Ανακαινίσεις ακινήτων: Η έκπτωση των 16.000 ευρώ, οι περιορισμοί και το σενάριο παράτασης

Έναν ακόμη χρόνο ζωής ενδέχεται να πάρει η φορολογική έκπτωση για τις ανακαινίσεις ακινήτων, η οποία με τα σημερινά δεδομένα λήγει στις 31 Δεκεμβρίου 2026. Το μέτρο μπορεί να μειώσει τον φόρο εισοδήματος έως και κατά 16.000 ευρώ σε βάθος πενταετίας, αλλά δεν λειτουργεί ως επιδότηση και δεν εξασφαλίζει σε όλους το ίδιο όφελος.

Η παράταση για το 2027 δεν έχει αποφασιστεί

Το οικονομικό επιτελείο εξετάζει τη συνέχιση του μέτρου και για εργασίες που θα πραγματοποιηθούν μέσα στο 2027. Το εκτιμώμενο δημοσιονομικό κόστος της επέκτασης υπολογίζεται κάτω από τα 5 εκατ. ευρώ, ωστόσο απαιτείται νομοθετική ρύθμιση για να εφαρμοστεί. Μέχρι τότε, η παράταση παραμένει σενάριο και όχι οριστική απόφαση.

Το ισχύον πλαίσιο καλύπτει δαπάνες που πραγματοποιούνται από την 1η Ιανουαρίου 2024 έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2026.

Πώς υπολογίζεται η μείωση του φόρου

Οι επιλέξιμες δαπάνες περιορίζουν απευθείας τον φόρο εισοδήματος και όχι το φορολογητέο εισόδημα. Το συνολικό όφελος μπορεί να φτάσει τα 16.000 ευρώ και κατανέμεται ισόποσα στο έτος πραγματοποίησης της δαπάνης και στα επόμενα τέσσερα χρόνια.

Το ανώτατο ετήσιο ποσό της έκπτωσης ανέρχεται σε 3.200 ευρώ. Επομένως, εάν ένας ιδιοκτήτης πραγματοποιήσει επιλέξιμες εργασίες αξίας 15.000 ευρώ, μπορεί να μειώνει τον φόρο του κατά 3.000 ευρώ κάθε χρόνο για μία πενταετία.

Η βασική παγίδα με τον φόρο που αναλογεί

Η έκπτωση αξιοποιείται μόνο μέχρι το ύψος του φόρου εισοδήματος που αναλογεί στον δικαιούχο. Εάν η ετήσια μείωση είναι μεγαλύτερη από τον φόρο, η διαφορά χάνεται. Δεν επιστρέφεται, δεν συμψηφίζεται με άλλες οφειλές και δεν μεταφέρεται σε επόμενο έτος ή στον άλλο σύζυγο.

Για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης που δικαιούται ετήσια έκπτωση 3.200 ευρώ αλλά έχει φόρο εισοδήματος 1.500 ευρώ θα ωφεληθεί μόνο κατά 1.500 ευρώ. Τα υπόλοιπα 1.700 ευρώ δεν θα μπορέσει να τα χρησιμοποιήσει αργότερα.

Αυτό σημαίνει ότι το ανώτατο όφελος των 16.000 ευρώ αφορά κυρίως φορολογουμένους που έχουν αρκετά υψηλή φορολογική επιβάρυνση για πέντε συνεχόμενα χρόνια.

Τα υλικά δεν αναγνωρίζονται χωρίς όριο

Ένας ακόμη σημαντικός περιορισμός αφορά τη σχέση ανάμεσα στο κόστος των υλικών και στις αμοιβές των επαγγελματιών. Η αξία των αγαθών που αναγνωρίζεται για την έκπτωση δεν μπορεί να ξεπερνά το ένα τρίτο της δαπάνης για υπηρεσίες.

Εάν, για παράδειγμα, οι εργασίες κοστίσουν 9.000 ευρώ και τα υλικά 6.000 ευρώ, από τα υλικά θα αναγνωριστούν έως 3.000 ευρώ. Η συνολική επιλέξιμη δαπάνη θα διαμορφωθεί έτσι στις 12.000 ευρώ και η ετήσια μείωση φόρου στα 2.400 ευρώ για πέντε χρόνια.

Ο κανόνας αυτός δίνει μεγαλύτερο βάρος στην αμοιβή των τεχνιτών και στην έκδοση αποδείξεων για τις υπηρεσίες, περιορίζοντας τη δυνατότητα να καλύπτεται σχεδόν ολόκληρη μια ανακαίνιση μόνο με τιμολόγια αγοράς υλικών.

Ποιες εργασίες καλύπτονται

Το μέτρο περιλαμβάνει ενεργειακές, λειτουργικές και αισθητικές παρεμβάσεις. Μεταξύ άλλων, αναγνωρίζονται:

• Η τοποθέτηση θερμομόνωσης και η αντικατάσταση κουφωμάτων.
• Η αναβάθμιση συστημάτων θέρμανσης και ψύξης.
• Η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών, μπαταριών και συστημάτων ζεστού νερού από Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας.
• Η αντικατάσταση ηλεκτρολογικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων.
• Η επισκευή στέγης, τοιχοποιίας και δαπέδων.
• Οι εσωτερικοί και εξωτερικοί χρωματισμοί.
• Η εγκατάσταση ή αναβάθμιση ανελκυστήρα.
• Η τοποθέτηση σημείου φόρτισης ηλεκτρικού αυτοκινήτου.

Οι δαπάνες μπορούν να αφορούν κατοικίες, επαγγελματικούς χώρους και κοινόχρηστα τμήματα κτιρίων. Δεν αναγνωρίζονται, όμως, εάν το ίδιο ακίνητο ή οι ίδιες εργασίες έχουν ενταχθεί σε άλλο πρόγραμμα επιδότησης, όπως κάποια δράση ενεργειακής αναβάθμισης.

Τα παραστατικά που χρειάζονται

Για να μην απορριφθεί η έκπτωση, τα τιμολόγια και οι αποδείξεις πρέπει να αναφέρουν αναλυτικά το είδος και την αξία των υπηρεσιών ή των υλικών, το ονοματεπώνυμο και το ΑΦΜ του δικαιούχου, καθώς και τον ΑΤΑΚ του ακινήτου.

Η αναγραφή του ΑΤΑΚ δεν αποτελεί τυπική λεπτομέρεια. Πρόσφατη απόφαση της Διεύθυνσης Επίλυσης Διαφορών απέρριψε αίτημα φορολογουμένου επειδή ο αριθμός δεν αναγραφόταν στα παραστατικά που είχαν εκδοθεί.

Παράλληλα, η εξόφληση πρέπει να γίνεται αποκλειστικά με ηλεκτρονικό τρόπο, όπως κάρτα, τραπεζική μεταφορά, e-banking ή ηλεκτρονικό πορτοφόλι. Πληρωμές με μετρητά δεν αναγνωρίζονται, ενώ τα παραστατικά πρέπει να έχουν διαβιβαστεί στην ΑΑΔΕ.

Τι ισχύει για συνιδιοκτησίες και πολυκατοικίες

Στις περιπτώσεις συνιδιοκτησίας, το ανώτατο όριο περιορίζεται ανάλογα με το ποσοστό πλήρους κυριότητας του προσώπου που πληρώνει την ανακαίνιση. Ένας ιδιοκτήτης που κατέχει το 50% του ακινήτου δεν μπορεί να αξιοποιήσει ολόκληρο το όριο των 16.000 ευρώ για το συγκεκριμένο δικαίωμα.

Για τις εργασίες σε κοινόχρηστους χώρους, η δαπάνη κατανέμεται στους ιδιοκτήτες ανάλογα με τα χιλιοστά τους. Απαραίτητη είναι η σχετική βεβαίωση του διαχειριστή, ενώ η πληρωμή πρέπει και πάλι να έχει πραγματοποιηθεί ηλεκτρονικά.

Μπορεί το μέτρο να ανοίξει κλειστά σπίτια;

Η σχεδιαζόμενη παράταση συνδέεται πολιτικά με την προσπάθεια αύξησης της προσφοράς κατοικιών. Τα στοιχεία δείχνουν ότι το απόθεμα κενών σπιτιών παραμένει μεγάλο, ενώ έρευνα της Alpha Bank, την οποία επικαλείται το Business Daily, εκτιμά ότι οι κενές κατοικίες πλησιάζουν το 35% του συνολικού αποθέματος.

Ωστόσο, η φορολογική έκπτωση δεν υποχρεώνει τον ιδιοκτήτη να διαθέσει το ανακαινισμένο ακίνητο σε μακροχρόνια μίσθωση. Μπορεί να χρησιμοποιηθεί και για κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία, όπως και για επαγγελματικό χώρο. Επομένως, η επίδρασή της στην προσφορά ενοικιαζόμενων κατοικιών είναι έμμεση.

Επιπλέον, ο ιδιοκτήτης πρέπει να χρηματοδοτήσει ολόκληρη την ανακαίνιση με δικά του χρήματα και να περιμένει έως πέντε χρόνια για να αξιοποιήσει την έκπτωση. Αυτό περιορίζει τη χρησιμότητα του μέτρου για νοικοκυριά με χαμηλό εισόδημα, μικρό φόρο ή περιορισμένη ρευστότητα.

Η παράταση μπορεί να στηρίξει την οικοδομική δραστηριότητα και να περιορίσει τις συναλλαγές χωρίς αποδείξεις. Για να λειτουργήσει, όμως, ως ουσιαστικό στεγαστικό εργαλείο, θα χρειαστεί να συνδυαστεί με παρεμβάσεις που συνδέουν την ανακαίνιση με την πραγματική διάθεση περισσότερων κατοικιών στην αγορά.

Περισσότερα:

Πότε μπορείτε να ξεμπλοκάρετε τον τραπεζικό σας λογαριασμό

Άνοιξε η πλατφόρμα για τη νέα ρύθμιση έως 72 δόσεων στην Εφορία

ΔΕΘ 2026: Οι οκτώ κατηγορίες που περιμένουν φοροελαφρύνσεις

Μπλε τιμολόγια: Αξίζουν ή έρχονται αυξήσεις στο ρεύμα;