Τα 3 κόλπα που απογειώνουν ένα ακίνητο – Πού κάνουν το μεγάλο λάθος οι ιδιοκτήτες

Η αξία ενός ακινήτου δεν αυξάνεται αυτόματα με κάθε παρέμβαση. Ανακαίνιση, ενεργειακή αναβάθμιση και αλλαγή χρήσης μπορούν να ενισχύσουν σημαντικά την τιμή, όμως το αποτέλεσμα εξαρτάται από πολλούς παράγοντες — από την περιοχή μέχρι τη σωστή επιλογή εργασιών.

Το βασικό συμπέρασμα είναι σαφές: δεν αρκεί να επενδύσει κανείς χρήματα. Πρέπει να επενδύσει σωστά.

Πόσο ανεβάζει την τιμή μια ανακαίνιση

Η επίδραση της ανακαίνισης διαφέρει ανάλογα με την έκταση και την ποιότητά της. Δεν έχουν όλες οι παρεμβάσεις την ίδια απόδοση.

Στην πράξη, η αγορά δείχνει ότι:

• Μη ανακαινισμένα ακίνητα μπορεί να χάνουν 20% έως 40% της αξίας τους
• Μια μερική ανακαίνιση αυξάνει την τιμή περίπου 5% έως 15%
• Μια πλήρης και ποιοτική ανακαίνιση μπορεί να φέρει άνοδο 15% έως 35%
• Η ενεργειακή αναβάθμιση προσθέτει επιπλέον 10% έως 20%

Ενδεικτικό παράδειγμα

Διαμέρισμα του 1975 με αρχική τιμή 1.100 €/τ.μ. και ενεργειακή κλάση «Η», μετά από πλήρη ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση, έφτασε τα 1.600 €/τ.μ. — αύξηση περίπου 35%.

Οι παρεμβάσεις που «μετράνε» περισσότερο

Δεν ανεβάζουν όλες οι εργασίες την αξία το ίδιο. Οι πιο αποδοτικές είναι:

• Βελτίωση διαρρύθμισης
• Αναβάθμιση ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων
• Ανακαίνιση κουζίνας και μπάνιου
• Ενεργειακή αναβάθμιση

Η λειτουργικότητα, πλέον, έχει μεγαλύτερη σημασία από την απλή αισθητική.

Η ενεργειακή αναβάθμιση αλλάζει τα δεδομένα

Η ενεργειακή απόδοση έχει εξελιχθεί σε έναν από τους πιο κρίσιμους παράγοντες της αγοράς.

Η αναβάθμιση από χαμηλή κατηγορία (π.χ. «Η» ή «Ζ») σε υψηλότερη (π.χ. «Β») μπορεί να αυξήσει την αξία κατά 10% έως 20%, ενώ παράλληλα:

• μειώνει το κόστος θέρμανσης και ψύξης
• αυξάνει τη ζήτηση
• μειώνει τον χρόνο πώλησης ή ενοικίασης

Παράδειγμα

Ακίνητο κατηγορίας «Ζ» με υψηλό ενεργειακό κόστος, μετά από αλλαγή κουφωμάτων και θερμομόνωση, ανέβηκε σε κατηγορία «Β» και αύξησε την αξία του έως και 20%.

Πότε δεν συμφέρει να κάνετε ανακαίνιση

Η ανακαίνιση δεν είναι πάντα κερδοφόρα. Υπάρχουν περιπτώσεις όπου μπορεί να οδηγήσει ακόμη και σε ζημιά.

Δεν συμφέρει όταν:

• το κόστος ξεπερνά την πιθανή αύξηση αξίας
• η περιοχή δεν υποστηρίζει υψηλότερες τιμές
• γίνεται «υπερεπένδυση» σε σχέση με το ακίνητο
• υπάρχουν πολεοδομικοί περιορισμοί

Σε αυτές τις περιπτώσεις, η απόσβεση μπορεί να είναι μερική ή μηδενική.

Ο ρόλος της αλλαγής χρήσης

Η αλλαγή χρήσης μπορεί να μεταμορφώσει πλήρως την αξία ενός ακινήτου.

Επηρεάζει:

• τη ζήτηση (άλλο ενδιαφέρον για κατοικία, άλλο για επαγγελματικό χώρο)
• την απόδοση (π.χ. υψηλότερα έσοδα από ενοίκια)
• το επενδυτικό κοινό

Ωστόσο, προϋποθέτει:

• συμβατότητα με τις χρήσεις γης
• τήρηση πολεοδομικών κανόνων
• έκδοση αδειών

Μια παράνομη αλλαγή χρήσης μπορεί να μειώσει δραστικά την αξία και να δημιουργήσει κινδύνους.

Τα πιο συχνά λάθη των ιδιοκτητών

Στην πράξη, πολλοί χάνουν χρήματα λόγω κακών επιλογών:

• επενδύουν υπερβολικά για την περιοχή
• δίνουν έμφαση στην εμφάνιση και όχι στη λειτουργικότητα
• χρησιμοποιούν χαμηλής ποιότητας υλικά
• δεν κάνουν ενεργειακή αναβάθμιση
• δεν έχουν τεχνικό σχεδιασμό

Τι έρχεται τα επόμενα χρόνια

Η ενεργειακή αναβάθμιση δεν θα είναι απλώς πλεονέκτημα — θα γίνει υποχρεωτική.

Με βάση τις ευρωπαϊκές κατευθύνσεις:

• Τα παλαιά κτίρια θα πρέπει να αναβαθμιστούν κατά τουλάχιστον 2 ενεργειακές κατηγορίες έως το 2030-2033
• Στόχος είναι μείωση κατανάλωσης ενέργειας έως 22% έως το 2035
• Οι κατοικίες θα πρέπει να φτάσουν τουλάχιστον στην κατηγορία Ε έως το 2030 και Δ έως το 2033

Παράλληλα, τα νέα κτίρια ήδη πρέπει να είναι σχεδόν μηδενικής ενεργειακής κατανάλωσης (Α ή Α+).

Το συμπέρασμα

Η αύξηση της αξίας ενός ακινήτου δεν είναι θέμα «βάζω χρήματα και κερδίζω». Είναι θέμα στρατηγικής.

Η σωστή επιλογή παρεμβάσεων, η κατανόηση της αγοράς και —κυρίως— η ενεργειακή αναβάθμιση είναι οι παράγοντες που καθορίζουν αν μια επένδυση θα αποδώσει ή θα χαθεί.

Περισσότερα:

Καύσιμα: Προς νέα άνοδο οι τιμές – Τι δείχνουν οι διεθνείς εξελίξεις

Τέλος στις αυθαιρεσίες των εργοδοτών – Τι αλλάζει

Κλήρωση Λαϊκού Λαχείου σήμερα 3/6: Ο αριθμός που κερδίζει τα 2 εκατ. ευρώ