• καταβολή ανταλλάγματος στους υπόλοιπους,
• εξαγορά των ποσοστών,
• διανομή της περιουσίας,
• κοινή πώληση,
• δικαστική διανομή, εφόσον αποτύχει κάθε προσπάθεια συνεννόησης.

Το βασικό είναι να μη στηρίζονται αποκλειστικά σε προφορικές οικογενειακές συμφωνίες που μπορεί αργότερα να αμφισβητηθούν.

5. Αν ένας συγκύριος έχτισε σπίτι, του ανήκει και το αντίστοιχο τμήμα του οικοπέδου;

Όχι αυτομάτως.

Η κατασκευή και η πολυετής χρήση ενός σπιτιού δεν μετατρέπουν από μόνες τους το αντίστοιχο τμήμα της γης σε αποκλειστική ιδιοκτησία. Πρέπει να ελεγχθούν οι τίτλοι, η οικοδομική άδεια, η θέση του κτίσματος, τυχόν σύσταση ιδιοκτησίας και η κατάσταση στο Κτηματολόγιο.

Επιπλέον, η τακτοποίηση ενός αυθαιρέτου λύνει, όπου επιτρέπεται, το πολεοδομικό ζήτημα. Δεν δημιουργεί, όμως, από μόνη της νέο και αυτοτελές εμπράγματο δικαίωμα.

6. Μπορεί το ακίνητο να χωριστεί σύμφωνα με τα ποσοστά;

Όχι πάντοτε.

Ένα οικόπεδο 1.200 τετραγωνικών μέτρων που ανήκει σε τρεις συγκυρίους δεν μπορεί υποχρεωτικά να μετατραπεί σε τρία αυτοτελή οικόπεδα των 400 τετραγωνικών. Οι όροι δόμησης μπορεί να απαιτούν μεγαλύτερη αρτιότητα, συγκεκριμένο πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο ή άλλες τεχνικές προϋποθέσεις.

Παράλληλα, δύο ίσα τμήματα δεν έχουν κατ’ ανάγκη την ίδια αξία. Το ένα μπορεί να περιλαμβάνει κτίσμα, καλύτερη πρόσβαση ή μεγαλύτερη δυνατότητα δόμησης.

Συνεπώς, η δίκαιη διανομή δεν κρίνεται μόνο από τα τετραγωνικά. Κρίνεται και από την εμπορική αξία και την πραγματική δυνατότητα αξιοποίησης.

7. Γιατί χρειάζεται πρώτα έλεγχος από μηχανικό;

Ο μηχανικός αποτυπώνει την πραγματική εικόνα του ακινήτου πριν ξεκινήσει οποιαδήποτε συζήτηση για διανομή ή πώληση.

Μεταξύ άλλων, ελέγχει:

• το εμβαδόν και τα όρια,
• τη συμφωνία των τίτλων με την πραγματική κατάσταση,
• την αρτιότητα και την οικοδομησιμότητα,
• την οικοδομική άδεια,
• πιθανές αυθαίρετες κατασκευές,
• την πρόσβαση σε δρόμο,
• τους πολεοδομικούς περιορισμούς,
• πιθανές δασικές, αρχαιολογικές ή άλλες δεσμεύσεις.

Χωρίς αυτόν τον έλεγχο, οι κληρονόμοι κινδυνεύουν να συμφωνήσουν σε μια λύση που δεν μπορεί να εφαρμοστεί.

8. Γιατί πρέπει να ελεγχθεί το Κτηματολόγιο;

Η περιγραφή του ακινήτου στους παλιούς τίτλους δεν συμφωνεί πάντοτε με την εικόνα που εμφανίζει το Κτηματολόγιο ή με την πραγματική κατάσταση.

Λάθος όρια, ελλιπή στοιχεία, αποκλίσεις στο εμβαδόν ή εκκρεμότητες στην καταχώριση μπορούν να καθυστερήσουν τη μεταβίβαση, τη διανομή ή την πώληση.

Επομένως, πριν από οποιαδήποτε συμφωνία, οι συγκύριοι πρέπει να επιβεβαιώσουν τι ακριβώς έχει καταχωριστεί και αν απαιτείται διόρθωση.

9. Μπορεί ένας κληρονόμος να αποκτήσει ολόκληρο το ακίνητο;

Το νέο πλαίσιο ενισχύει τη δυνατότητα να παραμείνει ενιαίο ένα ακίνητο, αντί να κατακερματιστεί σε μικρά ποσοστά.

Σε περιπτώσεις εξ αδιαθέτου διαδοχής, προβλέπεται διαδικασία κατά την οποία το δικαστήριο προσδιορίζει την αξία του κληρονομικού μεριδίου και ο ενδιαφερόμενος συγκληρονόμος μπορεί, υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις, να καταβάλει την αξία στους υπόλοιπους και να αποκτήσει το ακίνητο.

Αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε συγκύριος παίρνει αυτομάτως το ακίνητο επειδή το ζητά. Η δυνατότητα, η αποτίμηση και η εφαρμοστέα διαδικασία πρέπει να εξεταστούν με βάση τα πραγματικά δεδομένα κάθε υπόθεσης.

10. Πώς μπορεί να λυθεί το πρόβλημα χωρίς δικαστήριο;

Η εξωδικαστική συμφωνία αποτελεί συνήθως την ταχύτερη και οικονομικότερη διαδρομή.

Οι συγκύριοι μπορούν να επιλέξουν:

• αυτούσια διανομή, εφόσον επιτρέπεται τεχνικά και πολεοδομικά,
• εξαγορά των μεριδίων από έναν ή περισσότερους συγκυρίους,
• οικονομική εξίσωση όταν τα τμήματα έχουν διαφορετική αξία,
• ανταλλαγή μεριδίων μεταξύ περισσότερων κληρονομιαίων ακινήτων,
• κοινή πώληση και διανομή του τιμήματος.

Εάν η κληρονομιά περιλαμβάνει περισσότερα ακίνητα, συχνά συμφέρει κάθε κληρονόμος να λάβει ένα διαφορετικό περιουσιακό στοιχείο, αντί όλοι να αποκτήσουν μικρά ποσοστά σε όλα.

11. Μπορεί να συσταθεί κάθετη ιδιοκτησία σε εκτός σχεδίου γήπεδο;

Η κάθετη ιδιοκτησία δεν αποτελεί γενικό και ελεύθερο τρόπο διαχωρισμού κάθε αδόμητου γηπέδου εκτός σχεδίου.

Υπάρχουν, ωστόσο, ειδικές περιπτώσεις για γήπεδα όπου είχαν ήδη ανεγερθεί κτίσματα έως τις 28 Ιουλίου 2011, εφόσον τα κτίσματα είναι νόμιμα ή μπορούν να υπαχθούν στις προβλεπόμενες διατάξεις.

Πριν δοθεί οποιαδήποτε απάντηση, μηχανικός και νομικός πρέπει να ελέγξουν:

• τον χρόνο κατασκευής,
• τη νομιμότητα των κτισμάτων,
• τα ποσοστά συνιδιοκτησίας,
• τους τίτλους,
• τη θέση κάθε οικοδομής,
• τις ειδικές πολεοδομικές προϋποθέσεις.

12. Τι συμβαίνει όταν κανείς δεν συμφωνεί;

Όταν αποτύχουν όλες οι προσπάθειες συνεννόησης, ένας συγκύριος μπορεί, εφόσον συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις, να ζητήσει δικαστική διανομή.

Το δικαστήριο εξετάζει πρώτα αν το ακίνητο μπορεί να χωριστεί χωρίς να παραβιάζονται οι πολεοδομικοί κανόνες και χωρίς να μειώνεται ουσιωδώς η αξία του. Εάν η αυτούσια διανομή δεν είναι εφικτή ή κριθεί ασύμφορη, η διαδικασία μπορεί να οδηγήσει σε πώληση ή πλειστηριασμό και στη συνέχεια σε διανομή του τιμήματος.

Η δικαστική οδός, επομένως, αποτελεί την ύστατη λύση και όχι απαραίτητα την πρώτη κίνηση.

13. Ποια είναι τα πρώτα βήματα που πρέπει να κάνουν οι κληρονόμοι;

Πριν αποφασίσουν αν θα κρατήσουν, θα μοιράσουν ή θα πουλήσουν το ακίνητο, χρειάζεται να δημιουργήσουν έναν πλήρη φάκελο.

Η σωστή σειρά είναι:

1. Συγκέντρωση τίτλων, διαθήκης και εγγράφων αποδοχής κληρονομιάς.
2. Έλεγχος της καταχώρισης στο Κτηματολόγιο.
3. Τοπογραφικός και πολεοδομικός έλεγχος από μηχανικό.
4. Εκτίμηση της πραγματικής εμπορικής αξίας.
5. Νομικός έλεγχος δικαιωμάτων, βαρών και ποσοστών.
6. Παρουσίαση συγκεκριμένων εναλλακτικών λύσεων σε όλους τους συγκυρίους.
7. Σύνταξη έγγραφης συμφωνίας με τη συμμετοχή των κατάλληλων επαγγελματιών.

Περισσότερα:

Ηλεκτρονικά τιμολόγια: Ποιοι κάνουν δήλωση έως 12 Οκτωβρίου – Ποιοι δεν χρειάζονται νέα

Εξωδικαστικός Μηχανισμός: Πώς προστατεύεται η κύρια κατοικία – Τι γίνεται με τα άλλα ακίνητα

Τουρισμός: 6,6 εκατ. αφίξεις τον Ιούλιο – Στους ξένους το 87,6% των διανυκτερεύσεων

Ρεύμα: Στα 211,76 ευρώ η χονδρική τιμή – Τι έρχεται στους λογαριασμούς