Υπόγεια: Πότε μπορείς να τα κάνεις κατοικία – Τα πρόστιμα που «καίνε» τους ιδιοκτήτες

Τα τελευταία χρόνια, ολοένα και περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων επιδιώκουν να αξιοποιήσουν κάθε διαθέσιμο χώρο, με τα υπόγεια να αποτελούν μία από τις πιο συνηθισμένες επιλογές για μετατροπή σε κατοικία, γραφείο ή επαγγελματικό χώρο.

Ωστόσο, η διαδικασία αυτή δεν είναι τόσο απλή όσο φαίνεται. Η αυθαίρετη μετατροπή ενός υπογείου μπορεί να οδηγήσει σε σημαντικά πρόστιμα και πολεοδομικά ζητήματα. Για τον λόγο αυτό, είναι απαραίτητο να γνωρίζει κανείς τι επιτρέπεται πριν προχωρήσει σε οποιαδήποτε εργασία.

Τι θεωρείται υπόγειο

Σύμφωνα με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ), υπόγειος όροφος είναι ο χώρος που βρίσκεται εξ ολοκλήρου ή κατά το μεγαλύτερο μέρος του κάτω από τη στάθμη του εδάφους.

Βασικό κριτήριο αποτελεί το ύψος της οροφής:

• δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 1,20 μέτρα από το τελικό επίπεδο του εδάφους

• το μεγαλύτερο τμήμα του χώρου πρέπει να βρίσκεται κάτω από το έδαφος

Το όριο αυτό επηρεάζει τόσο τη νομιμότητα όσο και το αν ο χώρος υπολογίζεται στη δόμηση.

Υπόγειο ή ημιυπόγειο

Στην καθημερινότητα χρησιμοποιείται συχνά και ο όρος «ημιυπόγειο», αν και δεν αποτελεί ξεχωριστή κατηγορία στον ΝΟΚ.

Συνήθως αφορά χώρους που:

• βρίσκονται μερικώς κάτω από το έδαφος

• έχουν μεγαλύτερο τμήμα πάνω από τη στάθμη του εδάφους

• διαθέτουν ανοίγματα (παράθυρα ή πόρτες)

Σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να θεωρηθούν χώροι κύριας χρήσης, κάτι που επηρεάζει τον τρόπο υπολογισμού της δόμησης.

Πότε δεν μετρά στη δόμηση

Ένα υπόγειο δεν προσμετράται στον συντελεστή δόμησης όταν:

• έχει το ίδιο περίγραμμα με το κτίριο

• χρησιμοποιείται για βοηθητικές λειτουργίες

• η οροφή του δεν ξεπερνά τα 1,20 μέτρα

Ανάλογες εξαιρέσεις ισχύουν για χώρους όπως γκαράζ, δεξαμενές, πισίνες και μηχανοστάσια.

Τι ισχύει σε οικόπεδα με κλίση

Σε οικόπεδα με έντονη κλίση, είναι πιθανό μία πλευρά του υπογείου να είναι εκτεθειμένη. Αν η όψη αυτή είναι πλήρως ανοιχτή και διαθέτει κανονικά ανοίγματα, ο χώρος μπορεί να θεωρηθεί ισόγειος, γεγονός που επηρεάζει τη δόμηση.

Γιατί υπάρχουν υπόγεια που εξέχουν περισσότερο

Σε παλαιότερα κτίρια συναντώνται υπόγεια με οροφή έως και 1,50 μέτρο πάνω από το έδαφος. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι πριν το 2012 ίσχυαν διαφορετικοί κανονισμοί με πιο ελαστικά όρια.

Μπορεί να μετατραπεί νόμιμα σε κατοικία;

Η μετατροπή υπογείου σε κατοικία είναι δυνατή, αλλά απαιτεί συγκεκριμένες προϋποθέσεις και διαδικασίες.

Απαραίτητη είναι η συμβολή μηχανικού, ο οποίος θα εξετάσει:

• αν υπάρχει διαθέσιμος συντελεστής δόμησης

• αν ο χώρος πληροί τις προδιαγραφές κύριας χρήσης

• αν μπορεί να εκδοθεί ή να τροποποιηθεί άδεια

Για να θεωρηθεί χώρος κύριας χρήσης πρέπει να διαθέτει:

• επαρκές ύψος (συνήθως άνω των 2,50 μ.)

• φυσικό φωτισμό και αερισμό

• κατάλληλες συνθήκες υγιεινής και πυροπροστασίας

Κύρια και βοηθητική χρήση

Χώροι κύριας χρήσης είναι:

• κατοικίες

• γραφεία

• καταστήματα

• ιατρεία

Αντίθετα, βοηθητικοί χώροι θεωρούνται:

• αποθήκες

• λεβητοστάσια

• γκαράζ

• μηχανοστάσια

Επέκταση υπογείου

Η επέκταση υπογείου στον ακάλυπτο χώρο επιτρέπεται υπό προϋποθέσεις, όπως:

• τήρηση αποστάσεων από τα όρια

• συμμόρφωση με τις ρυμοτομικές γραμμές

• επαρκής φωτισμός και αερισμός

Πρόστιμα για αυθαίρετες μετατροπές

Η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης μπορεί να τακτοποιηθεί μόνο αν έχει γίνει πριν από τις 27 Ιουλίου 2011.

Το πρόστιμο εξαρτάται από:

• την αξία της περιοχής

• τα τετραγωνικά

• την υπέρβαση δόμησης

• την παλαιότητα

Πώς αποδεικνύεται η παλαιότητα

Η παλαιότητα μιας μετατροπής μπορεί να αποδειχθεί με:

• δηλώσεις Ε9

• συμβόλαια

• παλαιά μισθωτήρια

• έγγραφα υπηρεσιών

Σε ορισμένες περιπτώσεις λαμβάνεται υπόψη και ο χρόνος ηλεκτροδότησης του ακινήτου.