ΑΑΔΕ: Τι ισχύει για τη φορολόγηση ακινήτων με ψιλή κυριότητα και επικαρπία

Η μεταβίβαση ακινήτων από γονείς σε παιδιά μέσω διαχωρισμού σε ψιλή κυριότητα και επικαρπία αποτελεί μια από τις πιο συνηθισμένες πρακτικές στην Ελλάδα. Με αυτόν τον τρόπο οι γονείς διατηρούν τη χρήση ή τα εισοδήματα από το ακίνητο, ενώ τα παιδιά αποκτούν το δικαίωμα που στο μέλλον μετατρέπεται σε πλήρη κυριότητα.

Ωστόσο, η φορολογική μεταχείριση αυτών των περιπτώσεων συχνά δημιουργεί απορίες. Μια νέα εγκύκλιος της ΑΑΔΕ έρχεται τώρα να αποσαφηνίσει πώς υπολογίζεται ο φόρος στις μεταβιβάσεις ακινήτων, πότε φορολογείται η επικαρπία και σε ποιες περιπτώσεις μετατίθεται η φορολόγηση της ψιλής κυριότητας.

Πότε επιβάλλεται φόρος σε επικαρπία και ψιλή κυριότητα

Σύμφωνα με τον Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας, κάθε απόκτηση περιουσίας, είτε πρόκειται για γονική παροχή, δωρεά ή κληρονομιά, φορολογείται στο πρόσωπο που αποκτά το σχετικό δικαίωμα.

Αντίθετα, σε περίπτωση αγοραπωλησίας ακινήτου, τον φόρο μεταβίβασης πληρώνει ο αγοραστής.

Στις κληρονομιές, ο χρόνος φορολόγησης συνδέεται συνήθως με τον χρόνο θανάτου του κληρονομουμένου. Στις δωρεές ή στις γονικές παροχές, ο φόρος υπολογίζεται τη στιγμή που συντάσσεται το συμβόλαιο ή παραδίδεται το περιουσιακό στοιχείο.

Παράλληλα, η επικαρπία φορολογείται αυτοτελώς κάθε φορά που μεταβιβάζεται. Υπόχρεος για τη δήλωση και την πληρωμή του φόρου είναι ο επικαρπωτής, δηλαδή το πρόσωπο που αποκτά το δικαίωμα χρήσης του ακινήτου.

Πώς υπολογίζεται η αξία της ισόβιας επικαρπίας

Η φορολογητέα αξία της ισόβιας επικαρπίας εξαρτάται από την ηλικία του επικαρπωτή. Όσο μεγαλύτερη είναι η ηλικία, τόσο μικρότερη θεωρείται η αξία του δικαιώματος.

Ενδεικτικά:

• έως 20 ετών → 8/10 της πλήρους κυριότητας

• μετά τα 30 έτη → 6/10

• μετά τα 50 έτη → 4/10

• μετά τα 70 έτη → 2/10

• μετά τα 80 έτη → 1/10

Για παράδειγμα, αν κάποιος 29 ετών αποκτήσει επικαρπία σε ακίνητο αξίας 100.000 ευρώ, η φορολογητέα αξία θα είναι 70.000 ευρώ. Αντίθετα, σε ηλικία άνω των 80 ετών η φορολογητέα αξία περιορίζεται σημαντικά.

Τι ισχύει όταν η επικαρπία έχει συγκεκριμένη διάρκεια

Σε περιπτώσεις επικαρπίας ορισμένου χρόνου, η αξία υπολογίζεται διαφορετικά. Η φορολογητέα αξία αντιστοιχεί στο 1/20 της πλήρους κυριότητας για κάθε έτος διάρκειας, με ανώτατο όριο τα 8/10.

Για παράδειγμα:

• ακίνητο αξίας 100.000 ευρώ

• επικαρπία για 5 χρόνια

Η φορολογητέα αξία διαμορφώνεται στα 25.000 ευρώ.

Ακόμη και αν η διάρκεια είναι μικρότερη από έναν χρόνο, υπολογίζεται ως πλήρες έτος.

Τι συμβαίνει όταν η επικαρπία μεταβιβάζεται σε περισσότερα πρόσωπα

Σε ορισμένες περιπτώσεις η επικαρπία μπορεί να δοθεί σε περισσότερους δικαιούχους.

Η φορολογική αξία τότε εξαρτάται από το πότε λήγει το δικαίωμα:

• Αν λήγει με τον θάνατο του τελευταίου δικαιούχου, λαμβάνεται υπόψη η ηλικία του νεότερου.

• Αν λήγει με τον θάνατο οποιουδήποτε από αυτούς, λαμβάνεται υπόψη η ηλικία του μεγαλύτερου.

Η συνολική αξία κατανέμεται στη συνέχεια μεταξύ των δικαιούχων.

Πότε αναβάλλεται ο φόρος της ψιλής κυριότητας

Σε πολλές περιπτώσεις κληρονομιάς, η ψιλή κυριότητα δεν φορολογείται άμεσα.

Αν για παράδειγμα ένας πατέρας αφήσει τη ψιλή κυριότητα ενός ακινήτου στο παιδί του και την επικαρπία στη σύζυγό του, τότε:

• η σύζυγος φορολογείται για την επικαρπία

• το παιδί φορολογείται αργότερα, όταν ενωθεί η ψιλή κυριότητα με την επικαρπία

Η ένωση αυτή συνήθως γίνεται μετά τον θάνατο του επικαρπωτή.

Πότε η ψιλή κυριότητα φορολογείται άμεσα

Υπάρχουν όμως και εξαιρέσεις. Η ψιλή κυριότητα φορολογείται αμέσως όταν:

• ο δικαιούχος έχει ήδη την επικαρπία

• μεταβιβαστεί με αντάλλαγμα

• γίνει αποποίηση από τον αρχικό δικαιούχο

• ο ίδιος ο ψιλός κύριος ζητήσει άμεση φορολόγηση

Σε αυτή την περίπτωση, ο φόρος υπολογίζεται αφαιρώντας από την αξία της πλήρους κυριότητας την αξία της επικαρπίας.

Τι γίνεται όταν η επικαρπία λήξει

Όταν η επικαρπία λήξει, είτε λόγω θανάτου είτε λόγω λήξης της διάρκειας, η ψιλή κυριότητα μετατρέπεται αυτομάτως σε πλήρη κυριότητα.

Αν ο ψιλός κύριος έχει ήδη φορολογηθεί για το δικαίωμα που κατέχει, δεν προκύπτει νέα φορολογική υποχρέωση.

Αν όμως αποκτήσει την επικαρπία πριν λήξει, για παράδειγμα με δωρεά ή αγορά, τότε φορολογείται για το μέρος της αξίας που δεν είχε φορολογηθεί προηγουμένως.