Μεταβιβάσεις ακινήτων: Σαρωτικοί έλεγχοι για τον ΕΝΦΙΑ – Ποιοι κινδυνεύουν με πρόστιμα έως 1.000 ευρώ

Χιλιάδες συμβόλαια για μεταβιβάσεις ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν το 2025 μπαίνουν στο ελεγκτικό «μικροσκόπιο» της ΑΑΔΕ.

Οι αρμόδιες υπηρεσίες ξεκινούν ηλεκτρονικές διασταυρώσεις, αναζητώντας λάθη, παραλείψεις και ανακριβή στοιχεία στα πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ που συνόδευσαν αγοραπωλησίες, κληρονομιές, δωρεές και γονικές παροχές.

Σπίτια, οικόπεδα, καταστήματα, γραφεία και άλλοι επαγγελματικοί χώροι που άλλαξαν χέρια βρίσκονται στο επίκεντρο.

Οι ελεγκτές θα εξετάσουν εάν οι ιδιοκτήτες είχαν δηλώσει σωστά τα ακίνητα στο Ε9 και εάν αυτά εμφανίζονταν κανονικά στις δηλώσεις ΕΝΦΙΑ των προηγούμενων ετών.

Παράλληλα, θα ελεγχθεί εάν συμβολαιογράφοι, υποθηκοφύλακες και προϊστάμενοι κτηματολογικών γραφείων τήρησαν όλες τις προβλεπόμενες διαδικασίες.

Όπου εντοπιστούν παραβάσεις, η φορολογική διοίκηση μπορεί να επιβάλει πρόστιμο για κάθε συμβολαιογραφική πράξη.

Πώς θα πραγματοποιηθούν οι έλεγχοι

Οι έλεγχοι θα γίνουν εξ αποστάσεως, χωρίς να απαιτείται αρχικά η φυσική παρουσία των εμπλεκομένων στις φορολογικές υπηρεσίες.

Τη διαδικασία αναλαμβάνουν τα αρμόδια Τμήματα ή Γραφεία Συμμόρφωσης και Σχέσεων με τους Φορολογουμένους των ΔΟΥ, καθώς και τα Τμήματα Φορολογίας Κατοχής Ακινήτων των Κέντρων Φορολογίας Κεφαλαίου.

Η ΑΑΔΕ εφαρμόζει κριτήρια ανάλυσης κινδύνου και διασταυρώνει πληροφορίες από:

• τις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων Ε9,
• τις πράξεις προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ,
• την ηλεκτρονική πλατφόρμα myPROPERTY,
• τα συμβόλαια μεταβίβασης,
• τα διαθέσιμα στοιχεία του Κτηματολογίου,
• άλλες εσωτερικές και εξωτερικές πηγές πληροφόρησης.

Οι διασταυρώσεις μπορούν να αποκαλύψουν διαφορές στα τετραγωνικά μέτρα, στα ποσοστά συνιδιοκτησίας ή στο είδος του εμπράγματου δικαιώματος. Εφόσον προκύψουν σημαντικές αποκλίσεις, η υπόθεση μπορεί να οδηγηθεί σε πιο αναλυτικό έλεγχο.

myPROPERTY: Περισσότερες από 550.000 δηλώσεις το 2025

Ο μεγάλος αριθμός των ηλεκτρονικών συναλλαγών αποτυπώνει και το εύρος του ελεγκτικού έργου.

Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία της ΑΑΔΕ, κατά τη διάρκεια του 2025 υποβλήθηκαν μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY:

• 223.282 δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων
• 135.543 δηλώσεις φόρου κληρονομιάς
• 115.699 δηλώσεις φόρου γονικής παροχής
• 78.118 δηλώσεις φόρου δωρεάς

Ο ελεγκτικός σχεδιασμός περιλαμβάνει 2.500 ελέγχους σε υποθέσεις φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων, κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών.

Παράλληλα, προβλέπει 1.080 διασταυρώσεις για μεταβιβάσεις πρώτης κατοικίας και 320 ελέγχους σε τροποποιητικές δηλώσεις Ε9.

Διευκρινίζεται ότι οι 2.500 αφορούν το πλήθος των προγραμματισμένων ελέγχων και όχι το ύψος κάποιου προστίμου.

Τι πιστοποιεί ο ΕΝΦΙΑ πριν από τη μεταβίβαση

Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ αποτελεί απαραίτητο έγγραφο για τη σύνταξη πράξεων με τις οποίες μεταβιβάζονται ή μεταβάλλονται δικαιώματα πάνω σε ακίνητα.

Στις αγοραπωλησίες και στις πράξεις σύστασης εμπράγματου δικαιώματος από επαχθή αιτία, το πιστοποιητικό επιβεβαιώνει ότι ο ιδιοκτήτης είχε συμπεριλάβει το συγκεκριμένο ακίνητο στις δηλώσεις ΕΝΦΙΑ των πέντε προηγούμενων ετών.

Εάν το έγγραφο εκδοθεί μετά την πράξη προσδιορισμού του ΕΝΦΙΑ για το τρέχον έτος, καλύπτει συνολικά έξι έτη, συμπεριλαμβανομένου του έτους της μεταβίβασης.

Στις υπόλοιπες δικαιοπραξίες, το πιστοποιητικό επιβεβαιώνει επίσης ότι ο φορολογούμενος:

• έχει εξοφλήσει τις ληξιπρόθεσμες οφειλές ΕΝΦΙΑ,
• έχει ρυθμίσει νόμιμα τις σχετικές οφειλές ή
• έχει απαλλαγεί από τον φόρο σύμφωνα με τη νομοθεσία.

Τι ισχύει για τις αποδοχές κληρονομιάς

Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ είναι απαραίτητο και κατά τη σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης αποδοχής κληρονομιάς.

Ο συμβολαιογράφος οφείλει να μνημονεύσει και να επισυνάψει το σχετικό έγγραφο στην πράξη.

Για τα έτη κατά τα οποία υπόχρεος ήταν ο αποβιώσας, το πιστοποιητικό χορηγείται εφόσον έχει καταβληθεί ο φόρος που αναλογεί στο ποσοστό και στο δικαίωμα του ακινήτου που κληρονομείται. Μπορεί επίσης να εκδοθεί όταν ο κληρονομούμενος είχε απαλλαγεί νόμιμα από τον συγκεκριμένο φόρο.

Πότε θεωρούνται αποδεκτές οι αποκλίσεις

Η νομοθεσία επιτρέπει ορισμένες περιορισμένες αποκλίσεις, υπό την προϋπόθεση ότι δεν αλλάζουν τη φορολογική ταυτότητα του ακινήτου και δεν οδηγούν σε χαμηλότερη φορολόγηση.

Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ θεωρείται έγκυρο όταν:

• η επιφάνεια του κτίσματος παρουσιάζει απόκλιση έως 5 τετραγωνικά μέτρα,
• η επιφάνεια οικοπέδου ή γηπέδου εμφανίζει απόκλιση έως 2%,
• υπάρχουν παραλείψεις ή λανθασμένες καταχωρίσεις που δεν επηρεάζουν τον υπολογισμό του φόρου.

Αντίθετα, μεγαλύτερες διαφορές ή στοιχεία που οδηγούν σε μειωμένο ΕΝΦΙΑ μπορούν να προκαλέσουν πρόσθετες φορολογικές διασταυρώσεις.

Ποιοι κινδυνεύουν με πρόστιμα έως 1.000 ευρώ

Οι συγκεκριμένες κυρώσεις αφορούν κυρίως συμβολαιογράφους και προϊσταμένους κτηματολογικών γραφείων που παραβιάζουν τις υποχρεώσεις τους σχετικά με το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ.

Εάν επισυναφθεί ανακριβές πιστοποιητικό, το πρόστιμο υπολογίζεται σε 2% επί της διαφοράς της αξίας των ακινήτων ή των δικαιωμάτων που αφορά το λανθασμένο έγγραφο.

Το ποσό δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από 100 ευρώ ούτε υψηλότερο από 1.000 ευρώ για κάθε συμβολαιογραφική πράξη.

Ωστόσο, εάν η χρήση του ανακριβούς πιστοποιητικού δεν προκαλεί απώλεια φορολογικών εσόδων, δεν επιβάλλεται πρόστιμο.

Σε περίπτωση που δεν επισυναφθεί καθόλου πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, η κύρωση διαμορφώνεται σε 1‰ επί της αξίας του ακινήτου ή του σχετικού δικαιώματος. Και σε αυτή την περίπτωση, το ποσό κυμαίνεται από 100 έως 1.000 ευρώ ανά πράξη.

Το πρόστιμο υπολογίζεται ανά συμβολαιογραφική πράξη, ανεξάρτητα από τον αριθμό των συμβαλλομένων, των ακινήτων ή των δικαιωμάτων που περιλαμβάνει το συμβόλαιο.

Τι πρέπει να ελέγξουν τώρα οι ιδιοκτήτες

Έχετε προχωρήσει σε αγοραπωλησία, δωρεά, γονική παροχή ή αποδοχή κληρονομιάς; Ελέγξτε εάν τα στοιχεία του ακινήτου συμφωνούν απόλυτα στο Ε9, στο πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ και στο συμβόλαιο.

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτούν:

• τα τετραγωνικά μέτρα των κύριων και βοηθητικών χώρων,
• το ποσοστό συνιδιοκτησίας,
• ο όροφος και το έτος κατασκευής,
• το είδος του εμπράγματου δικαιώματος,
• ο αριθμός παροχής ηλεκτρικού ρεύματος,
• οι ληξιπρόθεσμες ή ρυθμισμένες οφειλές ΕΝΦΙΑ.

Εάν διαπιστώσετε λάθος ή απόκλιση, επικοινωνήστε εγκαίρως με τον λογιστή ή τον συμβολαιογράφο σας. Η έγκαιρη διόρθωση του Ε9 μπορεί να αποτρέψει καθυστερήσεις, φορολογικές διαφορές και εμπόδια σε μελλοντική μεταβίβαση.

Οι νέες ηλεκτρονικές διασταυρώσεις δείχνουν ότι η ΑΑΔΕ ενισχύει τον έλεγχο της ακίνητης περιουσίας. Για τον λόγο αυτό, οι ιδιοκτήτες πρέπει να διασφαλίζουν ότι κάθε ακίνητο έχει καταγραφεί σωστά και ότι το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ ανταποκρίνεται στα πραγματικά στοιχεία του.

Περισσότερα:

Ηλεκτρονική τιμολόγηση: Τι αλλάζει για τις επιχειρήσεις και ποια πρόστιμα προβλέπονται

ΔΥΠΑ: Σήμερα (5/8) στις 11:00 ξεκινούν οι αιτήσεις για 8.000 προσλήψεις

Voucher παιδικών σταθμών: Λήγουν σήμερα οι αιτήσεις – Πότε βγαίνουν προσωρινά και οριστικά αποτελέσματα

Σούπερ μάρκετ: Μείωση τιμών 0,47% – Ποια προϊόντα φθηναίνουν, ποια ακριβαίνουν