ΠΟΜΙΔΑ: «Ξεμπλοκάρουν» οι πωλήσεις κατασχεμένων ακινήτων – Πόσα θα κρατά η ΑΑΔΕ
Μια σημαντική αλλαγή για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που έχουν οφειλές προς το Δημόσιο ενεργοποιεί η νέα απόφαση της ΑΑΔΕ. Το πλαίσιο επιτρέπει, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, την άρση κατάσχεσης ακινήτου ενόψει πώλησης, χωρίς να απαιτεί από τον οφειλέτη να εξοφλήσει προηγουμένως το σύνολο του χρέους του.
Η απόφαση Α.1158/2026 του διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή, δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ 4719 Β΄/30.7.2026 και εξειδικεύει τη ρύθμιση που προβλέπει το άρθρο 18 του νόμου 5293/2026. Τη νομοθετική παρέμβαση εισηγήθηκε και προώθησε ο αντιπρόεδρος της κυβέρνησης και υπουργός Επικρατείας, Κωστής Χατζηδάκης.
Η ΠΟΜΙΔΑ χαιρέτισε τη νέα διαδικασία, κάνοντας λόγο για μια μεταρρύθμιση που δίνει διέξοδο σε ιδιοκτήτες οι οποίοι παρέμεναν επί χρόνια εγκλωβισμένοι, καθώς δεν μπορούσαν να αξιοποιήσουν ή να πουλήσουν την περιουσία τους, ακόμη και όταν η πώληση θα τους επέτρεπε να αποπληρώσουν σημαντικό μέρος των οφειλών τους.
Τι αλλάζει για τα κατασχεμένα ακίνητα
Μέχρι σήμερα, η κατάσχεση από το Δημόσιο καθιστούσε εξαιρετικά δύσκολη, και συχνά πρακτικά αδύνατη, την πώληση ενός ακινήτου. Ο ιδιοκτήτης έπρεπε να καλύψει το χρέος προτού ολοκληρώσει τη μεταβίβαση, ακόμη και αν δεν διέθετε άλλη πηγή χρηματοδότησης πέρα από το τίμημα της ίδιας της πώλησης.
Έτσι, δημιουργούνταν ένας φαύλος κύκλος, καθώς ο οφειλέτης δεν μπορούσε να πουλήσει επειδή χρωστούσε, αλλά ταυτόχρονα δεν μπορούσε να εξοφλήσει επειδή δεν του επιτρεπόταν να πουλήσει.
Με το νέο άρθρο 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, το Δημόσιο μπορεί πλέον να άρει την κατάσχεση υπό όρους. Η πώληση ολοκληρώνεται και μέρος του τιμήματος κατευθύνεται απευθείας στην αποπληρωμή της οφειλής.
Οι τρεις βασικές προϋποθέσεις
Η ΑΑΔΕ εγκρίνει την άρση της κατάσχεσης ενόψει πώλησης, εφόσον συντρέχουν τρεις προϋποθέσεις:
1. Έκδοση βεβαίωσης οφειλής
Την ημέρα της αποδέσμευσης, ο πωλητής πρέπει να μπορεί να λάβει βεβαίωση οφειλής για τη μεταβίβαση του ακινήτου. Η βεβαίωση εκδίδεται με τον όρο ότι ο συμβολαιογράφος θα παρακρατήσει μέρος του τιμήματος υπέρ του Δημοσίου.
2. Πώληση σε εύλογη αξία
Το συμφωνημένο τίμημα δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από την πραγματική εμπορική αξία που είχε το ακίνητο όταν επιβλήθηκε η κατάσχεση. Εφόσον η αντικειμενική αξία είναι μεγαλύτερη, λαμβάνεται υπόψη αυτή.
3. Απόδοση μέρους της οφειλής στο Δημόσιο
Ο συμβολαιογράφος παρακρατεί από το τίμημα ποσό που αντιστοιχεί σε ποσοστό του υπολοίπου της οφειλής και το αποδίδει στη Φορολογική Διοίκηση. Η χαμηλότερη δυνατή παρακράτηση ορίζεται στο 25%, ενώ το ακριβές ποσοστό εξαρτάται από τη φορολογική συμπεριφορά του πωλητή.
Πώς γίνεται η αίτηση στο myAADE
Βήμα 1: Συγκέντρωση δικαιολογητικών
Ο ιδιοκτήτης χρειάζεται:
- πρόσφατο κτηματολογικό φύλλο ή πιστοποιητικό ιδιοκτησίας,
- φύλλο υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας,
- έκθεση πιστοποιημένου εκτιμητή, όπου αυτή απαιτείται.
Η έκθεση εκτίμησης είναι απαραίτητη όταν έχουν περάσει περισσότερα από πέντε χρόνια από την κατάσχεση ή όταν η εμπορική αξία δεν είχε προσδιοριστεί σύμφωνα με την ΠΟΛ.1011/2018.
Βήμα 2: Ψηφιακή υποβολή
Ο ενδιαφερόμενος υποβάλλει την αίτηση μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου» στο myAADE, ακολουθώντας τη διαδρομή:
Δικαστικό, Μέτρα και Οφειλές → Άρση κατάσχεσης
Η αίτηση απευθύνεται στην υπηρεσία που είναι αρμόδια για την είσπραξη της οφειλής. Αν έχουν επιβληθεί κατασχέσεις από περισσότερες υπηρεσίες, ο φορολογούμενος μπορεί να απευθυνθεί σε μία από αυτές.
Βήμα 3: Προσωρινή άρση υπό όρους
Η αρμόδια υπηρεσία εξετάζει τον φάκελο και, εφόσον πληρούνται τα κριτήρια, εκδίδει απόφαση άρσης υπό όρους με διάρκεια ενός μήνα.
Στην απόφαση αναγράφεται το ακριβές ποσό της παρακράτησης, ενώ επισυνάπτεται φύλλο υπολογισμού της βαθμολογίας του οφειλέτη.
Βήμα 4: Παρακράτηση από τον συμβολαιογράφο
Κατά την υπογραφή του συμβολαίου, ο συμβολαιογράφος παρακρατεί το ποσό που έχει ορίσει η ΑΑΔΕ και το αποδίδει απευθείας στη Φορολογική Διοίκηση.
Βήμα 5: Οριστική άρση της κατάσχεσης
Μετά την καταβολή του παρακρατηθέντος ποσού, η ΑΑΔΕ εκδίδει την οριστική άρση. Η μεταβίβαση ολοκληρώνεται και ο πωλητής λαμβάνει το υπόλοιπο τίμημα.
Πόσο θα παρακρατεί η ΑΑΔΕ
Το ποσοστό παρακράτησης δεν είναι ίδιο για όλους. Η υπηρεσία βαθμολογεί τον οφειλέτη σε κλίμακα από 0 έως 100, με βάση πέντε κριτήρια:
- συνέπεια στην αποπληρωμή ρυθμισμένων οφειλών: έως 10 βαθμοί,
- συνέπεια στην υποβολή φορολογικών δηλώσεων: έως 20 βαθμοί,
- ποσό της οφειλής που αποπληρώθηκε μετά την κατάσχεση: έως 15 βαθμοί,
- χρονικό διάστημα από την κατάσχεση μέχρι την αίτηση: έως 25 βαθμοί,
- προέλευση της οφειλής: έως 30 βαθμοί.
Όσο υψηλότερη είναι η βαθμολογία, τόσο χαμηλότερο γίνεται το ποσοστό παρακράτησης.
| Βαθμολογία οφειλέτη | Ποσοστό παρακράτησης |
|---|---|
| 80–100 βαθμοί | 25% |
| 60–79 βαθμοί | 45% |
| 40–59 βαθμοί | 65% |
| 20–39 βαθμοί | 85% |
| 0–19 βαθμοί | 100% |
Παράλληλα, αν ο ιδιοκτήτης έχει εξασφαλίσει πλήρως την οφειλή με άλλο ακίνητο, μπορεί να ζητήσει την αποδέσμευση εκείνου που επιθυμεί να πουλήσει και να εισπράξει ολόκληρο το τίμημα, χωρίς παρακράτηση.
Πηγή: ΑΠΕ-ΜΠΕ.
- 11 λεπτά πριν Επίδομα ΕΦΚΑ 671 ευρώ: Το κρίσιμο κριτήριο που ανοίγει την πόρτα στους δικαιούχους
- 22 λεπτά πριν Κικίλιας: «Πάνω από 23,2 εκατ. ευρώ σε περισσότερους από 281.000 νησιώτες μέσω του Μεταφορικού Ισοδυνάμου»
- 25 λεπτά πριν Υπουργείο Παιδείας: Νέα απόφαση για αποσπάσεις ΕΕΠ και ΕΒΠ
